定金在合同中的作用-

案例详情：2001年1月，王女士与某房地产公司签订了商品房认购。双方约定：以每平米3000元的价格将该开发商建设的某小区的一套房屋出售给王女士，并约定同年4月签订正式的房屋买卖。于是，王女士爽快的缴纳了购房定金20万元。但后来却得知该房屋已被开发商以每平米3700元的价格卖给了他人，并且已经办理了产权登记。随后产生纠纷，依据中的仲裁条款，向仲裁委员会申请仲裁。

仲裁结果：最终裁决该房地产公司退还王女士20万元，另赔偿王女士9万元。

法律解释：本案中房屋已登记于他人名下，王女士事实上已经无法取得该房屋所有权。唯一的选择便是从开发商处得到赔偿。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百一十五条：收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。王女士心想20万元定金也会变成40万元的赔偿款，这也是不错的结果。但万万没想到的是，该解释第一百二十一条：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。该房屋价值45万元，所以法定定金只有9万元。

律师提醒：为了避免这样的境遇，业主要明确自己的产权是从开发商手中转移过来的。对于期房来讲，仔细审查项目的五证，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》和《商品房预售许可证》则显得尤为重要。签订《认购书》，交付定金只在开发商和购房者之间形成了初步的约束，因此应该在签订《认购书》之后尽快签订《购房合同》，确定双方的权利义务关系。另外，根据《商品房销售管理办法》第十六条的规定，在满足以下条件的《认购书》可以直接转化为《购房合同》：第一，具有商品房买卖合同的主要内容；第二，出卖人收受了购房款。购房者可以利用这样的规则，争取让初步约束转化为《购房合同》，减少风险。

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