市政学课程论文
《我国房地产市场的宏观调控和楼市的走势预测》
学生姓名：钟 * *
学号：********
学院：政法学院
专业年级：2009级行政管理（1）班
任课老师：* * *
2011年12月
《我国房地产市场的宏观调控和楼市的走势预测》
摘要：房地产天然不是投资品，投资人却天然喜欢房地产。
面对如今泛滥成灾的房地产投机现象，以及市场调节本身的局限性，不可避免地催生了巨大的房地产泡沫经济，这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。
因此，为了保证我国房地产市场的持续、健康、平稳发展，必须对房地产市场进行有针对性的调控，健全我国房地产市场宏观调控长效机制，以保证2012年房地产市场的能朝着平稳健康的方向发展。
关键字：房地产市场；投机资本；房产泡沫经济；宏观调控机制
1.引言
房地产是关系国计民生的特殊商品，对拉动我国经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
然而，由于目前房地产市场失衡，房价上涨过快、房地产投机日益严重等等因素的综合影响，催生了房地产市场的巨大泡沫。
这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。
政府为实现房地产市场的健康发展和高效运行，必须对房地产市场进行有针对性的调控，健全我国房地产市场宏观调控长效机制，保证我国房地产市场健康、平稳发展，最终将有利于经济社会的和谐、可持续发展。
2.我国房地产市场的现状分析
2.1房地产市场存在的问题
(一)土地资源稀缺投机现象严重
(二)房地产对金融依赖程度较高，蕴藏较大金融风险
(三)房价过快上涨，超过普通百姓的承受能力
(四)商品房供应结构失衡
2.2房地产调控政策中存在的误区
1、用西方国家经济发展水平和住房消费的标准，来衡量中国的城市建设和住房消费水平，而没有考虑到环境和资源的制约因素
2、试图超越中国的经济发展阶段，在短期内解决大部分人的住房问题
3、片面强调住宅的自有率，住房超前消费、过度消费的情况明显，加剧了
市场的结构性矛盾
4、我国的住房保障制度就是要用经济适用房和廉租房来解决大部分人的住房问题
5、宏观调控政策目标不是简单的“控制房价的过快增长”
3.建立我国房地产市场宏观调控长效机制的必要性
(一)、房地产市场是非均衡的市场。
(二)、房地产市场是不完全竞争的市场。
(三)、房地产市场存在自身盲目性。
(四)、房地产市场存在经济周期性。
4.我国房地产市场宏观调控长效机制的基本构架
4.1房地产市场宏观调控应追求的根本目标
第一，供求总量的基本平衡。
第二，优化房地产结构，实现结构的基本平衡，提高资源配置效率。
4.2保障房地产宏观调控长效机制的措施
第一，建立房地产市场信息反馈系统。
第二，建立完善多层次的住房供应体系。
第三，完善多层面的市场监管调节机制。
第四，建立宏观调控效果的评价系统。
第五，建立科学的地方政府绩效评估体系。
5.健全我国房地产宏观调控政策体系
5.1政府职能的转变
5.2土地管理政策的完备
在中国当前市场经济体制不完善、市场机制不健全的条件下，土地政策比财政政策、货币政策等在房地产市场调控中更具显效和优势。
5.3房地产金融政策的创新
①首先，要建立规范有序的多元化融资机制，这不仅能化解和分散银行风险、解决企业资金瓶颈，而且可以为市场上大量闲置资金找到合理合法的投资出路，实现资本市场与房地产企业的有效对接。
②其次，要大力推进房地产金融产品的本土化创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。
③再次，积极推进二级、三级市场的发展：房地产金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，以解决房地产贷款资金期限错配
和流动性问题。
④最后，还要强化房地产金融的风险防范：严格房地产信贷管理，加强对外资的监管，规范住房公积金运作，房贷利率应实行差别制。
5.4房地产税费政策的改革
5.5住房保障制度的构建
㈠、住房社会保障的资金筹措。
㈡、住房保障对象的界定。
㈢、住房社会保障制度的组织实施。
㈣、多层次住房保障体系的建立。
5.6 房地产宏观调控法律机制的完善
5.6.1地方政府职能转变的法律保障及其法治环境
5.6.2完善土地政策的立法建议
①坚持依法批地，严格查处非法批地者
②完善土地储备管理，保障一级市场公平竞争
③加强两大规划的法制建设，建立专项用地控制指标
④明确政府职能，健全土地法律责任制度
5.6.3完善房地产金融政策的立法设想
（1）推行和强化系统内的法律责任机制
（2）加强金融监管立法，提高其审查力度
（3）规定信息披露义务，加强信息系统建设
5.6.4完善中国房地产税收政策的立法思考
（1）依税收法定原则统一规范税制，科学设计房地产税负结构
（2）完善房地产取得、保有、流转税体系
（3）控制房地产投机行为，强化房地产流转环节的收益性税收
（4）提高税收立法层次，适度下放房地产各税的管理权限（5）加大税收的监督检查，对于偷漏税者以及相关的责任人员要追究其法律责任。
6.对中国房地产市场宏观调控的建议
(一)、货币政策应充分关注房地产市场价格
(二)、逐步实现中介目标向利率指标的过渡
(三)、房地产税收，强化税收调节作用，控制投资性购房
(四)、加强对房地产投融资体制的建设
(五)、规范土地供给市场
(六)、加大保障性住房建设力度
(七)、改善地方政府的绩效考核体系
7.国外房地产宏观调控对我国的启示
(一)、房地产业要坚定不移地走资源节约型道路，坚持紧凑型开发
(二)、对房地产市场要未雨绸缪，时时监管和调控
(三)、应配套发展健康发达的资本市场，合理引导剩余资本流向
(四)、应保证首次置业者的利益，设法减轻首次置业的负担
(五)、尽量用灵活积极的市场手段替代行政调控
8.中国楼市走势预测分析
以“发展失衡，再辩改革”为主题的网易经济学家年会――中国城乡建设经济研究所所长陈淮：“大家说对房地产政策不放松，这本身就是对2011年房地产政策的肯定。
‘不放松’已经回答了2011年的判断和2012年的走势。
三个字够了。
”
目前抑制住房需求的政策主要包括：限购政策、二套房以上首付比例和贷款利率的提高、营业税征收等
8.1兔年楼市“稳中有降”
2011年，央行总共进行3次加息，6次上调存款准备金率。
这一年，全国有超过120个城市出台了房价调控目标，46个大中城市出台了“限购令”，10个城市出台强制“限价令”。
“限价”、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使楼市流通全面受阻。
中国房地产指数系统百城价格指数发布报告认为，在房地产调控持续加码，抑制需求与增加供给，行政与经济手段进一步细化。
新房价格从上半年的上涨，真正进入实质性的企稳微降。
二手房受调控影响更大，一线城市的量价降幅大于新房。
8.2龙年限速“稳中求进”
针对中央经济工作会议对楼市的定调，中原集团解读认为，明年房地产业将“稳中求进”。
中国指数院认为，2012年房地产调控政策将继续，预计限购、限价等行政性政策在2012年不会放松，土地制度完善、房产税试点改革等长效机制建立也有可能落到实处。
而货币政策，在2012年可能继续微调，调控压力或有所缓解。
其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。
中指院预测，明年2012上半年调控效果进一步显现，投资开工步伐放缓，房地产业资金压力难以缓解，量价继续下行；下半年逐渐趋好，但全年商品房量价难有增长。
结束语
中国经济正处于城市化的加速阶段，以住房为主的中国城市房地产市场逐步成为了国民经济的支柱产业，对拉动我国经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。
然而，目前房地产市场失衡，房价上涨过快、房地产投机日益严重，市场潜在需求与有效供给不足，土地市场运作不规范等问题，催生了房地产市场的巨大泡沫。
这不仅威胁房地产行业的可持续发展，而且严重影响人民生活及我国经济的健康运行。
因此，要保证我国房地产市场的持续、健康、平稳发展，必须解决制约房地产市场良性发展的制度机制，把深化市场改革同加强和改善宏观调控结合起来，构建和完善与中国经济相适应的房地产宏观调控政策体系。
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