【某楼盘】
10月-12月营销计划
一、项目营销面临的问题及现状
项目XXX年销售目标为 4.5亿，经过开盘1个月销售，已完成1亿销
售任务，但离目标尚远。

市场陷入新一轮观望，同时陷入销售淡季，各项目售楼处来人量明显下
降。

常规的推广已不能成为增加上门量与成交量的武器。

项目为完成XXX年销售目标，必须采取直接有效、短兵相接式的营销手段，从提高有效客户量、提升成交率两个方面着手，双管齐下，达成目标。

二、营销策略计划
策略一：“全城销售联动总动员”
联动方式1：全城各楼盘售楼处销售员销售联动
联动方式2：二手房经经人员销售联动
1、联动主旨：联动的核心是在传统“一手”营销模式基础上加入更丰富的渠道
资源和更主动的做法，真正实现覆盖面更广、渠道更丰富、做法更积极、针对性
更强的面式主动行销。

2、联动目的：一方面，以项目为先导发动全城的全员营销，让本项目享受到其
他楼盘销售员及二手市场拥有的客户资源，增加有效客户量；并利用提点的高利
益刺激，转化为成交。

另一方面，受到政策调控的影响，二手中介门店、其他楼
盘销售员业绩也大受影响。

为此，公司的一手代理项目给中介业务及其他项目售
楼员开辟了一个新的业务领域，为其提供了新的业务拓展机会及致富渠道。

3、操作关键：把“一手”系统的策划、组织与“二手”特有的渠道、做法有机
地结合起来，通过分配机制的优化、做法的改变以及队伍的配臵，激发组织和个人的主动性和积极性，进而匹配相应的责、权、利和纪律来确保执行力的到位。

4、操作方式：联合包头客户资源较强的项目售楼员、二手中介机构，进行联合
销售，通过他们的客户资源和筛选机制来为项目带来最有效的客户，同时通过激励机制给联动方以销售积极性和寻找客户的热情。

由本项目销售员进行杀客与签单，获得成交的，获取相应的销售提佣。

5、操作流程：
（1）项目经理、销售经理、策划人员进行市场调研，了解各楼盘、各中介销售员销售提佣机制及提佣金方式，制定具有竞争力的提佣制度。

（2）项目经理、销售经理与第三方平台在局部范围内（包头昆区各售楼处销售员、二手中介机构）进行沟通与洽谈，明确合作小组或个人间的合作意向。

（3）组织合作人员及单位参观项目，并由项目销售经理作关于项目的系统细致培训。

（4）参与联动的销售员及中介经纪人需亲自带领意向客户到售楼处门口，由本项目驻场销售员带领进场（联动销售人员不得擅自带领客户进场）。

（5）制定专门的“客户确认表”，由销售经理在接待前台做好客户登记，并由当班销售员进行接待流程；
（6）如该客户最终成交，则中介公司获取客户介绍佣金；
6、提佣机制：以高于各楼盘销售员销售其自家楼盘所提佣点数及金额（一般为
万分之五左右），根据初步预测，按千分之三（税后）（以100 万每套计，可提佣3000 元，以80 万每套计，每套可提佣2400 元）
7、资金来源：此费用从营销推广（营销活动）费用中支取。

8、注意事项：
全过程开发商不出面，由国商代办；
佣金：参与联动的其他楼盘销售员、中介公司所得佣金由开发商支付，具
体佣金金额由三方协商确定；
参与联动的成交房源，与售楼处享受同等优惠（如团购优惠）。

9、成交确定方式：客户最终成交的，即由项目销售员、成交客户两人当场通过
电话通知联动人员前往售楼处领取奖励，带看人员凭“客户确认
单”（带看人员联）至售楼中心领取奖金。

(自通知之日起10 日内
有效)
策略二：“全员带客计划”
方式1：派单“积分换佣金”计划
1、活动目的：为保证派单的有效性，通过针对派单人员的激励，提升派单的有
效性，提高有效客户的来人量。

2、操作方式：对参与派单的小组，实行来电积分制，积分累积到一定量，再进
行积分换底薪+加高佣金计划。

刺激派单员自主变成项目的户外宣传别动队。

3、积分机制：以周为单位，每周派单来人量以 1 人为单位，每一个有效来人
计10 分，满100 分的，即在下一周派单中，即下周每天派单底
薪翻倍。

满200 分的，底薪再翻倍，依此类推。

由派单带来有效客户并成交的，再在此基础上实行“成交一套奖
300-500 元”的奖励计划（80 万总价以下的，奖励300 元；80
万总价以上的，奖励500 元）。

4、监督方式：是否为派单促使的有效来人，需由派单员本人和收单人告知，凭
派单前往售楼处，并登记。

（派单单页上可留下派单员姓名，以便
来人后售楼中心工作人员对应确认。

）
5、成交确定方式：客户最终成交的，即由项目销售员、成交客户两人当场通过
电话通派单人员前往售楼处领取奖励，带看人员凭“客户确认单”
（带看人员联）至售楼中心领取奖金。

(自通知之日起10 日内有
效)
方式2：TAXI 司机带客计划
1、活动目的：由于项目位臵稍偏，日常上门量不足，通过与包头出租车司机的
联动，增加来人量，并最终使之成为项目的信息传播者。

同时，通过针对司机带
人来成交后的高激励措施，不断促进有效客户的来人量及提升成交量。

2、操作方式：对参与了活动的出租车司机，实行“带客双重奖励”。

奖励一：每直接带到售楼处一批（每一趟为一批）客户，与客户
同时在售楼处了解项目达10 分钟以上的，并进行客户
确认单登记，即获一张价值20 元的加气抵用券（或现
金）。

奖励二：带来的客户最终成交的，即每成交一套房源，获800 元
-1000 元现金奖励。

（80 万总价以下的，奖励800 元；
80 万总价以上的，奖励1000 元）。

3、成交确定方式：客户最终成交的，即由项目销售员、成交客户两人当场通过
电话通知带看人员前往售楼处领取奖励，带看人员凭“客户确认
单”（带看人员联）至售楼中心领取奖金。

(自通知之日起10 日内
有效)
4、活动要求：
4、信息推广：
包头交通台为期一周的信息广播，传递活动信息。

与包头昆区各加气站联系，
派单人员同时针对
策略二：持续暖场活动营销，利用老客户资源，启动老带新政策
9、所需身份确认文件：
客户确认书
（一式三联，售楼处、客户、带看联动人员各一联）
编号：NO
（1）客户信息
客户姓名：，
证件号码：，
手机号码：。

（2）带看人员联络方式：
联络人员：，
所属单位：，
电话号码：。

（3）兹确认第（1）条所述客户由于年月日向本项目推荐，特在此确认该客户属于有效客户！
销售中心
?确认人（签名）
?年月日
?目的：借春节节点答谢老客户，维护客户关系，保持项目良好口碑，树立项目形象
?时间：1月中旬
?地点：售楼处前广场
?邀请对象：业主、老客户、新登记意向客户
?活动形式：联系焰火表演单位，组织音乐焰火晚会，邀请业主、客户到场
观看，同时做好售楼处、样板区等的装饰，增添节日喜庆气氛
?媒体配合：报广进行互动信息告知，活动后进行报道
?预算：约6万元
?目的：借春节节点答谢老客户，维护客户关系，保持项目良好口碑，树立项目形象；
?同时针对新客户，借助发布会将项目的核心卖点强势发布，引起轰动效应和市场关注，力争达到一炮而红的效果
?地点：售楼处，做好售楼处、样板区等的装饰，增添节日喜庆气氛
?邀请对象：业主、未成交老客户及家庭成员
?活动内容：
①进门派红包（50元新年红包）
②产品推介
③邀请银行、财经等相关人士与客户交流
?媒体配合：短信告知活动信息，活动后报纸软文报道
?预算：约5万元
?活动主题：样板房开放及别墅生活体验沙龙
?目标客户：新客户邀约、上门未成交客户邀约。