从非法到合法—《宅地法》
1862年美国总统林肯颁布的旨在无偿分配美国西部 国有土地给广大移民的法令 • 背景： 联邦政府为实现对西部土地实行国有化。按地段 分块出售，以增加政府的收入，偿还国债和满足 土地投机者的要求。但出售土地单位面积大、价 格高，西部移民无力购买，因而展开了长期争取 无偿分配土地的斗争
• 殖民地人口增长，经济发展，土地需求增加，放弃免费授 地
美国土地制度的历史演进
联邦公共土地获得渠道：
独立战争时期：
无地州、土地州连邦政府三者斡旋，最终为联合对抗英国，至此独立 之前13个殖民地，40多万平方公里土地州土地交由联邦政府。。
建国后：
美国领土扩张（19世纪40年代）：独立后《巴黎合约》得10万平方 英里，随后一个世纪土地扩张得到200万，后来经过购买、战争，吞 并等方式获得大片土地，美国土地制度用于领土扩张，土地制度促进 领土扩张反向满足土地制度对新领土的需求。，
土地经济学
——美国土地制度 第四小组
美国土地制度的历史演进
美国现行土地制度概况：
• 美国土地制度以私有制为主： 总面积962.9万平方公里，59%为私人所有，39%公有，2%印第安人保 留地，专门辟给原美洲土著居民，39%公有土地中，联邦政府所有的 32%，州地方政府所有占7% • 美国法律保护私有土地所有权不受侵犯，各种所有制形式之间的土地 可以自由买卖和出租，价格由市场供求关系决定 • 美国地产市场十分发达，制度健全，所有的土地都实行有偿使用， 在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押。政府对 私人土地的管理主要是通过登记收费和规划引导。私有土地买卖完全 是私人之间的事，手续十分简单，在双方自愿签订协议之后，只需向 政府缴足规定的税金，进行注册登记即可。
• 非法到合法原因：
《宅地法》在西部没有发生决定性作用，多数土地所有者在《宅地法》之前获 得土地，《宅地法》真正意义在于使非法占用的土地合法并以法律为保障
军功授地：不同时期的军功授地
建国后
1796年颁布法令决定在西北领地设立联邦军功保 留地，军功授地弊病凸显，政策经过修改在对战 争招募军队和土地分配方面起到一定作用 把土地授予可能脱离英国部队，军功授地由大陆 会议而不是土地州提供，在执行过程中，各州政 府军功授地进展顺利，招募军队顺利同时促进西 部大开发
土地出售给开发者。2、政府购买这块土地的所有权，使
其成为政府的土地，政府就可以自由地处置这块土地了。
美国政府对不动产产权的限制与管理
美国政府设定四种权力，对不动产（房地 产） 产权加以限制与管理： （一）管辖权（police power） （二）征用权（the right of eminent do main） （三）征税权（the right of taxation） （四）无主物业收归国有权（the right of escheat）
建国后主要的领土扩张
领土扩张
1783
《巴黎合约》从英国 获得 406219平方英里
1803
路易斯安娜购买 827192平方英里
1819
购买佛罗里达 58560平方英里
1845
C吞并德克萨斯， 390143平方英里
1848
墨美战争， 529017平方英里
1853
加兹登购买29640
美国土地制度的历史演进
《土地法令》
土地法令修改
1785年
1796年
1832年
1800年
1820年
1804年
土地法令的修改
1785年土地法令针对西北边疆地区俄亥俄河流域土地出售。解决财政紧 缺，按块出售、拍卖制度、直线测量等 1796年第一个具有普遍效力土地法令，增加土地分期付款制度，提供送 最低销售价。主要以投机者和土地公司，各州土地出售政策更优惠， 土地出售问题没有解决。降低成本、鼓励购买 1800年及后续土地，进一步缩小最小出售面积，延长分期付款期限增加 购买力极大促进土地销售。 1804、1817以降低最小出售面积和分期付款原则推出，形成土地债务危 机 1820年停止联邦公地信贷销售，20年土地信用销售制度终结，转为现金 ，土地销售面积稳定。 1832年西部拓荒者支付能力解决，土地购买与开发结合，公共土地政策 指导思想转变。 1854《土地分级和出售法令》解决贫瘠土地搁置问题
美国的土地发展权
在美国，土地发展权是土地所有权的一部分，但可以从所 有权中分离出来。为了保护农村耕地，防止城市对郊区的 蚕食，美国政府采取向耕地所有者购买发展权的办法。具 体做法是，对需要保护的城郊区，政府向拥有土地的农民 购买发展权。农民出售发展权后，可以继续耕种这块土地， 但是不能改变用途，如建设房屋、开设工厂、开辟商店等 用途，因为开发土地的权利已经出售给了政府，不再为农 民所有。如果城市规划已经决定改变这块土地的用途，那 么：1、农民从政府手里赎回发展权，自己开发，或者将
(二)成立土地管理总办公室、土地管理局
强调土地的社会职能和利益高于一切，实现土地资产的可持续利用，是美国土地管理的 根本宗旨和主要目标所在。为强化土地管理职能，1812年成立了土地管理总办公室，进 行土地登记和买卖等土地管理工作。
19世纪到20世纪初，西部地多人少，加上早期土地政策的鼓励，边疆的开拓无一不是采 取掠夺性的垦殖方式。由于管理和规划不周，大规模开垦土地、砍伐森林、过度放牧造 成水土流失和地力下降。1934年5月出现了席卷全国2／3土地的“黑风暴”现象，大量 农田被毁，农作物大幅减产。27个州的100多万英亩的表层沃土被刮走，小麦当年减产5 1亿公斤。面对这种土地资源遭到严重破坏的情况，并针对城市化过程中优质土地的不 断减少，联邦政府及州政府开始制定一系列措施，开通过大量相关法律，例如《土壤保 护和同内生产配给法》等，保护上地的合理使用。1946年由上地管理总办公室和放牧局 合并成立上地管理局，隶属于内政部。 按照美国法律规定，国土资源包括土地、矿产、水、森林和海洋等资源，所有权属于联 邦政府、州政府和私人所有。联邦政府主要负责管理联邦政府所有的土地及其上的矿产 、森林、水、海岸线3英里以外的海汗及其海底上的矿产等；州政府主要负责管理州政 府所布的土地及其上的矿产、水和森林等，沿海各州还管理3英里以内的海洋资源；私 人土地则由土地所有者自主经营管理。从本质上来说，美国国土资源是按照所有权进行 分权独立管理的。
• 内容：
凡一家之长或年满21岁、从未参加叛乱之合众国公民，在宣誓获得土地是为了 垦殖目的并缴纳10美元费用后，均可登记领取总数不超过160英亩宅地，登 记人在宅地上居住并耕种满5年，就可获得土地执照而成为该项宅地的所有者
• 意义：
在一定程度上满足了西部垦殖农民的土地要求，确立了小农土地所有制，从 而为美国农业资本主义的发展创造了有利条件。是西部开发的核心制度。
自由土地制度的开始： • 政权交替，土地资源方面利益的重新分配。为赢 得政策支持和取得财政收入。 1785年第一部土地法令，确定按程序购得土地， 享有绝对所有权。一部基于资本主义原则订立的 自由土地制度，建立自由土地制度的开始。 两个原则：明晰产权，基于资本原则的产权转移 形成产权制度，为经济发展提供制度保障。
• 土地买卖价格，则由买卖双方根据当时土地的市场价值进行估计，完 全由买卖双方协商，也可由私人估价公司帮助双方达成协议，并完成 交易。
美国土地制度的历史演进
英殖民统治时期：
• 免费分配土地观念建立： 英国国王给各殖民地颁发特许状，最开始是北美殖民 地弗吉尼亚“人头权利制”。形成殖民地初期免费分配、 殖民地中后期和建国初期论价出售发展趋向。 • 受封建历史条件的影响，英国封建土地制度移植到北美失 败。
段申全
美国历史上的土地测量制度
土地测量是美国公地处理中的一项重要制度 ,它为 地产的划分和土地的买卖提供了强有力 的支持手段。土地测量在美国西部大开发过程中 起到难以估量的巨大作用。美国土地测量中的村 镇制度经历了村镇移植到村镇划分的嬗变过程,即 由先前的人的移植变为后来纯粹的土地的划分。 1785年土地法令中最重要的一项就是确定了矩形 测量制度,它规定任,何公共土地在出售前都要先进 行测量。测量对辽阔西部有秩序地开发具有难以 估量的价值。土地测量为土地占有者提供了清晰 可靠的地界,避免了产权纠纷;一张地契,短短一两 句话,就可以把某块土地的具体位置讲得一清二楚, 它为地产的买卖、继承和转移等提供了极为简单 方便和有力的手段。
(三)土地权属
美国土地占有权分为地下权(包括地下资源开采权)、地面权和地上空 间权(包括建筑物的容积率以及在容积率范围内空间设定的通过权)， 这三部分权益可以分别转让。
二、美国的土地管理体制、审批机构与 权限划分
(一)早期的土地开发管理
1776年签署的《独立宣言》标志着美利坚合众国成立。美国政府首先将东部 大西洋沿岸英国殖民地和西部印地安人领地收为国有，然后逐步卖给私人。 在建国初期的邦联制(1781~1788年)时代，为了让新英格兰地区的13个州加入 统一的美利坚合众国，国会宣布将西部的一些土地出卖或租让，以换取东部1 3个州放弃对西部土地的要求。政府还鼓励居民从东部向西部偏远地区迁移( 著名的“西进运动”)，以十分便宜的价格向私人出售有待开发的土地。例如 1862年通过的《宅地法》规定，凡是年满21岁的美国公民，只需交纳10美元 手续费就可以免费获得无人居住的160英亩公共土地。只要在那里定居和开垦 5年，土地就永远归其所有。先后通过《鼓励西部草原植树法》、《沙漠土地 法》等法律，大规模向个人出卖土地，供其垦荒。 美国西部开发以土地开发为中心，在早期西部开发过程中土地开发起到决定 性作用。联邦首先使西部土地国有化，由国家掌控这些土地。通过将土地拿 到市场上出售、把土地作为奖励金激励企业开发、让移民自由占领土地，再 由政府加以确认等办法，并通过财政补贴和土地免费赠与等形式的政府补贴 ，使土地开发在农业、矿业、交通运输和城市发展中起到促进作用。例如为 了大力促进西部铁路建设，在铁路沿线两侧拨出10英里的土地带赠与修建该 铁路的铁路公司。