万佳购物中心建设项目可行性研究报告目录第一章总论 (1)一、项目概况 (1)二、建设单位概况 (1)三、综合评价 (2)四、项目编制原则 (3)第二章项目建设背景及必要性 (5)一、项目建设背景 (5)二、项目建设必要性 (6)第三章市场供求分析及预测 (8)一、市场发展现状与前景分析 (8)二、市场需求分析 (11)第四章项目建设地点及建设条件 (12)一、建设地点 (12)二、建设条件 (12)第五章项目生产规模及建设方案 (16)一、项目建设规模和期限 (16)二、项目建设标准 (18)三、配套设施建设 (22)第六章环保、消防、安全与节能影响评价 (38)一、环境保护 (38)二、消防 (39)三、安全 (40)四、节能 (41)第七章组织管理与运行 (43)一、组织机构 (43)二、经营管理模式 (43)三、劳动定员和人员管理 (44)第八章投资估算与资金筹措 (45)一、固定资产投资估算 (45)二、新增固定资产投资估算说明 (46)三、新增固定资产资金来源与筹措 (46)四、流动资金估算及资金来源 (46)第九章财务评价 (47)一、项目运营计划 (47)二、总成本测算 (47)三、销售收入、销售税金及附加、利润及其分配 (48)四、项目盈利能力 (48)五、经济效益与社会效益分析 (49)第十章风险分析 (51)一、盈亏平衡分析 (51)二、敏感性分析 (51)三、其他可预见风险分析 (52)第一章总论一、项目概况（一）项目名称：万佳购物中心建设项目。
（二）项目建设单位：鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司。
（三）项目建设地点：康巴什新区东北区阿布亥街南段东、东康南街西、康阿北路南、康阿中路北。
（四）项目法人：郝桂虎。
（五）项目负责人：逍遥。
（六）建设规模及建设期限1．建设规模：本项目总用地面积：195.91亩，本项目总建筑面积：53526.14平方米，地上建筑面积：53526.14平方米, 地下建筑面积：0平方米,公建面积（平方米）：5352.614。
2．建设期：2010-2012年。
（七）投资总额及资金来源总投资8879.1万元，资金来源为自筹资金。
二、建设单位概况鄂尔多斯市万宇房地产开发有限责任公司于2006年3月注册成立，注册资金2000万元，公司设立了投资部、市场发展部、规划设计部、工程部、成本合约部、行政人事部、财务部、审计部、督查部、采购供应部共九个管理部门，并建立了适合企业发展的各项规章制度。
四年以来成功的开发收盘200余万平方米，现土地累计储备叁万贰仟余亩，为下一步开发奠定了良好的基础。
公司经营范围：房地产开发、销售；房屋租赁。
展望未来，公司前景辽阔，我们将为打造一个和谐社会、一流品牌房地产开发公司形象而努力奋斗！核心理念：和谐企业创建和谐社会！企业精神：团结、务实、拼搏、高效、创新！经营理念：服务城市，建设家园，诚信经营，携手共赢！三、综合评价本项目的建设符合鄂尔多斯市城市建设发展方向，对于推动鄂尔多斯市“一市三区”城市发展战略的实施，具有重要的促进作用。
随着国家西部大开发政策的进一步实施，特别是城镇一体化战略的推进，使康巴什新区发展成为一个充满生机和活力的经济发展热点地区，人民生活水平普遍提高，消费需求不断增强，建设一座现代化大型购物中心已是势在必行。
目前，康巴什新区建设步伐加快，建设一座大型购物中心可以有力的推动康巴什新区城市建设，此外还将改善鄂尔多斯市商业基础设施布局分散、经营混乱、经营专业化程度低等现状。
本项目的实施将使康巴什新区得居民得到专业化、人性化、品质优良的服务。
本项目建设实施方案实用性和操作性较强，技术先进可靠，组织管理措施得当，示范带动作用大，服务范围广阔，市场前景看好，具有较强的盈利能力和抗风险能力，可以实现良好的生态、社会、经济效益说明该项目是可行的。
四、项目编制原则本项目以市场为导向，以本地优势为依托，以开发引导为手段，以科技进步为先导，以增加经济总量为目标，推进城市基础设施建设，加快“一市三区”的建设速度，以推动和促进万佳购物中心经济和相关产业的快速发展。
本项目按照“规划高标准、建设高起点、产业高科技、产品高质量、高附加值、高度环境保护和因地制宜”的原则进行建设，充分利用资源优势、区位优势、交通优势、开发优势、产业优势、政策优势，实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。
本项目要以市场机制运行作为资源配臵的手段，以高速产业结构和优化市场体系为目标，科学预测未来经济发展走向，设计原则采用近远期结合，着眼于今后发展使本项目既有一定的弹性，又具有较强的可操作性和可达性，体现长期性和超前性的特点。
万佳购物中心的规划建设和管理，要坚持以经济建设为中心，要把万佳购物中心的经济发展作为康巴什新区经济发展的新的增长点。
坚持内引外联、采用从“筑巢引凤”到“引凤筑巢”等方式招商引资，扩大集聚规模。
把万佳购物中心建设成为布局合理、设施配套、功能齐全、环境优美、对康巴什新区乃至鄂尔多斯市总体经济有带动和辐射作用的现代化购物中心。
万佳购物中心建设方案要适合当地自然条件和社会经济条件，合理使用资金，提高投资效益。
建筑设计上尽量选用新技术、新工艺、新材料，既要经济适用，又要与现有城市风格和谐统一，达到使用价值和观赏价值的有机结合，为城市建设增加新的景观。
加强生态环境建设，完善绿化系统，提高绿化标准和覆盖率，使万佳购物中心的整体生态环境上档次，达到生态环境良性循环的目标。
加强环境保护规划，对各类污染要进行定性定量分析，创建环保分区，制定目标体系和建设控制原则，对污染要控制其发展。
坚持“节约用地、合理用地”的原则，尽量利用荒地、劣地、弃臵地，提高土地的利用率，做到“开发一片、建设一片、形成一片、收益一片”，不搞盲目开发。
第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景鄂尔多斯市地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的“呼和浩特—包头—乌海”产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的T字型结合部。
随着21世纪国家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设，“十五”时期，鄂尔多斯市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全市经济始终保持强劲的发展势头。
2006年，全市经济发展再创新高，全市实现地区生产总值800亿元，增长24%，人均GDP达6600美元。
三产比例为5.3:55:39.70，财政收入达到145.8亿元，跃居全区首位，实现了历史性突破；固定资产投资扩张到616亿元，位居全区第二位，仅次于包头；城镇居民人均可支配收入13002元，农牧民人均纯收入5308元，分别位居全区第3位和第2位，实现了与呼包的对接。
随着鄂尔多斯市国民经济的发展和人民生活水平的提高，城市建设步伐不断加快。
“十五”期间，鄂尔多斯市按照营造和谐鄂尔多斯的要求，实施“一市两区，三个组团”的城市发展战略，康巴什新区建设步伐加快。
二、项目建设必要性鄂尔多斯市地处蒙中经济区，是内蒙古自治区最重要的“呼和浩特—包头—乌海”产业带与连通我国中西部的沿神华铁路产业的T字型结合部。
随着21世纪国家西部大开发战略的实施和能源重化工基地的建设，“十五”时期，鄂尔多斯市通过实施“农牧业产业化、城镇化、工业化”带动战略，全市经济始终保持强劲的发展势头。
2006年，全市地区生产总值达到800亿元，财政收入145.86亿元，综合实力显著提升，经济运行质量不断提高，人民生活明显改善。
消费市场有效供给不断增加，商品货源充足，商品品种更加丰富多彩，质量档次明显提高，极大的满足了城乡居民的消费需求。
2006年全市社会消费品零售总额达182.7亿元，比2000年增长了4.5倍。
同时新型业态蓬勃发展，全市贸易业经营形势发生巨大变革，超级市场、专卖店、购物中心、仓储式商场、无店铺销售等多种零售业态共同发展，市场繁荣活跃。
2006年，全市城镇居民人均可支配收入达到13002元，农牧民人均纯收入达到5308元。
全市城镇居民的消费结构升级明显加快，形成了汽车、住宅、日常消费品等相关产品为主的消费热点，农牧民生活消费结构不断优化，由解决温饱为主向追求品质转变，同时耐用消费品占有数量明显增加。
在居住方面，全市居民居住条件得到进一步改善。
目前，鄂尔多斯市城市建设发展迅速，在康巴什新区、东胜铁西新区商业住宅和大型商业建筑新建项目星罗棋布，使鄂尔多斯市城市建设规模迅速扩大，在康巴什新区建设一座大型现代化购物中心势在必行。
1．万佳购物中心的规划建设是进一步推动对外开放，全面提升城市形象、加快城市化进程的需要。
近年来鄂尔多斯市的经济、城市规模发展速度加快，商业基础建设有了明显进步，但与周边同类城市相比相对滞后。
从完善城市基础设施方面看，建设一个位于康巴什新区大型购物中心是完全必要的。
万佳购物中心的建成标志着康巴什新区的城市基础设施将跨上一个新台阶，有助于树立康巴什新区良好的风貌与形象。
2．万佳购物中心的规划建设是改善城市环境质量、提高人民生活质量的需要。
随着经济的发展，城市人口的增加，鄂尔多斯市目前的商业、休闲场所从数量、规模、档次上来看已不能满足需要。
万佳购物中心建成，将会极大地改善该区域的环境条件，给群众创造一个购物、娱乐、休闲的好去处。
3．万佳购物中心的规划建设是优化土地资源配臵、带动项目周围沿线开发的需要。
万佳购物中心的实施，将有力于城市环境的改善，必定会带动周围地价的升值，从而带动房地产等相关产业的发展，创造新的经济增长点。
第三章市场供求分析及预测一、市场发展现状与前景分析（一）商业布局现状分析目前鄂尔多斯的商业网点布局总体上呈现布局分散的状况，全市80%以上的道路两旁都有与住宅混建或专门建设的简易商业店铺，但也形成了一些比较集中的商业区，主要是民生广场和大兴购物公园商业区以及鄂尔多斯购物中心和每天百货为中心，伊金霍洛街、达拉特南路为经络的购物中心区。
现有的东胜富兴农副产品批发市场、鑫通综合市场、天意汽车交易市场、再就业市场、大自然市场、鑫鑫服装市场、利民综合市场等批发市场、专业市场分布分散，一些市场规模较小，不能形成有效的商业积聚。
（二）项目综合优势分析1. 项目开发外部优势区位优势。