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父子房屋买卖合同
篇一：农村房屋是否可以买卖
农村房屋是否可以买卖？
(20XX-07-0610:06:28)
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房产
法律
房屋买卖
宅基地
买卖合同▼由于近年来房价的大幅上涨，以及最近房产政策的加紧出台，各类房产纠纷愈演愈烈，无论是买方还是卖方都想在不合理的房价中买（卖）到最“值”的价格。
前几年北京的通州画家村农村房屋买卖一事沸沸扬扬，人们也已认识到农村房屋不再是价廉物美的香饽饽了，买卖
农村房屋比我们想像的更复杂，这其中不但有法律风险，更多的是在法制环境不那么健全的情形下，政策实施下遗留的历史问题，不能一概的以偏概全，法院在审理农村房屋买卖时更考虑到社会效应与个人利益的平衡统一。
先从法律上看看到底是如何认定农村房屋买卖的，当然根据买房主体的不同，法律对其约束也不同，首先我们先将买房的主体分为三类：一类是本村村民；第二类外村村民；第三类城镇居民。
首先明确的是我国法律没有禁止农村房屋买卖的明文
规定，而且我国《土地管理法》第六十二条关于“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定可以看出，国家还是肯定农村房屋是可以出售的，没有要禁止和干涉农村居民行使房屋所有权的立法
意图。依据我国物权法第六十四条“私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权”的规定，既然农村房屋是农村居民合法的私有财产，那么作为农村房屋所有权人的农村居民，完全可依法对其房屋行使包括处分权在内的所有权。因此农村房屋是可以买卖的。但由于我国土地所有权制度规定，城市土地归国家所有，宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有，因此虽然农民对其宅基地上的房屋拥有所有权，但对于宅基地其只有使用权，并不能任由其自由买卖。
虽然农村房屋买卖有效，但不是所有的农村房屋买卖合同都是合法有效的。因为，根据我国合同法的规定，一个合同有效，不仅合同主体要适格，而且内容要合法。笔者认为，在农村房屋买卖合同效力认定上，除依法适用我国合同法关于合同有效、无效规定的一般原则外，还应当遵照国家政策的相关规定。
对于第一类买房主体来说，本村村民间房屋买卖合同应认定有效，因购买者具有房屋所在地集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍。因此，对本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合合同法关于有效合同要件，就应当认定买卖合同有效。
第二类主体法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此，不应在法律未禁止房屋转让的情况下，凭主观认识去用禁止农村宅基地使用权转让的规定来否定农村房屋买卖合同的
效力和妨害农村村民对自己房屋所有权的行使。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合合同法关于有效合同其他要件，应依法认定为有效合同。
关于第三类买房主体，农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国虽无法律、法规的相关禁止性规定，但国务院办
公厅在1999年《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；20XX年11月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。这些虽然都是国家规定的有关政策，但根据我国民法通则第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”的规定，法院在司法中应当严格适用。因此，笔者认为，对这类合同，因违反国家政策而应认定为合同无效。
笔者近来就遇到一个关于农村土地买卖的案件，该房屋买卖发生在80-90年代，当时张姓父子向A村村民马某购买了房屋二间，双方并未签订正式的购房合同，只有在张父出具的付款凭证上注明该款为购买马某房屋2间的房款，后根据该村政策，张父的儿子小张将户口迁入该村，并一直生活至今，随着该村拆迁事宜的推进，赔偿款将近百万，马某心里打起了小算盘，像法院主张该房买卖无效，由于张父不是本村村民无权买该房，而其儿子虽然落户，但买卖合同不是小
张签订，要求张姓父子返还房屋。且马某已在出售房屋后向村里另行申请了宅基地。
由于房价的上涨，人们在巨额利益面前，发现以前不规范的操作程序为其自身的违约带来了生财之道，不过马某可能也没有想到，其心里的小算盘也不是那么如意就能实现的，本案中即使法院认定买卖合同无效，在决定退房退款时，要全面考虑到合同无效对双方当事人的利益影响以及各方的
过错责任大小，尤其是出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失；而且对于买受人已经翻建、扩建房屋的情况，应对其添附价值进行补偿。
参考材料：河南省内乡县人民法院
篇二：《物权法》作业1
《物权法》作业1
1：下列对物权的表述中不正确的是（）。
A.物权是绝对权b.物权是对世权
c.物权是对人权c.物权是支配权
2：下列能够成为物权客体的为（）。
A．商标；b．电力；c．阳光；D．人身
3：甲有祖传珍贵玉器一件，乙丙均欲购买之。甲先与
乙达成协议，以5万元价格出售之，双方约定，次日交货付款。丙知晓后，当晚即携款至甲处，欲以6万元价格购买之。甲欣然应允，并即交货付款。对此，下列表述中，正确的是（）。
A、甲与丙之买卖合同无效b、甲与乙之买卖合同无效
c、乙得请求丙交付该玉器D、乙得请求甲承担违约责任
4：下列物权中只能是动产物权的是（）。
A.所有权b.抵押权c.留置权D.用益物权
5：下列财产中，只能属于国家所有权客体的是（）。
A、土地b、房屋c、水面D、矿藏
6：下列各项属于财产所有权的原始取得的是（）。
A、叔叔送给今年刚满7岁的小明一辆自行车作为生日礼物
b、小张继承哥哥的一处房子
c、小陈的50000元存款共得利息1000元
D、10岁的小高把爸爸给买的铅笔刀送给小朋友
7：下列属于所有权的传来取得方式的是（）。
A.添附b.先占c.赠与D.没收
8：甲将自己所有的一套书卖给乙，但甲还想留阅一段时间，遂又与乙达成协议，借阅该书一个月，乙表示应允。乙取得该套书所有权的交付方法为（）。
A、简易交付b、占有改定c、指示交付D、拟制交付
9：甲公司出卖一批钢材给乙公司，订立合同的日期是1999年3月1日，并在合同中注明“钢材所有权在乙公司支付完货款时才转移”。乙公司在1999年3月5日支付第一笔货款，甲公司按照合同规定于3月10日将木材运至乙公司，