2011.3-2012.3重庆市主城区别墅市场供求价走势
数据来源：CRIC
1、2012年3月重庆市主城区别墅市场供应量及成交量环比均出现明显上涨，供求基本平衡； 2、2012年3月成交均价波动不大，保持平稳之势
2、别墅潜在供应量分析——未来3年内市场供应
独栋供应量稳定，联排和叠加供应在2012-2014年迎来一个下滑期； 北部别墅供应占主流地位，但别墅供应量将会有一定的萎缩。由于北区别墅 市场基数大，市场竞争仍较为激烈。
预计推出时间
2012年5月 2012年10月 2012年6月 2012年8月 2012年10月
预计推出体量 （万方） 4 0.5 11 0.8 1.1
面积段 （㎡）
奥山 和黄逸翠庄园 江与城原山 万科渝园 北区 东原香山 大鼎·湖滨印象 万科悦府 中冶北麓原 万科照母山项目 联发瞰青 融科橡树蓝湾 中渝御府
万方
2012-2015年重庆各类别墅供应量走势图
2012-2014年重庆各区域别墅供应量走势图
备注：市场潜在供应体量来源于近两年成交的低 密度土地体量及2012年公布的拟出让地块计划。
2、2012年别墅潜在供应量分析——2012年核心版块供应
联排别墅供应仍市场主力供应产品，类独栋及叠加别墅供应持平
2012年市场仍将处于调控期，严厉的政策环境下对销售形成严峻威胁。
受国家宏观政策调控影响，购房者观望情绪浓厚且购房日趋理性，同时在房产税、限购等政策影响下， 中小面积的别墅产品去化较好。但仍有着较多的积压房源。
2012年上半年整体市场去化压力大，下半年尤为竞争激烈。
第二部分: 重庆别墅客户情况
重庆别墅客户整体特征
联排 71.70% 别墅
0.29% 2.48%
18.58 18.16 13.03 7.86% 4.63% 2.98% 2.65% 0.79% 0.25% % % % / / / / /
叠加 13.70% 1.50% 1.70% 0.80% 4.80% 3.20% 1.20% 0.50% 别墅 独栋 14.60% 别墅 / / / / / /
联排别墅供求比1.40
独栋别墅供求比1.04
数据来源：CRIC咨询系统。
1、近年重庆别墅市场整体情况——市场去化速度
从2009-2011年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出， 典型联排别墅平均每月去化套数约23-27套/月，去化面积约0.5-0.6万㎡/月， 典型叠拼别墅平均每月去化套数约24套/月，去化面积约0.4万㎡/月， 典型独栋别墅平均每月去化套数约17套/月，去化面积约0.6-0.7万㎡/月。
3、别墅市场小结——近几年别墅市场情况
市场小结
别墅集中在北部，西部和南部别墅主要分布在环线外，结合本项目客群的分布较为分散，本案的竞 争将集中在北部、西部和南部。 独栋别墅和叠拼别墅市场供应较少，供求相对保持平衡，联排别墅供大于求趋势明显。 别墅价格年均涨幅11.4%，由于别墅稀缺性和品质感，抗跌性由于普通物业。
区域意向：客户购买高端物业的主要最主要的意向区域是集中在两江新区，占比超过 50%，其次为南岸、巴南板块，占比超过20%； 产品需求：客户购买面积集中在200-300平米最多，比例为37%，500-800㎡的比例为 8.6%，800㎡以上的比例为2.9%； 置业目的：约80%用于自住（含第一居所、第二居所），20%考虑投资； 关注因素： “拥有山水资源“、”拥有人文内涵“是客户认为高品质别墅所需要重要 的三个因素。针对“最好的别墅”问题，进一步深访和交叉分析发现：自用类的客户，产 品（包含景观以及）是客户最关注的方面。对区位的要求则相对较弱；投资类客户：最看 重区位以及项目的强势资源稀有性。
总价段也表现不俗，成交占比达到13.03%
联排别墅以150-250万和300-400 万总价段为主要需求。 市场套数 70需求比例 100 / 100120 120150 150200 200250 250300 300400 400500 500600 600800 800>1000 1000
房型
2、2012年别墅潜在供应量分析——供应面积段分析
2012年重庆市别墅产品潜在供应以面积集中在300-400㎡的舒适性为主
2012年重庆市别墅产品主力供应面积段分布 2012年重庆市别墅潜在供应总价段分布
数据来源：CRIC
2012年重庆市别墅市场潜在供应房源面积主要集中在300-400㎡，面积集中在100-300㎡的别墅产品供
备注：去化面积为套内面积
备注：一定周期内，个别项目单次或少量推盘，对计算该类产品月均去化量的数据意义不大，因此以上 项目是从2009-2011年间多次公开推盘的项目筛选得出。
1、近年重庆别墅市场整体情况——主流项目成交户型交叉配比
通过典型别墅项目梳理，联排别墅200-250㎡、叠加别墅150-200㎡、独栋别墅300-400㎡产品 是主力需求面积段。
会考虑郊区及旅游资源型别墅
绝大多数对重庆市二环周边的镇不是十分了解； 59%的受访者会考虑选择郊区型或度假资源型别墅物业。
附：近期对出重庆高端客户访谈
类型、 价格、面积
在受访者中大多数需要的 别墅物业面积集中在300㎡ 左右；最高所能承受的价 格为200-300万元；主要 选择的别墅类型为独栋及 联排。
区域
项目名称
推盘方式
推出类型
预计推出时间
预计推出套数 （套）
预计推出体量 （万方）面源自段 （㎡）鲁能·领秀城老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 新开 老盘加推 老盘加推 老盘加推 合计
联排 独立 联排 叠加 联排 联排 联排 独立
2012年7月 2012年7月 2012年5月 2012年6月 2012年10月 2012年8月 2012年5月 2012年3月
2.80% 4.70% 3.50% 1.80% 1.00% 0.80%
叠拼别墅以150-200万为主要 需求总价段，其次为200-250 万总价段。
独栋别墅以400-500万为主要需求总 价段，其次为500-600万总价段。
数据来源：近一年典型项目备案成交数据
1、2012年重庆主城区别墅市场情况——供求价走势
年龄层次：40-50岁比例最大，比例为48%； 行业特征：房地产以及相关行业占比18.1%，商贸和物流服务行业占比15.2%， 能源、工业生产行业占比9%； 收入特征：月收入10万以上的比例最高，为32%，5到10万的收入比例为12%。
备注：以上结论基于2011年重庆高端客户调研
重庆别墅客户需求特征
产品小结
叠加别墅月均去化在24套左右，主力面积段150-200平方米。
联排别墅月均去化在25套左右，主力面积段在170-200平方米段和200-250平方米段。
独栋别墅受总价影响，月均去化在17套左右，主力面积段在300-400平方米。
竞争小结
别墅供应在2011-2014年迎来一个下滑期，是本案别墅产品入市的一个时机点。市场主力竞争来源于联排
第一部分: 别墅市场情况分析
1、近年重庆别墅市场整体情况 2、重庆别墅潜在供应分析 3、市场分析小结
1、近年重庆别墅市场整体情况——供求价
2007年-2011年别墅市场整体供求比为1.32，市场供过于求； 从价格来看，2007-2011年，别墅价格增长明显，保持年均11.4%增，2011年受调 控影响，增幅放缓，为7.2%。
30
60 70 70 160 20 20 80 70 40 46 1204
0.5
1 2.9 1.3 3.9 0.6 0.5 1.6 2 1.4 3 36.1
173-190
140-187 320-430 169-203 181-187 — — 155-195 220-400 307-342 —
2、2012年别墅潜在供应量分析——各区域楼盘2012年典型项目供应
应小幅下降； 从供应产品总价段来看，300-400万元房源市场供应较多，市场竞争压力较大。
2、2012年别墅潜在供应量分析——各区域楼盘2012年典型项目供应
预计推出 套数 （套） 130 8 300 60 40
区域
项目名称
推盘方式
老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推 老盘加推
推出类型
联排 独立 联排 叠加 联排
联排别墅以200-250 ㎡为主要需求。 房型 联排别墅 叠加别墅 独栋别墅 市场套数需 130-150 150-200 求比例 71.70% 13.70% 14.60% 叠拼别墅以150-200 ㎡为主要需求。 3.14% 16.50% 8.40% 200-250 33.50% 2.16% 9.58% 2.92% 2.10% 250-300 300-400 19.40% 1.60% 400-500 0.70% 500以上
独栋别墅以300-400 ㎡为主要需求。
数据来源：近一年典型项目备案成交数据
1、近年重庆别墅市场整体情况——主流项目成交总价段交叉配比
通过典型别墅项目梳理，联排别墅150-250万/套、叠加别墅150-200万/套、独栋别墅400-500万/套 是产品成交主力总价段。 其中联排别墅成交总价段相对较为分散，除150-250万总价段成交成交占比在18%以上外，300-400万
备注：以上结论基于2011年重庆高端客户调研
附：近期对出重庆高端客户访谈
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高端客户访谈 客户背景
年龄：主要集中在40-50岁 目前居住地：主要集中在三北区域 所在行业或单位：金融、个体经商户、 私营业主、外贸、外企、大学老师等 爱好：主要为KTV唱歌、打麻将等棋 牌娱乐等
80 60 220 30 200 100 78 180 948
2 2 3.9 0.4 4.6 1.8 1.7 5.2 21.6
235-300 300-400 157-164 130-140 — 235-295 170—280 328-498