120.3
21
价格测算
项目价格修正
本地块公寓基准价格确定
翡冷翠
均价 权重系数 实际参考价格 本项目参考价格
70000 103.65 67146
万源城
95000 110.6 85432
万特园
100000 112.3 88731
西郊庄园
65000 106.65 60606
72434
绿城玫瑰园
60000 103.7 57526
合计 近期3月价格 本案推导价格 未来市场竞争
开盘准备 去化时间
本案合理价格
嘉城
汇丰沁苑
权重
得分
比较系数
得分
比较系数
2.5
12.5
32.5
11
27.5
2
12
24
11
22
1
11
11
11
11
1
10
10
10
10
0.5
11
5.5
10
5
1.5
11
16.5
10
15
1.5
10
15
10
15
---
116
104.5
---
110 M11、近城区 110 近M11 95 90 130000㎡ 95 300000㎡ 100
95
小高、联排
95
多层、小高 层、联排
100
95
现在风格\涂料
95
英伦风格\ 石材
95
115
较成熟
115 尚不成熟 100
15%
分层绿化,组团 园林规划 绿化带,庭院绿 100
化
集中绿化
100
两条天然水系、绿色景 观大道、沿河的景观
90
100
110
80
以100分为基准，物业品牌和具体服务内容而定
100
110
100
110
兰乔圣菲 90 130 70 90 130 90 80 80 90 90 100 70 100 100
20
西郊明苑 90 100 120 120 100 180 120 110 100 100 110 70 100 120
价格测算
本地块公寓基准价格确定
比较项目
竣工时间 出售速率 房屋与地下 室面积比 花园占地面
积 容积率
地段 规划特色 景观特色 车位数量 立面表现 智能科技 装修材质
会所 物业管理
合计
权重
3 3
6
12
12 15 8 8 3 8 2 2 10 8 100
翡冷翠
拟合程度 比较系数
100
3
135
4.05
万源城
120
2.4
100
2
100
2
100
2
110
2.2
100
2
100
2
140
2.8
100
2
100
2
100
2
140
2.8
100
10
90
9
100
10
110
11
80
8
100
10
120
12
100
8
100
8
110
8.8
100
8
110
8.8
100
8
120
10
104.25
111.2
112.7
107.25
104.3
95.4
100 保利置业 100
97.95 8500
中青旅集团
95
新城
100 保利房地产 95
103.00 9200
101.50
98.00
9300
9200
注：以上项目成交价格为目前成交价格
8
市场比较法
全市及区域公寓价格走势
9
案例：英郡别院别墅产品定价方法
10
市场比较法
价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表性的同质项目 2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价
100
现在风格，沿 河主题休闲绿
化带
95
大型组团， 英伦风格
100
15%
90㎡两房、三 产品特点 房、150㎡左右 100
四房
80-90㎡两房
95
80-90㎡两房、150㎡左 右三房
100
105㎡左右两房
95
50-60㎡一 房；90-
100㎡两房
95
5% 开发商品牌
100% 系数累加 项目价格
新城
100 9016
110
100
110
90
以100分基准，2个车位为满分
100
100
100
100
以100分为基准，从建筑风格特色和建筑材料两方面评定
110
110
110
130
以100分为基准，有智能科技运用的为满分，特别突出的分值递增
110
120
100
100
以100分为基准，毛坯的为满分，精装修加分
70
120
70
70
以100分为基准，从会所规模、运营、品牌等方面评判
7
4
100
4
3
100
3
10
100
10
3
110
3.3
7
80
5.6
7
90
6.3
6
105
6.3
10
90
9
6
105
6.3
7
100
7
4
100
4
4
110
4.4
4
100
4
3
100
3
100
98.2
12
名仕豪庭
拟合程度
比较系数
100
4
100
7
100
4
100
7
100
4
100
3
100
10
100
3
120
8.4
110
7.7
110
定价策略的分类及基本方法
项目静态价格形成方法
市场比较法 总价卡位法 价格系数法
项目开盘价格制定策略
入市价格策略
入市价格形成
2
市场比较法
3
市场比较法逻辑 图
确定可比案例及权重系数 确定可比参数及权重
得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格
特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用
主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡， 结合比较系数，计算本案的均价为：
(9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡
13
案例：盐湖新居产品定价方法
市场比较法
影响因素 区位系数 周边环境系数 小区规划系数 户型面积系数 景观系数 配套系数 交通系数
合计 近期3月价格 本案推导价格
未来市场竞争 开盘准备 去化时间
本案合理价格
价格定位：悲观预期
权重 2.5 2 1 1 0.5 1.5 1.5 10 -----
嘉城
得分
比较系数
12.5
32.5
12
24
8.8
110
8.8
100
8
100
8
100
8
80
6.4
120
9.6
110
8.8
110
8.8
100
8
110
8.8
90
7.2
80
6.4
110
8.8
100
3
100
3
100
3
100
3
100
3
90
2.7
100
3
130
10.4
110
8.8
110
8.8
110
8.8
130
10.4
90
7.2
100
8
120
2.4
110
2.2
兰乔圣菲
55000 94.8 57652
西郊明苑
110000 120.3 89943
别墅产品静态参考价格：
72434元/m2
22
价格测算
区域未来 规划发展
• 板块规划起点高，虹桥枢纽的开通使得板块发生裂变 ，凸显板块价值； • 板块国际别墅区集群效应，良好的别墅居住氛围
项目增值 15%
市场价 格走势
120
100
60
100
以100分为基准，2亩为满分，低于标准值递减
80
90
130
120
以100分基准，0.4容积率为满分，低于标准值递减
120
120
140
160
以100分为基准，视具体地段条件而定
150
160
90
60
以100分为基准，有两项规划特色的为满分，低于标准值递减
110
100
100
100
以100分为基准，有景观特色的为满分，有排他性的递增，没有特色的递减
评分
15% 交通因素
M11
100
M11
95
10% 社区规模