（物业管理）对物业费纠纷案件的几点认识对物业费纠纷案件的几点认识近年来物业服务企业和业主之间的矛盾日显突出，该领域纠纷大量产生，因此诉讼案件也随之产生。

市人民法院受理物业纠纷案件逐年增长。

统计数据显示，2006年以前没有出现此类纠纷。

2006年3起，为物业服务企业诉业主，其中2起判决，1起撤诉。

2007年6起，为物业服务企业诉业主，6起判决。

2008年共46起，为物业服务企业诉业主，其中28起撤诉，16起判决，2起调解。

所有涉诉案件均是物业服务企业起诉业主要求支付拖欠物业费的纠纷案件。

能够说，当前物业纠纷的矛盾焦点就是物业费问题。

物业服务纠纷中物业费问题最常见，然而，在物业费拖欠背后隐藏着许多其他问题，业主拖欠物业费作为外在的现象有其根源：房地产商遗留下来的房屋质量问题没有得以妥善解决，而房地产商又和物业企业有着说不清的联系，致使业主和物业服务企业之间产生矛盾;物业服务X公司的服务不到位，物业收费内容不合理，业主以不交物业费进行对抗;壹些业主只想吃“免费餐”，恶意拖欠物业费等。

物业服务纠纷中物业费问题最为常见，业主对物业服务企业的不满以拒交服务费的方式表达，是否合法不论，却最为直接也最有力。

但物业费是物业服务企业生存的根本，物业服务企业开展服务需要相应的经费，对业主的拖欠行为，物业服务企业往往以变相降低服务作为“回报”，导致双方矛盾愈加激烈。

城市小区居住人口密集，纠纷壹旦产生，涉及的人数少则几人，多则几十人甚至上百人，容易形成群体性纠纷。

物业服务纠纷往往起因小而特殊，处理不好容易引发社区矛盾，甚至引发社会矛盾。

物业服务纠纷的预防和恰当处理小到影响小区的和谐安定，大到影响社会的和谐安定，因此对这壹问题的关注具有现实意义。

当前，我国物业服务市场仍很不成熟，物业合同又具有自身的特殊性，我国法律、行政法规所确立的壹些交易规则难以适用到物业服务合同审理中。

法院在审理物业服务合同纠纷时，有必要研究物业服务的特殊性，对双方当事人的权利义务以及法律强制性规定的适用加以探讨和界定，确保物业服务纠纷得到妥善处理。

壹.物业服务合同的性质物业服务行业是随着人们居住环境的改变而逐渐形成的。

随着人口不断地向城市集中，地少人多成为城市的壹个显著特点。

为了解决城市居民居住问题，住房向立体方向发展，出现了多层住宅，改变了过去壹家壹院的独立居住状况。

由此，房屋所有权制度受到了极大的冲击，出现了建筑物区分所有权这壹新的物权种类。

建筑物区分所有权制度是物业服务制度的法律基础。

建筑物区分所有权是壹种复合性的不动产所有权。

业主对建筑物内的住宅、运营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

[①]共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成的成员权。

物业X公司,是接受物业管理区域内全体业主的委托,以有偿服务的方式,为物业管理区域内的公共事务提供综合性、专业性且具有公益性的管理和服务的独立法人[②]。

取得相应的资质证书是企业开展物业管理和服务业务的前提条件。

物业X公司每年都要按照规定向有关部门完成备案登记工作。

物业管理是以对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理及物业管理区域内的环境卫生和相关秩序进行维护为主要内容的活动。

在高度发达的现代社会生活中，由于缺少时间、精力、能力，业主已不可能躬亲于物业的管理，将物业的管理常常委托给专业机构进行。

此种管理属于私法自治领域，往往由业主或业主的代表机构业主委员会和物业服务企业签订服务合同，确立双方的权利义务。

由于我国《合同法》分则且未专门规定物业服务合同，因此物业合同属于无名合同，受《合同法》总则的调整。

在最高法院“案由规定”中将物业合同纠纷纳入服务合同的大类中。

物业服务合同纠纷和其他类型的服务合同纠纷相比，具有壹定的特殊性。

从权利义务主体见，业主壹方具有群体性特征。

在壹个物业管理区域内往往有较多的业主，成立业主大会且选举产生业主委员会。

虽然实质上是业主单个个体作为物业服务合同实体权利义务的承担者，但在程序上往往要按照业主大会的决议、以业主委员会的名义决定共同事项。

从合同的标的见，作为物业服务合同标的的物业服务行为具有“公共物品”属性。

物业服务在效用上具有不可分割性和相互依赖性，在消费上具有非竞争性，在物业服务区域内具有非排他性，在小区内的任何壹个业主均有权享受物业服务。

二.物业费纠纷案件在审理上的特点(壹)业主大多处于劣势地位。

在物业费纠纷案件中，多是物业服务企业起诉业主索要物业费。

业主多是自然人主体，相对于物业服务企业组织体来说举证能力较弱。

物业服务企业提供物业服务，依照国家规定必须建立相应的服务管理制度。

故相关的服务档案资料由其保存，在举证时较容易提出已提供有关服务的证据。

业主往往是在被通知应诉时才开始寻找证据，有些证据如果业主不刻意保留，在诉讼时已经灭失。

特别是在业主主张物业X公司服务不到位，以不交物业费进行对抗的案件中，业主大多不能举证来对抗物业服务企业，业主在预期自己的主张不能得到支持且败诉有可能承担诉讼费用的情况下，往往无奈之下补交物业费，以换得物业服务企业撤诉了事。

因此呈现出来的就是物业费纠纷案件撤诉的比例较高。

仍有壹部分案件是被告缺席审理的，业主拒绝出庭应诉，业主不积极应诉，由于证据优势原则，往往最终判决以物业服务企业的胜诉告终。

拒付服务费理由不充足，是业主败诉的主要原因。

业主的拒付理由主要是物业服务有瑕疵，例如草坪未及时修剪、安保措施不力、小区居民饲养的家畜管理不力等问题。

即使业主出庭应诉，在法庭上业主多情绪激动认为自己才是真正的受害人，但提出的多是壹些陈述，且不能提供相关的实物证据来证明;或者主张的壹些事由且不属于物业服务的范围，本不是物业企业应尽的义务，缺少关联性。

这些见似理直气壮的理由，最终不能成为拒交物业费的正当理由。

业主在诉讼中是比较被动的壹方。

(二)双方当事人情绪对立，调解难度大。

业主认为自己交纳物业服务费用的前提是享受到预期的服务，既然物业服务不符合约定，存在这样那样的问题，就不应该完全依照约定支付费用。

只有在物业服务得到切实改观且达到约定标准，才愿意继续交费。

物业则坚持自身的服务已经达到标准，业主的要求已经超出了合理界限。

业主和物业服务企业互不相让，走到诉讼这壹步，双方已经相互比较反感，态度比较强硬。

物业服务企业，担心妥协作出让步会影响以后的服务工作开展，害怕其他原本按时交费的业主也效仿拖欠费用的业主，导致连锁反应，不愿让步。

业主则认为自己在服务中已经受到不适当待遇，让步只是更大的牺牲。

由于双方当事人情绪对立，对诉讼结果的期待值相差较大，因此案件的调解难度大，调解率比较低。

三.物业费纠纷案件审理中应明晰的问题(壹)对业主合同抗辩权的行使是否支持法律基于合同履行中的诚实信用原则及公平原则，在双务合同履行中赋予当事人各种抗辩权，使之能够在给付利益实现陷于危机时对抗对方当事人之请求，充分预防各种不公平及利益受侵害的情况发生。

在物业纠纷中业主往往以拒绝交纳物业费作为对物业服务企业的抗辩，试图维护自身权益。

物业服务合同属于双务合同，业主能够通过行使合同抗辩权来保护自己，但在多大程度上能够行使这壹权利仍要区分具体情况。

业主和物业服务企业之间存在合同关系，业主的主要义务是交纳服务费用，物业企业的主要义务是提供对应的服务。

物业服务具有长期性、连续性的特征，物业服务合同属于当事人互负债务、有先后履行顺序的合同，在实践中壹般是物业服务企业先提供服务，业主定期交纳物业服务费。

依照《合同法》第六十七条的规定，有先后履行顺序，先履行壹方未履行的，后履行壹方有权拒绝其履行要求。

先履行壹方履行债务不符合约定的，后履行壹方有权拒绝其相应的履行要求。

这壹权利在学理上被称为后履行抗辩权。

如果业主认为物业服务企业违反合同约定，即其不履行或者不适当履行合同义务，根据《合同法》有关违约责任的规定，应当首先确定属于根本违约仍是壹般违约。

如果物业服务企业的行为属于根本违约，完全不履行合同义务或不完全履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，业主拒绝交纳物业费作为抗辩应当得到法院支持。

具体而言，对于物业服务区域的维修、养护、管理，卫生和秩序维护等必备事务中的大部分事项，物业服务企业根本没有提供，应属于根本违约的情形，业主有权拒绝交纳物业服务费。

后履行抗辩权的适用是以对方未履行作为要件，如果对方已履行义务，另壹方就不得主张抗辩权，否则有悖公平原则。

虽然《合同法》第六十七条规定“壹方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，但该条规定未对“不符合约定”的范围加以定义，在审判实践中应当结合实际情况综合认定。

笔者认为，如果物业服务企业已较好履行了小区维护、管理等义务，服务基本到位，虽然存在壹些细微瑕疵，但只要该瑕疵且不影响当事人合同目的实现，业主就无权引用合同履行抗辩权。

物业X公司基本提供了物业服务，只是不符合或者没有达到合同约定的完整要求，此情形应属于壹般违约。

物业服务企业已履行了合同的主要义务，那么业主的主要义务——支付物业费不应当免除。

业主能够要求对方以继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等方式承担违约责任，但其不支付物业费的抗辩不应支持。

仍应注意的是《合同法》规定的后履行抗辩权其性质属于阻却的抗辩权，且非灭权的抗辩权，只是暂时阻止对方当事人请求权的行使。

[③]当物业服务企业进行事后补救，完全履行了合同的义务，合同的目的得以实现，后履行抗辩权消失，业主就应当履行自己的相应义务，交纳物业服务费。

(二)对业主申请变更物业服务价格的裁量在物业费纠纷中，业主往往请求法院变更物业服务价格。

依法理，合同变更的形式包括法定变更、裁判变更和协议变更。

法定变更壹般是由于违反了法律的禁止性规定，依法律的强制性规定直接变更。

协议变更是当事人协商壹致的结果，体现当事人意思自治。

裁判变更是人民法院或者仲裁机构依当事人申请，依照法律对可变更、可撤销合同进行干预的结果，体现了国家对合同自由的适度干预。

依照《合同法》第五十四条的规定，可变更的合同包括：因重大误解订立的合同;在订立合同时显失公平的合同;壹方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同(受损害方有权请求变更)。

需要注意的是，撤销权和变更权的除斥期间为壹年,根据《合同法》第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起壹年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。

进而按照这壹规定请求人民法院变更合同的权利亦消灭。

在物业服务合同中服务价格的变更适用上述基本规则。

在审判实践中，法院在审理此类案件时应先查明业主的申请是否过除斥期间，接着应针对业主请求变更物业服务价格的具体情形依照法律规则逐壹分析确定是否准许变更。