伟业顾问XX年北京潮白 河孔雀城“旗舰大堡”
营销策略
2020/11/4
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
报告思路
市场解读 产品卖点梳理
项目定位 营销策略
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
市场解读
北京400-500万的别墅在哪？ 项目周边有无同类同价位产品竞争？ 潮白河孔雀城在孔雀城品牌中的地位
闲度假。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
400-500的别墅项目与本项目
与相同总价的别墅项目相比，本项目优势在于： 区域发展潜力巨大、到CBD的交通便捷、周边自然环境优越 本项目的劣势在于： 项目容积率高、属于河北地界、潮白河孔雀城300万经济型别墅的形象
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
“新国贸别墅区的 最后一片价值洼地 ”
北京东部客群 比例超过80%
挪威de森林
大厂
无示范区 ，部分已
封顶
性价比（联排80万起 ）及自然景观（鲍丘 河畔）
“CBD东森林水岸 纯别墅”
目前成交客群 100%为北京客 群
区域内竞品基本均有示范区，卖点基本都属别墅基本卖点（如产品形态、 自然景观等）。
推广方向及客户来源基本以北京城区客群为主，基本上都是二次以上置业，
项目 永定河 大运河 潮白河 八达岭 距离 39 43 30 约60
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争
孔雀城四个项目品牌内竞争
一个北京城四个孔雀城
项目名称 定位
卖点
潜力
景观 评价
距京距离
永定河孔雀城“幸森福林田小园镇”，级80自0然米有生杨专态树门环林的境大种，道植而所园且营。每造家的每氧户吧
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边同类型产品
项目诉求及客群
项目名称 区域 示范单位
核心卖点
推广诉求
客群构成
东方夏威夷 燕郊
现房
自然景观（10万平米 那片海的别墅，泛 北京东部客群
天然湖面）
CBD别墅区
比例超过80%
达观九郡
燕郊
现房展示
主打稀缺的产品形态 （小独栋）及大盘（ 849亩）
北京的东站选 址在通州；通 州新城规划
无新规划
最好 一般
驱车30分钟 驱车约1小时
与其他孔雀城相比， 本项目有景观最美、区位最优、地段价值最高、产品伟业最顾问单XX纯年北的京优潮白势河孔。雀城
“旗舰大堡”营销策略
市场解读
市场总结
通过对目前政策及别墅市场情况分析，本项目存在有一定机会及威胁： 机会： ➢ 通州新城规划方案出台使整个潮白河区域具有未来极高的升值潜力； ➢ 项目位于潮白河下游，周边别墅项目无本项目自然景观及价格的双优势，
北京400-500万别墅产品总结
• 400-500万的别墅项目主要分布在怀柔、密云、房山的 远郊地区。
• 大兴、良乡等近郊也有少量供量，但多为1.5 左右容 积率，包含板楼、叠拼的高低度产品，且在产品规模 、周边环境、品牌实力等方面都有所欠缺。
• 产品还目的是休
产品断档为大堡提供了市场空间，但产品在容积率、选材上存在缺陷。 因此，一方面需要提升产品品质，另一方面也需要寻找突破高容积率的突破口。 锁定400-500万的断档客群也成为大堡产品能否成功的关键。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争
孔雀城四个项目品牌内竞争
400万-500的别墅产品在北京东部区域形成断档。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边有无同类同价位产品
总结： 大堡产品容积率较高，在这方面与周边竞品相比不具备优势。 区域内燕郊独栋产品的总价在700万以上，大厂独栋产品总价350-500万。 400-500万总价目前是区域内的断档产品。 区域内独栋产品的外立面均为贴砖为主，大堡在这方面需要提升品质。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
北京400-500万别墅产品分布
相似总价项目区域分布
密云、怀柔地区水色
美丽
时光
乡村
阳光邑 上
北京院 子
海棠
一渡 房山、大兴地区
新新
小镇
博悦府
域目。前，总价在400-500万的别墅主要分布在房山、大伟业兴顾“、问旗X舰怀X大年柔堡北”密京营潮云销白策远河略孔郊雀区城
项目周边同类型产品
区域内竞争项目
达观九郡
东方夏威夷
挪威de森林
本 案
选取与本案区域接近，定位相似，销售周期重叠，预计将于本案产生
直接竞争的项目作为重点研究竞争个案。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边同类型产品
供销情况
项目名称
可售套数 产品形态
东方夏威夷
独栋
达观九郡 挪威de森林
首都第二机场 新址、地铁四
号线
较好 驱车约40分钟
大运河孔雀城“五国星际配公套民”，天 球下 场第 等星一奢配城华套的配的星套别级，墅酒是小店一镇、座；高拥尔有夫五
无新规划
一般 驱车约40分钟
潮白河孔雀城“创蓝意色水水乡街”、
潮白河的水面最宽超过100米， 拥有潮白河水岸的独家水景
八达岭孔雀城“葡八萄达湖岭岸下”，八 合达 葡岭 萄长园城、和坡官地化厅、水水库系之、间红，酒结文
独栋 独栋 联排 双拼
主力面积（ ㎡）
单价￥/㎡
总价
500-700 525
185-313
23000
15000 15000 8000 9000
1000万起
700万起 350万起 200万起 150万起
区域内在售竞品项目当前可售及潜在产品供应量相对较少，但产品形 态（以独栋、双拼等传统意义上的别墅产品为主）具备相当的竞争力。
购买目的作为第二居所或是养老。
伟业顾问XX年北京潮白河孔雀城 “旗舰大堡”营销策略
项目周边有无同类同价位产品
基础数据对比
项目
东方夏 威夷
区位 燕郊
距离 CBD车
程
35km
开发商
三河兴 达
建筑面积 （㎡）
23.9万
容积率
别墅区 0.27
建筑形态
独栋、联 排
总价区间
配套
独栋1000 位于燕郊，
万起
较齐全
达观九 郡
燕郊
35km
三河中 和
21.5万
0.38
独栋
独栋700万 位于燕郊，
起
较齐全
挪威de 森林
大厂
60km
星光地 产
8.2万
0.547
独栋、双 拼、联排
独栋总价 350万起， 双拼总价 150万起， 联排总价 200万起，
位于大厂， 与本案相当
大堡产品在容积率方面不占优势，但综合性价比有一定优势。