分布发展状况
主城区占据主导，效区化扩展加速。
目前，成都精装房主要分布的中心城区，约占总量的七成。随着具有丰富的精装房开发经验的
珠江、恒大等外来品牌开发商进入近郊区县，精装房在郊县的发展有井喷之势。据统计，郊县目前
共有约10个项目采取精装修方式销售，约占精装房项目总量的三成。这些精装项目主要分布于成 都近郊的第二圈层，如温江、双流、龙泉、郫县和新都等区县。
其中品牌开发商约占七成。如万科、恒大、珠江、雅居乐、富力等；普通开发商仅占到三
成的比例。外来的品牌开发商在精装房开发上拥有较为丰富的经验，到成都开发精装房具有先 天的优势。
分析小结
没有硬性区域要求
物业形态两级发展 面积设定集于两端
符合区位要求
成为市场空白
装修标准多元化
设施设备基本化
本案多层洋房
非主流面积段
物业形态现状
初级产品占据主体，终级产品相继涌现，两级发展明显。
现阶段成都市场除雅居乐花园、 麓山国际社区供应精装别墅外，市场上 其它产品均为高层电梯住宅，电梯住宅是精装房市场的主要产品类型。
户型面积分布
小面积绝对主力，大面积成明星。
主城区精装房项目的供应和需求面积都主要集中在70-110平米的套二或套二变套 三的户型、50-70平米的套一以及130-150平米的套三。其中70-90平米的套二和90-110 平米的套二变套三是绝对主力户型，约占市场六成的比例。此外，170平米以上的精装 大户型比例因为誉峰等精装豪宅项目推出，比例也有显著提升。
西门子、西蒙
设备系统
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价要比周边清水房高出15%-30%，但销 售速度略逊于周边清水房项目，速度相差不到5%。
项目 恒大城 恒大绿洲
整体均价(元/㎡) 4808 4933
平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套
月) 94 99 ㎡) 4200 3800 / 月) 98 102
前 言
对于本项目产品的精装课题，在此我们将首先对多层类产品进行精装研究，
同时对其精装所带来的利弊进行立体化分析，最终提出适合项目精装产品发展 的相关建议方案，以求为开发商提供科学严谨的决策依据。
第一部分：宏观精装房市场特征对比研究
1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析
装修配臵： 装修配臵主要突出的是人性化、细节化的科学设计，品牌不多，但都是集中在中高端 具有较好口碑的品牌建材。
功能布局 公共空间 装修配臵 星级酒店大堂，设有沙发、茶几 品牌 /
收纳系统
玄关系统从人性化的居家的实用性出发，设计鞋柜、臵物台、挂衣服 的独立空间等，可以满足家庭各位成员的不同需求。衣帽间和储物柜 两部分，设计采用了创新的衣帽间男女分区收纳布局和个性化活动层 板。
供需比分布
小面积供销两旺，大面积供需失衡。
从供需比看，150平米以下的精装房各户型面积段的供需基本保持平衡，基本集中 在1.2左右。300平米以上的精装豪宅由于多个项目的集中面市，供应量大幅提升，加 之相对于客群的局限，因此现阶段存在较大的供需矛盾。
装修标准分析
档次标准多元化，中档标准上1000-2000元/平方米中档标准是装
摩恩、亚细亚、多乐士、西门子、林内、 AOPO（奥珀）高级门锁及五金件
TOTO、摩恩、华亿达
厅房系统
乳胶漆、墙纸墙面、地面为地砖和复合地板、 配石膏线造型
独立电表、电线暗装、可视对讲、客厅设红 外线控头一个、入户门设门磁一个，主卧设 紧急按键一个、配送名牌家庭小型中央空调
多乐士、欧雅（墙纸）、家俊（地砖）、 欧普照明
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:2500元/㎡
代表个案:叠翠峰、趣园
产品特征： 此类标准精装房标榜五星级酒店式的装修标准，大多配送家具家电，并配有完善的酒 店式服务，便于满足投资和自住客群的不同需求。
装修配臵： 装修设计时尚，配臵品牌以国际知名品牌为主。
功能布局 公共空间 装修配臵 石材、灰镜装饰、水晶吊灯、设大堂服务台、 黑镜钢豪华信箱 品牌 /
功能布局 公共空间 收纳系统 厨房系统 装修配臵 无特点 家具（餐桌、沙发、茶几、书桌、床、衣柜、电视柜等） 基础配臵，三件套的炉灶、电器配臵、燃气探测器 品牌 / / 摩恩、倍特、方太、 欧派
卫浴系统
厅房系统 设备系统
卫浴三件套
皱面乳胶漆、实木地板、液晶电视、定制壁纸、地砖 空调（一个柜机，3个挂机）
分析小结
装修标准（元/平 米） 700-1500 代表项目 恒大城 恒大绿洲 装修特点 品牌偏好 价格溢出空间 销售速度比较
1000-1500
金润华府 金域西岭
1500
三千城 北城天街
2500
叠翠峰 趣园
3000-6000
誉峰
基本没有功能设计， 以中高端品牌旗下 摩恩、TOTO、多 的初级产品来标榜 乐士、西门子 满屋名牌装修 着重人性化的设计 和科学的功能布局， 乐家、摩恩、东 选材以中高端品质 鹏、西蒙 为主 注重装修细节设计， 配送品牌家电、定 摩恩、倍特、方 制家具选用建材大 太、欧派、科勒 多以中高端品质建 材为主 酒店式装修+酒店式 TOTO、奥普、西 服务，选择多侧重 门子、三星 于国际品牌 国际名家设计，突 杜拉维特、汉斯 出奢侈享受生活的 格雅、摩恩、弗 尺度，选用材料均 兰卡、西门子、 为世界顶级材质和 大金、日立 品牌
收纳系统
厨房系统 卫浴系统
衣柜
组合橱柜、厨房家电全套 浴室柜、石材地面、墙面马赛克、洁具、挂件、 淋浴间
/
西门子、惠而浦、环威、摩恩 TOTO、奥普、西门子
厅房系统
设备系统
乳胶漆、局部灰镜造型、石材、实木复合地板、
40寸液晶电视、空调 采用变频式供水系统，每户均设独立水电表、 室内管线安装，设独立空调、照明专用线路、
玻璃门、条形窗设计、智能DV系统、根据人体工程学与功能流线打 造的厨房操作功能分区、结合成都人生活习惯的橱柜功能设计以及电 路设计 安装了T4暖光灯的储物镜柜、强大收纳功能的盆下柜、采用R5圆角 设计洗面台、品牌洁具、设有毛巾架、浴品架、浴霸的淋浴房、条形 地漏 乳胶漆、强化地板、地砖处理、对电源插座、电视管线、自由备餐柜 的都做了人性化设计、为后期使用提供了相当的便利、户内门框装上 了防撞橡胶条
修主力，其次是2000-3000元/平方米的中高档标准，而3000元/平方米以上的豪华装修 项目比例也较大。
装修配置
硬装是基础，厨卫乃必备，家电、设施全配少有。
在装修配臵方面，约七成的项目是以硬装+厨卫装修的形式交房；仅有8%的项目 可以实现“拎包入住”的理想，装修配臵为硬装+厨卫+家电+家私，这类项目如鹭岛国 际社区•原石滩SPA公寓和叠翠峰等。
多乐士、海浪金云石、三星、美的
施内德、奇胜
销售情况： 此标准精装房项目对比周边清水房项目，房价高出30%左右，销售速度略慢5%左右。
项目
整体均价(元/ 平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套 ㎡) 月) ㎡) / 月)
叠翠峰 趣园
9800 9700
46 52
7500 7300
以中档为参照
针对性配臵 具备品牌实力
品牌开发商背景
第一个吃螃蟹的人，是机会，更有不确定的高市场风险。
1、成都市精装房市场特征分析 2、成都市精装房标准个案分析 3、成都市精装房客群特征分析
装修标准:700-1500元/㎡ 代表个案:恒大绿洲、恒大城
产品特征： 此类标准精装房主要是指强调装修的品牌配臵，满屋名牌，但是项目定价水平却是中低端，
销售情况：
誉峰对比周边的中海城南一号项目，同是城市豪宅定位，但是价格高出近50%，销 售速度基本持平。
项目 整体均价(元/㎡)
誉峰 18404
平均去化率(套/ 周边清水均价(元/ 周边清水平均去化率(套/ 月) ㎡) 月) 25 12300 20
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
50 53
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:3000-6000元/㎡
代表个案:誉峰
产品特征： 此类标准精装房主要是装修配臵均讲究奢侈的尺度，讲究整体形象的拔高，装修突 出名家设计的尊贵感，在样板间的装修上不惜工本的突出装修配臵的顶级奢华，是 目前城市豪宅的新兴产物。
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:1000-1500元/㎡ 代表个案:万科金润华府、金域西岭
产品特征：
此类标准精装房充分结合目标业主的生活细节考量，注重装修的功能布局科学，而并非 简单的以用材品牌为首要卖点的精装房项目，无论推广还是样板间的设计都突出后期功
能使用上的人性化设计。
基本以平价快销为主，表现出突出的两个方面：一是优惠特价、二是豪华装修。
装修配臵： 装修基本没有特别设计，品牌泛滥，更多集中于品牌旗下的低端产品。
功能布局 公共空间 收纳系统 装修配臵 无 配送衣柜或是衣帽间柜子 品牌 / /
厨房系统
卫浴系统
配送高级实木面板组合橱柜、天然石拼花地 面、高级墙面砖
品牌洁具、天然石拼花墙地面
第四部分：1号楼分析解读 1、基础信息 2、户型配比 3、分析解读 第五部分：成都精装小户型特征 1、市场供应特征分析 2、产品分布特征分析 3、产品基本类型特点 4、1号楼对比分析 5、精装利弊分析 第六部分：1号楼小户型精装定位建议 1、SWOT分析 2、发展策略 3、精装标准定位 4、目标客群定位 5、精装风格建议 6、精装配臵建议
（数据来源：房管局备案，采集时间：开盘-2010年5月）
装修标准:1500元/㎡