保定项目策划报告
2、保障房对楼市的冲击 日前，河北省出台了《河北省城镇住房保障办法（试 行）》，并将于今年8月1日起正式施行。 今后，保定市的商品住房项目将按省政府规定的建筑面积 比例搭配建设廉租住房、公共租赁住房；搭配建设应当作为取 得国有建设用地的前置条件；商品住房项目未按规定落实搭配 的，不得进行土地出让及办理项目审批手续、建设用地规划许 可证、商品房预售许可证等手续。 可见，一定规模保障房的入市，将进一步瓜分本已萎缩的 商品房市场。
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第一部分、当前保定地产市场态势总揽
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一、当前国内地产市场态势择要
中国银监会7月20日表示：下半年银行业金融机构要密切关 注二三线城市房地产市场风险。
可以想见，今年下半年，我国银行业金融机构要进一步加 强房地产信贷风险防控，积极支持保障性安居工程建设，加强 对商业用房抵押贷款、个人消费贷款等非住房类贷款管理。
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4、房价预期依然看涨；自用多于投资 面对上涨多年的房价，本地逾50%的购房者仍然预期着房 价继续上扬，不会因暂时的低迷而致使楼价下跌。 同样，楼市前途并不明朗；楼市的走势也并不能准确预测。 对于购房者来说，观望也就成了大多数的选择。 本机构在保定实际调研后发现：76%消费者选择过段时间 再考虑购房；对于购房用途，71%购房者用来自住，只有29% 的人选择投资。显然，现在并不是一个楼市投资的合适时机。
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保定地产项目产品设计与营销策划
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前言 今年以来，国内地产市场调控加剧；限购限贷等政策的出 台，使得本已处于观望态势中的地产市场更趋低迷。 在本报告中，本司策划部将结合目前国内地产情势、保定 当地市场环境、若干竞争项目的分析及保定楼市的未来走向， 初步给出本案在产品设计与营销中所应注重的若干问题；同时， 结合我们以往类似物业营销实战经验及本司在地产代理领域中 的操作手法、经营理念和团队优势等，为本案发掘切实可行的 销售突破口，建立初步的营销策略框架。

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6、消费者与开发商的博弈将持续一段时间 近期，银行贷款收紧，开发商手头上资金紧张，减少贷 款对于资金并不雄厚的、如本案这样的小型地产企业来说更 是雪上加霜。 所以，中小地产企业目前多在大张旗鼓搞活动，加快销 售以回笼资金。即便如此，也鲜有主动下调房价。一段时间 内，购房者和开发商仍然博弈。 我们的企业如果能扛过这段艰难日子，胜利即在目前。 因为“刚需族”的观望忍耐是有限的。但是保定楼市一向扑 朔迷离，本案未来走向并不明朗——产品设计和具体销售策 略的制定，则成为本案制胜市场的重要手段。
三、保定楼市现状分析
1、5000元以上的楼市价位 全国房地产经理人联盟河北分盟名誉主席李水源先生近日 表示：保定楼市均价5000元，应该在预料之中，并有上升空间。 目前，保定南部的河北省会石家庄的房价已涨至7000元以 上；其实，保定楼市的“身价”较之石家庄更为“有利”—— 距离北京更近、历史更悠久、人口位居河北第一、自然景观资 源更为丰富。所以，尽管当前楼市调控加剧，但我们对保定的 地产市场依旧充满信心。
自去年以来，国家已出台一系列地产市场紧缩政策。国内 未来一段时间的楼市将更为严峻；如保定这样的二三线城市亦 是不容乐观。
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二、保定城市发展对楼市的影响和促进
保定位于河北省中部，紧邻北京、天津，城市历史悠久、 交通网络发达，曾长期作为河北省会和全省政治、经济、文化 中心，自古以来就是人口聚居之地。
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当前保定本地消费者 的楼市态度
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5、整体低迷，前景不甚明朗 目前，由于购房者信心不足，开发商对于楼市前途也并不 自信，因而，保定本地楼市各种打折优惠活动层出不穷。 根据我司走访调研，保定多数在售楼盘售楼部访客稀疏， 置业顾问抱怨近一段时间销量走低。为了活跃销量，开发商不 得不使出各种招数吸引购房者，如老带新送礼品、组织看房团 购活动等。尽管如此，我们认为，如果缺少必要的政策支持和 行之有效的营销策略，项目的销售前景依然堪忧。
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以此为基点，我们谋求日后在具体营销过程中稳扎稳打并 不断创造产品品牌亮点、提升企业核心形象，在平稳销售中穿 插若干地产营销制胜“法宝”，用我们的智慧和经验缔造本案 的营销佳话。
本报告是我们在初步了解项目概况基础上的产品设计与营 销纲要，只是未来具体产品设计、营销方式和广告推广的框架 型、粗略的见解；所有细节和每个阶段战略战术等，我们将在 与贵司开展正式合作时再做细化与调整。
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保定很多项目卖场冷清，鲜有问津
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四、区域楼市典型个案分析
1、华舜学府 价格：6000元以上；交通：多路公交车站；入住时间：首 期2014年4月30日；户型面积：一居53㎡，二居88㎡-101㎡，三 居119㎡-125㎡；开发商：保定市华舜房地产。 该项目位于长城南大街岳庄，包括A、B、C三个住宅组团， 一个教育组团D区，总建筑面积60万平米，集住宅、商业、会所、 教育配套等多种产品形态于一体的大型城市综合体，秉承 “绿 色地产＋艺术地产” 的规划理念，致力于打造南城文化生态大 盘。
加之近年来城市建设的快速发展，特别是国家级高新技术 产业开发区——中国电谷，以及跻身中国低碳城市发展项目试 点，更兼环渤海经济圈发展战略的推进，使得保定市在一应市 政建设方面取得显著成就，由此亦带动本地楼市在近年来引得 域内外置业者的广泛重视。
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城市的快速发展带动置业热情的不断升温
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3、市场观望更关注 目前保定楼市，尽管有新民居建设、保障房建设、明码标 价等一系列调控政策出台，但是仍然有近半购房者认为这对房 价上涨的态势难以形成足够威胁。 保定大多数购房者对于新民居持一定偏见，而保障房对于 庞大的“刚需”又无异于杯水车薪，这类住房对刚需的分流效 果并不明显，他们大多还是在考虑商品房。 所以，表面上楼市观望态势依旧，而观望正说明人们对房 地产始终的关注。