产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
片区目前已经推售商业供应量为12.94万㎡，到目前为止成交量6.65万㎡，市场商业存 量6.29万㎡,供求相对均不活跃。
项目地综合情况介绍
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
商业总面积 （万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 0.4
写字楼/酒店裙 楼
多为独立建筑
1-4层
多为1-4F
次级商圈 多为独立建筑
多为1-5F
适用性高 多为独立建筑
多为B1-5F
客群
商圈内主题所针 对的消费群
项目及周边社区
项目及周边社区
核心区域内商务 客群
商圈内主题所针 对消费群
商圈内家庭为主
全客层
档次
中档
中档
中档
中档偏高档 中档偏高档
中档为主
中档偏高档
常见业态
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
在售商业总面 积
（万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.6 0.4
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
市场存量 （万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.4 0.3
产品形式 底商
集中商业、底商 集中商业、底商
底商 底商 底商 底商
项目所在片区在售商业相对较少，只有7个项目目前有商业在销售。
项目所在片区在售商业类型主要以沿街底商为主，只有万科城市花园为小型社区型集中商业和罗马商业广 场为区域型集中商业
目前仅有7个项目有商业在销售，商业形态以沿街底商为主。
项目地综合情况介绍
目前在售的社区型商业和沿街底商成交均价在20000元/㎡左右，
集中商业底商销售均价在36000元/㎡左右，社区型商业、沿街底商成交均价在20000元 /㎡左右。
项目地综合情况介绍未来供应量
项目名称
（万㎡）
保利.麓谷林语
2
罗马商业广场
6
梅溪湖安置区
1.2
达美d6区
8
产品形式 集中商业 集中商业 集中商业、底商 集中商业、底商
项目地综合情况介绍
项目片区项目 及商业
万科城市花园 罗马商业广场
振业城
旭辉御府
方兴项目 地华梅溪湖畔
上尚街
望兴F1站 沙坪项目
世界1区
本项目
中建项目
泛梅溪湖片区目前已知的带有商业的项目众多，较为典型的如：罗马商业广场、万科城 市花园、上尚街等。且未来还会增加。竞争压力将进一步扩大。
项目地综合情况介绍
项目名称 保利.麓谷林语 罗马商业广场 万科城市花园
建安像素汇 中房.F联邦
上尚街 世界一区
在售商业总面积 （万㎡） 2.64 6 1.5 0.4 1.5 0.5 0.4
销售 （万㎡）
1.24 2.3 1.1 0.31 1.4 0.2 0.1
市场存量 （万㎡）
1.4 3.7 0.4 0.09 0.1 0.3 0.3
项目由4地块组成，北面临湖及公共绿化带，南面直观桃花岭山脉，西面靠近梅溪湖核 心区——中央商务区，东面紧临湖心岛公园，拥有稀缺的景观资源。
项目简析
混合功能区
TOD混合 功能区
国际文化 艺术中心
高端居住区
中建
金茂
国际研 发中心
居住社区
国际商务区
佳兆业 生态居住区
5年内梅溪湖片区区指标说明： 总居住面积：350万㎡ 总商业面积：预计50万㎡ 商务面积：预计40万㎡ 配套：星级酒店、公园、教育、 体贴完善交通……
•“原创界”本土原创设计师在 京展示作品的平台
•Barbie 小型展
•彩绘
•北欧艺术节
2、商业风情街区打造：法兰西风情商业步行街
特色街区打造
通过设计街景，规定建筑体量
和建筑后退的距离，控制招牌设 计和建筑立面的形式；
同时设计具有标志性的指示系
统 “街、铺、景”等多角度多方 面营造建筑景观与商业氛围； 情景交融创造休闲生活空间与 “逛”街的真正乐趣； “ 用景观招揽生意”——商业 走廊形成景观带，高度强化购物 的“休闲性”功能； “大商家坐庄，小商家坐 市”——品牌商家偕同进入带动 其他小商家。
长沙梅溪湖先导区项目 商业发展建议
商业集团策划管理部 2019年9月1日
内容索引
1
项目简介
2
项目地综合情况简介
3
商业模型指标分析
4
商业发展建议
5
商业案例
项目简介
项目简析

本项目位于岳麓山西麓，根据控规商业
面积约为，项目临湖而建，坐享优质湖景资
源。
开发规模：规划城市建设用地1425.29公顷， 人口规模36.0万。
片区未来供应商业的产品 形式以集中式商业+沿街底 商为主，处于梅溪湖国际新 城范围内的项目多规划有中 大型的集中式商业。
振业城 中建项目
12
集中商业、底商
片区预计未来供应商业到
3
集中商业、底商
达49万㎡，未来商业市场的
旭辉御府
0.6
底商
竞争将异常激烈。
金茂梅溪湖
2.1
底商
宜居项目
10
集中商业、底商
商业模型分析
商业模型指标分析
√ 商业街标准化类型 主题商业街 社区商业街
配套商业标准化类型
购物中心标准化类型
社区配套商业 商务配套商业 主题购物中心 区域购物中心 跨区域购物中心
商圈 建筑形态
楼层
市级商圈、区域 商圈
独立街区
多1-3层
—— 住宅底层 限于1-2层
—— 公寓裙楼
1-3层
商务区
市级商圈/次级 商圈
项目毗邻多个交通线道出入口，交通便利。
项目地综合情况介绍
项目地综合情况介绍
根据大长沙“东拓、西进、南融、北上”的发展趋势和各区域房地产发展的特征，长沙房地 产市场逐渐形成了以市中心板块为核心的十三大地产板块格局。
长沙房地产板块划分
1

市中心板块
2
金星北板块
3
市府板块
4
麓谷板块
5
麓南板块
6
北城板块
7
桃花岭风景区
西面即为国际CBD，具有一定的建筑景观优势。
具备多向景观：一线湖景+岳麓山、湖心岛公园桃花岭4A风景区山景景观+中央商务区 的建筑景观。
项目简析
(北) 无敌湖景，与湖面仅隔一 条公共绿化带
(西) 现为空地，未来是中央 商务区——梅溪湖的核 心区域
（东） 湖心岛公园，已初具规模
（南）未来规划中小学， 桃花岭山脉
绿化带
F-31北临小区路，除了湖面景观，还能观湖心岛公园，景 观资源优异，东临小区地块，南观桃花岭风景区，南临梅溪 湖大道，后期有一定的噪音影响；
F-30地块北面和东面都是小区内部地块，除了湖面景观，
S
中学、小学 岳麓山
还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南 临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；
功能定位：国际服务功能区 具体包括： 国际文化娱乐中心、国际创新 研发中心、国际对外交流中心、国际商务商 业中心、国际金融中心。到2018年，梅溪 湖国际服务区，即梅溪湖国际服务与科技创 新城（梅溪湖国际新城），将建设成为河西 新城的城市中心。
用地面积 用地面积 地块编号 用地性质 （平方米） （亩数）
F-30 商住混合 37978
57
F-31 商住混合 27267
41
F-32 商业金融 20190
30
F-34 商住混合 21435
32
合计
106640
160
容积率
建筑面积 建筑密度 （平方米） （%）
建筑限高 （米）
基地面积
商业面积
住宅面积
满铺占地商 会所(占商 业层数 业面积）
停车 商业(辆）
4
景观元素
3、商业业态建议
• 法式式西餐厅 • 欧美风味餐厅 • 特色中餐厅 • 音乐咖啡厅 • 法式酒吧
项目地处梅溪湖的中心区位——腹地，临近核心的商务区，地标价值明显
项目简析
地铁2号线经过，北面临国际商务中心站、国际商业中心站， 西面临梅溪湖西站，三大站点汇聚项目周边；
南面临梅溪湖大道，东西畅通；
1 2 3
佳兆业
秀峰路 梅溪湖路 环湖路 二环线
1 国际商务中心站 2 国际商业中心站 3 梅溪湖西站
1200
233
175
96
800
120
624
项目简析
N
3000亩湖面
中央商务区
湖心岛
F-32地块北临亲水绿化带，与3000亩梅溪湖紧紧相连， 可享受一线湖景资源；沿湖面极宽，视野极好，无遮挡； 南面临小区路，有一定噪音影响；
F-34北临亲水绿化带，东临湖心岛公园，除了湖面景观， 还能观湖心岛公园，景观资源优异，南观桃花岭风景区，南 临梅溪湖大道，后期有一定的噪音影响；
劣势
两侧背山，无商业发展纵深 全市规划中属先导性板块，规
划功能单一，片区较小 目前位置远离城市核心区 整体开发完成时间较长
SWOT 分析
机会
多个开发商已经持有项目片 区土地，未来配套需求存在 片区未来是河西板块的一部 分，潜力预期好 长沙持续城市化，促进项目 成熟
威胁
周边已知购物中心商业约35 万㎡，竞争激烈 长沙市内购物中心5年内预计 约170万㎡，竞争加剧