房地产交易流程2009年06月09日星期二下午 07:48房屋交易的过程1、登记（1）房屋买、卖方填写<<求购房屋情况登记表>>、<<出售房屋情况登记表>>；（2）房屋买、卖方签订<<房屋求购委托协议>>、 <<房屋出售委托协议>>；2、选房（1）求购者选房；（2）业务部门开具<<看房联系单>>，经纪人陪同看房；（3）出售方协助看房；3、议价过程（1）业务部协助双方洽谈、协商；（2）买卖双方签订<<房屋转让合同>>；（3）完成房屋评估，双方确定交易价格；（4）公司代办买卖双方产权过户手续；（5）完成房款交割。

购买商品房办理“三证”所需资料1、商品房购销合同书原件；2、商品房销售统一发票第二联（发票联）、第四联（交付联）原件，若有第五联（报查联）提供其原件；3、外业测绘调查表及分层分户平面图原件；4、购房人为个人：身份证原件及复印件、私章，未成年人提供监护公证书原件；购房人为单位：提供单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；（二）二手房买卖权证办理所需资料（私房）出方：1．房产权证、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2．共有房屋出售须提供共有人同意出卖的证书或委托书原件；3．单位出售自管房：提供单位营业执照复印件加盖公章；4．若有上级主管部门，提供其同意出售的意见原件，若为有限责任公司、提供公司章程及董事会决议文件；受方：1．转让合同原件、夫妻双方身份证、结婚证、私章、户口本原件；2．单位购置房屋须提供房管局同意购房的批文原件及单位营业执照（事业法人登记证）复印件加盖公章；二手房交易过程中风险与防范2009年06月06日星期六下午 08:51二手房交易过程中中介参与到底有哪些“ 陷阱” ？二手房交易过程中中介参与所设“ 陷阱” 颇多，这些陷阱不仅仅是针对买方的，对卖方也同样存在售房陷阱。

中介公司常用的“陷阱”如下：陷阱一：全包价。

中介公司对买方或卖方承诺买房款或售房款是一个定数，全包价，别的不用管了，但在交易过程中中介公司会突然说出某某费用应该由买方或卖方出，否则不给办过户或不履行合同，以此要挟买方或卖方就范。

陷阱二、中介公司在买卖双方办理交接手续时不到物业公司办理交接手续，可能会导致买方因卖方所欠物业费、供暖费等未结清而造成损失，一切拖欠费用只能购房者自己个人承担。

陷阱三、将房屋交付作为履行完合同的标志，中介公司不再负责办理过户手续。

很多购房者认为一手交钱一手交房，只要自己拿到房屋的钥匙入住了，房子就是自己的了。

按照法律规定不动产的转移应该以变更登记为准，在房屋正式过户之前，产权仍然归属原房主，而且存在无法完成过户的可能性，比如禁止上市交易的房屋、未取得产权证的房屋、法院查封的房屋等。

陷阱四：个人现金收房或中介公司收购。

中介公司以一次性付款的方式压低售房价格，然后在高价出手。

他们所说的现金收购并非房屋买卖，而是将房款付给售房人后由售房人委托中介公司的职工并办理公证，由中介公司的职工代表房主办理与买方的交易手续。

陷阱五：代理合同陷阱。

许多中介在与卖方签订《房屋销售代理协议》时，故意在协议中只说明代理出售房产，但并未限定代理出售的时间限制，但约定了房主不出售此房的违约责任。

几个月之后，中介公司称有客户想买房，而此时房主认为中介公司这么长时间都没有卖掉这套房屋，于是自己卖掉或不想再通过中介公司出售房屋了。

如果这样，中介公司就会拿出当初签订的代理协议以违约相要挟，要求卖方承担违约金。

陷阱六：买卖合同条款简单化陷阱。

不法中介利用简单的买卖合同条款控制业主。

业主与客户签订的“ 房屋买卖合同” 只简单说明了双方约定的房款数额、所交易房屋的地址等基本情况，但没有付款时间、付款方式的相应条款，房屋的过户及时间，也没有入住交验、税费负担、费用明细的相应条款。

等到合同实际履行时，因买卖双方理解的不一致，导致合同无法履行或产生纠纷。

如何避免二手房交易过程中的陷阱？二手房交易过程中的陷阱很多，可谓防不胜防，但是也是可以防范的。

针对上面提到的一些问题的陷阱，笔者简单地说明一下防范措施，但在具体的交易过程当中，陷阱是随时变化的，陷阱是数量远不止上面提到的几种，卖方或买方还应当具体问题具体对待。

购房人或卖房人在买卖二手房时应注意如下几个问题：一、购房者在签订二手房购买合同或与中介公司签订协议之前，一定要了解清楚中介公司收取哪些费用，这些费用是做什么用的，了解清楚办理各类房屋交易需要的全部费用以及交纳方式，相关费用该谁交，如何交，向谁交，何时交，都应该弄清楚。

弄清楚之后最好在合同后附上《费用清单》。

二、与小区管理的物业公司办理交接手续，弄清楚原房主是否欠费、欠费多少，由谁来承担原业主所欠费用。

最好在签订合同时明确约定物业费、供暖费等费用以交接时间为准，在交接之前产生的一切费用原房主或中介公司承担，交接之后的由买方承担。

另外，最好在房款的支付方式上约定先支付部分房款，在双方完成物业交割没有纠纷后再支付剩余房款。

三、不能过户的房屋不要购买。

有些房屋是不能过户的，这就要求购房者在签订合同之前将房屋的产权状况了解清楚，千万不要为图省事急于一手交钱一手拿钥匙。

拿到房屋钥匙并不能代表取得房屋的所有权，只能证明购房人暂时占有了该房屋，只有产权过户后，房屋才能真正属于购房人。

四、售房人最好不要选择“现金收购” 的卖房方式。

不管是中介公司收购还是个人收购，中介公司都是利用不透明交易来赚取差价。

而且现金收购的方式售房人需公证委托中介公司或中介公司的某人全权办理售房事宜，包括签订合同、办理产权过户，如果中介公司一旦签订对售房人不利的合同，在买房人与中介公司存在纠纷的情况下，那么承担责任的主体是售房人，而不是中介公司，因此售房人可能承受比较大的损失，售房人不要以为拿到房款就没有自己的事情了，有可能一大堆麻烦事情就在后面。

因此笔者建议交易时买卖双方一定要见面，谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》，并且到房管部门办理过户，切记不要图省事把房产证给了中介公司做了委托公证然后拿钱了事，仅仅做公证并不能算是法律意义上的房产买卖，这只是一个授权行为。

五、明确与中介公司签订的《委托销售代理协议》或《委托购房代理协议》中中介公司的权利义务。

比如规定中介公司委托出售房屋的时限，中介公司超时限出售应承担违约责任。

六、合同内容要细化。

一个完整的《房屋买卖合同》中除标明房屋自然情况、价款之外的一些基本情况之外，还应标明房款支付的时间、方式，税费交纳及承担、入住时间、房屋交接、产权状况、过户程序、相关违约责任及解决争议的方式等一系列内容。

但有些中介公司提供的合同只有房屋的基本情况、房款，其它的内容没有或约定不明，这样简单的合同一旦发生纠纷处理起来对买方或卖方都相当不利，有利的只是中介公司。

除了上述应防范的问题之外，还有其它应注意的问题，希望房屋买卖双方都能予以注意。

查看文章上海二手房交易税费2009年06月06日星期六下午06:08买方应付税费一、卖方涉及的税费：（一）普通住宅：1、营业税：购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为差价的5.5%，满2年则免征营业税。

2、个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的1%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

（二）非普通住宅：1、营业税：购买未满2年（含2年）的房产对外出售营业税为房价的5.55%，满2年则征差价差价的5.55%2、个人所得税：购买未满2年（含2年）的房产或非家庭唯一的生活用房对外出售个人所得税为房价的2%或差价的20%，满2年并且是家庭唯一的生活用房则免征个人所得税。

二、买方涉及的税费：（一）普通住宅：0--90平方米（含90），契税：1%90—140平方米（含140）契税：1.5%（二）非普通住宅：契税：3%注：普通住宅必须同时满足以下3个条件：1、五层以上(含五层)的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、坐落在内环线以内的总价低于245万元/套，内环与外环之间的总价低于140万元/套，外环线以外的总价低于98万元/套。

三、关于利润：计算方法：利润= 转让收入—房屋原值—转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用市地税局出台的个人住房转让所得征收个人所得税细则规定，如果纳税人能提供房屋原值等凭证，个人所得税征收标准为应纳税所得额的20%，应纳税所得额为转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额。

对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。

纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入。

对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

1、房屋原值为：购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费.2、转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

3、合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

相关名词解释房地产契税房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

纳税保证金个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

诚意金买方在购房目标明确后，以看中某个区域、某种面积的房子为标准，并有一个适当的价格，为了能更快地找到自己的理想物业，预先在信得过的中介公司交上一定数额的“诚意金”，并签订一定期限。

佣金选择一家确实可靠的中介公司，这不仅可以起到穿针引线的作用，而且亦可免去买卖双方亲自办理相关手续的繁琐事宜，目前上海的佣金是上下家各1%。

印花税印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

个人所得税个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

土地收益金(土地增值费) 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

房地产交易手续费房地产交易手续费是指由政府、房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。