第四章-房地产估值-市场比较法
交易情况修正的方法
1、百分率法
可比实例的成交价格×交易情况修正
系数=正常价格
交易情况修正系数以正常价格为基准
来确定，即可比实例的成交价格比正常价格
高低的百分率为±S%
2、差额法
可比实例的成交价格±交易情况修正
额=正常价格
第四章-房地产估值-市场比较法
某房地产交易双方在合同中写明， 买方付给卖方2325元/平米，买卖中涉 及的税费均由买方承担，该地区房地 产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常 成交价格的7%，应由买方缴纳的税费 为正常成交价格的5%，该房地产交易 的正常成交价格为多少？
第四章 市场比较法
第四章-房地产估值-市场比较法
第一节 基本原理
一、概念 比较法是将估价对象与在估价时点
的近期有过交易的类似房地产进行比 较，对这些类似房地产的成交价格作 出适当修正，以此估算估价对象客观 合理价格的方法
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二、理论依据
替代原理
三、比较法适用的对象
1、统一付款方式 2、统一采取单价 3、统一币种和货币单位 4、统一面积内涵 5、统一面积单位
第四章-房地产估值-市场比较法
现有甲、乙两宗交易实例，甲的建筑面 积为200平米，成交总价为80万，分三期付 款，首期付16万，第二期于半年后付32万， 余款一年后付清，年利率为8%，乙的使用 面积为2500平方英尺，成交总价为15万美元， （1平米下的价格=1平方英尺下的价格 ×10.764，成交当日市场汇价为1美元=8.3 人民币），成交时一次付清。试建立价格比 较基础
第四章-房地产估值-市场比较法
将可比实例的成交价格调整为正 常价格的过程
造成成交价格产生偏差的原因 1、有利害关系人之间的交易 2、急于出手或购买 3、交易双方或某方对市场行情缺乏了解 4、交易双方或某方有特殊偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权债务关系影响的交易
具有交易性的房地产
比较法适用的条件
在同一供求范围内存在较多的
类似房地产的交易
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第二节 业务流程
收集交易实例 选取可比实例 建立价格比较基础 交易情况修正 交易日期修正 房地产状况修正 求取比准价格
第四章-房地产估值-市场比较法
收集交易实例的途径 收集交易实例的内容 注意资料的统一性、规范性、公正性
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正常成交价格－应由卖方负担 的税费=卖方实际得到的价格
正常成交价格+应由买方负担 的税费=买方实际付出的价格
第四章-房地估值-市场比较法
即将可比实例在成交日期时的 价 格调整为在估价时点时的价格
交易日期修正的方法 ---百分率法 可比实例在成交日期时的价格×交
易日期修正系数=在估价时点时的价 格
第四章-房地产估值-市场比较法
将可比实例在其房地产状况下的价 格调整为在估价对象房地产状况下的价 格 修正的内容 ： 1、区位状况 2、权益状况 3、实物状况
第四章-房地产估值-市场比较法
修正的方法
可比实例在其房地产状况下的价格 ×房地产状况修正系数=在估价对象房 地产状况下的价格
1、直接比较修正法 即以估价对象的房地产状况为标
准，将可比实例的房地产状况与它逐 项比较打分，然后将所得分数转化为 修正价格的比率。
第四章-房地产估值-市场比较法
2、间接比较修正法 设想一个标准的房地产状况，以
此为基准，将估价对象及可比实例的 房地产状况与其逐项比较打分，然后 将所得分数转化为修正价格的比率。
第四章-房地产估值-市场比较法
选取可比实例的原则
1、是估价对象的类似房地产 2、交易类型与估价目的吻合 3、成交日期与估价时点接近 4、成交价格为正常价格或可修正
为正常价格 5、一般选取3-10个可比实例
第四章-房地产估值-市场比较法
即对可比实例的成交价格进行换算处 理，使其口径一致、相互可比
第四章-房地产估值-市场比较法
1、求取某个可比实例对应的比准价 格的方法
修正系数连乘形式 修正系数累加形式
2、将多个可比实例对应的比准价格 综合成一个最终比准价格的方法
平均数、中位数、众数
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第三节 运用
第四章-房地产估值-市场比较法