正文目录
1. 前言： (4)
2. 中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10年CAGR5% (5)
2.1. 租房人口的增量 (5)
2.1.1. 新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量 (5)
2.1.2. 新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员） (7)
2.2. 租房人口的可支配收入 (10)
2.3. 购房行为的替代 (12)
2.4. 区域人才招揽政策 (13)
2.5. 通货膨胀 (13)
2.6. 可租房源的缺口 (13)
2.7. 一线城市房租长期上涨的复合增速5%（CAGR） (15)
3. 本轮的房租上涨，背后的驱动何在 (15)
3.1. 租赁人口需求增量规模，为上涨创造了条件支撑 (16)
3.2. 购房行为替代，是现阶段较大的变量； (16)
3.3. 一线城市产业阶段，引入更多高收入，支撑高房租 (17)
4. 针对房租业务的商业模式 (19)
4.1. 可渗透空间巨大，机构运营者中逐步参与其中 (19)
4.2. 长租公寓单房经济测算 (21)
4.3. 租赁金融的逐步成熟，租赁REITS的有待突破 (22)
5. 趋势：一线城市住房自有率的下降 (22)
图表目录
图 1 ：房租专题报告核心逻辑图 (4)
图2：中国流动人口规模 (5)
图3：中国流动人口在不同层级城市的分布 (6)
图4：中国出生人口数（万人）及变化 (7)
图5：高等教育毛入学率 (7)
图6：全国高校毕业人数及同比增速 (7)
图7：一线城市高校毕业生的本地就业比例 (8)
图8：重点二线城市高校毕业生去一线城市就业的比例 (8)
图9：中国历年留学回国人数和出国人数统计 (8)
图10：中国出国留学累计回国率 (8)
图11：留学海归在一线城市就业的比例（2016年） (9)
图12：全国重点城市201401—201807房租累计涨幅 (11)
图13：一线城市人均可支配收入的同比增速 (12)
图14：一线城市租房客年龄群体占比 (12)
图15：租赁人口占比的国际比较 (13)
图16：中国一线城市与美国重点城市租售比的对比 (15)
图17：新增租赁人口稳定的增量，以及政策供给端相对短缺，为房租上涨创造了条件 (16)
图18：2015-2017年，一线城市样本住宅均价累计涨幅 (16)
图19：北京某小区2009~2016年2居室月租金与月供剪刀差 (17)
图20：上海住宅租金指数（以2008年4月为基数，基期指数为100） (17)
图21：北京住宅租金指数（以2008年4月为基数，基期指数为100） (18)
图22：深圳住宅租金指数（以2008年4月为基数，基期指数为100） (18)
图23：租赁机构化渗透率 (19)
图24：分散式公寓的行业格局（2016年初） (19)
图25：国内资产证券化的进程 (22)
图26：城镇居民人均消费型支出和人均可支配收入 (23)
表1：未来十年，一线城市流动人口净增量，带来新增的租房需求测算 (6)
表2：未来十年，高校毕业生，带来新增的租房需求测算 (10)
表3：全国重点十城租赁住房现状供给结构估算 (11)
表4：政策支持下的租赁房新增供给 (14)
表5：供需对比分析看（需求：租房增量人口+购房行为替代，供给：政策端租赁供给） (14)
表6：我国主要集中式公寓运营企业分类及背景 (20)
表7：分散式长租公寓单房测算 (21)
表8：目前发行获批的REITS (22)
表9：城镇居民购房负担率测算 (23)
1. 前言：
买房和租房，从居住需求的角度看，是“买房住”与“租房住”之间的相互替代。

但是，来源于居民财富配臵的投资性需求，会放大“房价”的预期波动，故买房所对应的“房价”，除了对当前居住价值的反映外，也更多包含了未来的预期资产价值；而租房所对应的“房租”，更多的反映房屋现阶段的居住价值。

当前，恰逢一线城市的房租出现新一轮的上涨，而对房租因素，成为当前极具研究意义的问题；但地产行业的研究，过去更多的围绕“房价”问题，而对“房租”的研究，却相比甚少；本篇专题报告旨在围绕房租，为读者带来系统性的深度分析。

图 1 ：房租专题报告核心逻辑图
中长期房租的 驱动与风险因素
1）租赁人口的增量
流动人口的净增量：创造新增租房需求518万平方米； 高校毕业生的净增量：创造新增租房需求
1042万平； 2）人均可支配收入上升
贡献未来是十年租金水平符合增速2% 3）购房行为的替代 4）租房供给缺口
供需比较看，缺口依然存在。

5）通货膨胀和区域政策
《浙商证券—房租专题报告：揭秘房租》
本轮房租上涨 背后驱动何在
租赁业务的商业模式
2. 中长期驱动与风险因素作用下，测算一线城市住宅租金10年CAGR5%
跟据经验分析，中长期核心城市的房租如果能够持续上涨，必然是中长期内存在需求大于供给，而由租房人口的增量、租房人口的可支配收入、购房行为替代、区域政策、通货膨胀、可租房源供给等因素共同作用所造成。

本文通过对决定房租中长期水平的核心因素进行分析，对各个因素的未来变化进行预测，从而测算出，中国一线城市（北上广深）十年房租水平的复合增速（CAGR）为5%。

2.1. 租房人口的增量
在分析房价问题时，适龄购房人口，是对房价中长期判断的核心驱动因素；而在租金的研究上，租房人口成为了重要的驱动因素。

而本文的研究，重点着眼于未来房租的需求变化，所以，将从租房人口的增量角度进行分析。

我国一线城市的租房人口增量：主要为流动人口的净增量以及高校毕业生的增量。

2.1.1. 新增租房人口需求动力之一：流动人口的净增量
我国作为一个流动人口庞大的国度（2017年达到2.5亿人），截止到16年底我国城镇化率57%，伴随城市化率的持续提升（预计未来以年均1%的比例增加），整体流动人口规模将维持持续增长。

图2：中国流动人口规模
根据《中国流动人口发展报告》的数据统计，租住私房是流动人口解决居住需求的首选，流动人口在居住地选择租住私房的比例高达67.3%、购房的比例为8.6%、其他方式（宿舍、工地工棚、生产经营场所）租住比例为23.8%。

而从不同城市级别划分来看，一二线核心城市，是租房需求的主力容纳区域，根据结合各地方城市年鉴中对流动人口的统计，以及《中国流动人口发展报告》的数据，一线城市租赁人口约占全国比例为11%、二线城市为16%，流动人口的庞大数量级，以及核心城市对于人口的吸引，共同创造出庞大的租房需求市场。

图3：中国流动人口在不同层级城市的分布
假设未来我国城镇化率以年均1%的比例增加，假设流动人口租住私房的比例按照当前水平不变（其实后文会提到，租赁比例，但在该部分的预测中，暂时先不考虑相关变化）；我国全国人均居住面积约为35平米，考虑到一线城市住房形态，以及各地对常住和流动人口的调查数据，根据链家的统计，一线城市人均租住面积为20平米；测算出，未来十年一线城市流动人口净增量，会创造出的新增的租房需求518万平米。

图4：近五年（2013-2017）一线城市流动人口净增加
表1：未来十年，一线城市流动人口净增量，带来新增的租房需求测算
2.1.2. 新增租房人口需求动力之二：高校毕业生的净增量（包括留学归来人员）
除流动人口外，高校毕业生的增量，为一线城市重要的租房需求增量；并且，除了考虑我国高校的毕业生外，留学归来人员所带来的需求增量也是重要的驱动，本文将进行详细的测算。

相关考虑如下：
一、我国未来十年高校毕业生的总体增速
我国人口的出生人数，自80年代末~90年初的“婴儿潮”后开始逐步回落；但是另一方面，从全国范围看，接受高等教育的人口比例在持续提升，从教育部数据来看，高等教育毛入学率自90年初低于5%的水平，上升到当前42.7%的水平
两方面因素对冲后，我们认为未来十年高校毕业生人数可维持较为稳定的增速水平（定量分析见后文）。

图5：中国出生人口数（万人）及变化图6：高等教育毛入学率
图7：全国高校毕业人数及同比增速
二、我国高校毕业生，毕业后去一线城市就业的比例
对于高校毕业生的去向研究，我们引用较为有趣的草根取样调研数据，即：ofo小黄车，通过比对用户就读学校所在城市，与毕业后高频实用小黄车的城市，以识别其流向。

图8：一线城市高校毕业生的本地就业比例图9：重点二线城市高校毕业生去一线城市就业的比例
可以看出，一线城市的高校毕业生本地就业比例较高，分别为：上海70%、北京60%、广州45%（其中广州有30%毕业生是去深圳就业）；重点二线城市为高校毕业生的主要聚集地，我们通过其数据可以看出，各城市高校毕业生去一线城市就业的比例为：成都30%、南京35%、杭州35%、武汉45%。

而综合其统计数据看，大学毕业生在一线城市就业的比例为10%，我们也利用这个数据作为后文的测算基础。

三、我国出国留学回国人数可持续增长，一线城市就业比例较高
从我国出国留学回国人数看，近几年留学回国人员呈现快速增长；并且，出国留学累计回国率，也出现较快增长。

综合各因素考虑（国内外就业难异差异、出国人数趋势等），我们认为留学回国人数可持续增长（定量分析见后文）。

图10：中国历年留学回国人数和出国人数统计
图11：中国出国留学累计回国率。