第一章 天津项目酒店可行性研究
1.1 市场分析—宗地区位
宗地位于天津市河东区主干道旁，周边交通发达，与万达广场组成一个新的区级中心。
天津筛选案例及本案位置图
市中心 区域
万达广场 4.5km
红星天津项目
市中心区域 综合体案例 红星项目
区位： ✓位于河东区，离市中心仅4.5km。
交通： ✓项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面 交通枢纽，有规划4号线在项目北侧通过。
氛围： ✓与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域的 商务环境和居住环境。
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1.1 市场分析—宗地属性
宗地是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态构成典型的综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。
购物中心、商业 酒店、LOFT公寓、步行街
多层住宅
家居中心
高层住宅
立交桥 及规划 四号线
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1.1 市场分析—宗地总结
根据酒店的建筑面积3万㎡推算其各项成本费用，其静态的成本为34869万元。
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1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对住宅的溢价 酒店对于住宅的溢价率为6%；高层溢价900元/㎡，洋房溢价1200元/㎡。
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1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对住宅的溢价 酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，因此酒店对于这两类的溢价率同样为6%，溢价900元/㎡。
天钢 新开路 天诚丽笙世嘉酒店
海河公园
五大商业聚集区 主要景点及五星酒店 红星本案
红星天津项目
荐福观音寺 大直沽 天妃宫遗址
✓全国三大妈组庙宇之一的天妃宫遗址，荐福观音
寺和海河公园已成为天津的旅游热点。
天 妃 宫 遗 址
荐 福 观 音 寺
海 河 公 园
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1.1 市场分析—区域高星级酒 店运营 河东区高星级酒店的平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。
✓其中五星级酒店20家。
和平区 河西区
滨海 新区
✓四星级酒店46家，三星级酒店27家。
五星级酒店市场： ✓五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。
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1.1 市场分析—城市高星级酒 店运营 天津五星级酒店的平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。
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1.1 市场分析—区域概况
本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移的重要区域。
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1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对办公的溢价 酒店对于办公的溢价率为8%；办公溢价1200元/㎡。
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1.2 财务评估—酒店溢价评估： 对商业的溢价 酒店对于销售商业的溢价率为9%，商业溢价1350元/㎡；租赁型溢价率为5.5%，租金溢价0.275元/㎡/天。
河东区街道划分
✓河东区还将借助海河开发、建设滨海新区的有利时机，着力发展商贸物 流和现代服务业，并规划了"五区三带"的建设。"五区"即围绕楼宇比较集 中的大王庄地区、新开路地区、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地区 五个商业聚集区，发展商贸、物流、现代服务业。
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1.1 市场分析—区域资源
河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。
天津天诚丽笙世嘉酒店
天津世纪泰豪酒店
天津财富豪为酒店
天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管 理的一家高星级标准筹建的酒店，拥有多种不 同类型的客房，周边有五大道、古文化街、静 园等景点以及滨江道购物中心。
天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国 道上，是一家欧式建筑风格的高档酒店，毗邻 市中心商业区，紧靠快速路，直达天津机场， 空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位 置优越，交通便捷，四通八达。
北京
天津
上海
✓天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。 ✓天津市位于环渤海经济圈的中心，是中国北方最大的沿海开放城市，拥 有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。 ✓2009年，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收 入达到21430元。 ✓天津具有上千年的人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护 区。
古海岸与湿地国家级自然保护区
国家级景点：
国家级自然保护区 国家级风景名胜区
古海岸与湿地国家级自然保护区
八仙山国家级自然保护区
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1.1 市场分析—城市高星级酒
店分布 天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店目前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。 高星级酒店市场：
✓天津拥有三星以上酒店共93家。
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1.1 市场分析—城市资源：商 务资源 天津拥有成熟的商务环境和发达的产业园区规划，商务资源十分丰富。
商业办公： ✓全市超万平方米以上的大型商贸设施已有128个。 ✓非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量的70%以上。 ✓全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。 产业园区：
天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上的 高档酒店，毗邻河西繁华的商贸区、小白楼、国 展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十 分便过对于宗地的理解、城市及区域情况的研究，宗地完全具备打造五星级酒店的可行性。
具备打造五星级酒店的可行性！
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1.2 财务评估—酒店投资评估
红星天津项目
河东区
✓河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现 有居民73万人， 河东区是天津的发源地之一，是市区连接滨海新区的前沿， 是实现天津市经济中心战略东移的要地。
✓河东区建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示 范基地。河东区的GDP增长连续保持在20%以上。
经济技术开发区 高新技术开发区
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1.1 市场分析—城市资源：旅
游资源 天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。
八仙山国家级自然保护区
旅游资源：
盘山风景名胜区
✓天津旅游资源十分丰富，具有数十个中大型旅游景点。
蓟县国家级自然保护区
✓其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。
✓拥有3个国家级自然保护区。
仅以宗地的区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店的可行性。
紧邻市中心，位于主 干道旁，交通便捷
未来将成为区域级中 心，商务氛围提高
宗地体量大，是典型 的城市综合体项目
具备打造高星级酒店的基础
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1.1 市场分析—城市概况
天津是中国四个直辖市之一，是北方重要的沿海经济城市和历史文化名城。
重庆
经济圈 直辖市 天津