市镇级生活、医疗、教育 配套完善
永定河孔雀城项目基本信息
物业类别 开发商
独栋合院（大堡）、 联排、叠拼、洋房
廊坊京御房地产开发有限公司
项目地址
固安，北京经济管理职业学院对面
物业公司
幸福基业物业服务有限公司
占地面积（平方米）
建筑面积（平方米） 绿化率
开盘价格（元/㎡） 现在价格（元/㎡）
容积率
5000000
5000000 35% 4900 12000
台地联排
高附加值：送庭院、私家车库、车位、地下室、南北超大双露台 格局：方正，南北通透 四重庭院：南北双庭院+南北双向空中花园 大露台：层层送露台
私属地 下车位
产品信息——主力产品分析
赠送面积高达280平米的设计增加联排产品的附加值，市场认可度极高
挑空空 间过小， 缺少别 墅质感
南向庭 院入户
D端户型地下一层
产品信息——园林布局
以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能
未来之旅
会所广场
运动公园
杨树林大道
梦想广场
火炬广场
土地-客户-产品的对位研究
客户构成主要以小康家庭和富贵家庭为主要客户群体
土地价值属性
生态、低密居住氛围
临近永定河河， 生态环境优越，
适宜居住；
交通体系发达， 城市通达性高， 主动郊区化条件丰富
二期：品牌升级
2007年，项目经历了过关—闯关—收官，顺利的完成了5个亿的销售任务，并实现了品牌升级。市场定位为
“面向都市精英的、以第二居所为主的、兼顾少量第一居所的别墅居住社区”,产品“以院墅和联排为主，包含少量类独栋和洋 房”，净容积率大约为0.69。
三期：过滤调整
2008年，项目经历三个重要的调整，调渠道—调价格—调形象，完成销售额近4个亿、品牌进一步成熟。基
1.0
产权年限（年） 总分期（期） 开发周期
70 预计10 2003年8月至今
车位
大堡、台地产品1:2；阳光叠拼1:1
物业费（元/平方米/月）
别院：2.6 洋房：1.95
装修效果
毛坯
总套数（套）
10000左右
产品信息——项目分期情况
以滚动式的形式开发，丰富的产品类型，历时4年，得到6000多户业主认可 目前销售八期、均价12000元/㎡，仅剩余10多套联排，后续未定
市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。
三期
四期
不断创新，双盘同开，多线同售
2010年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。
市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。
联排 250~300
10左右
10 300多
12000
叠拼 170~220
售完
八.1期
产品信息——项目配套分析
根据客户的需求，打造生活与休闲一体的配套系统
项目配套情况
I. 三级综合体：固安核心区综合体、孔雀城小镇综合体、社区邻里中心综合体； II. 四条商业街：一号路、二号路、孔雀广场、大湖做出主题定位； III. 四个会所：五期健康会所、度假会所、高尔夫会所、奢华马术会所（目前四合院）； IV. 五个小镇配套：汇佳双语幼儿园、德威小学、高尔夫、解放区总医院诊所、同频次轻轨高速巴士； V. 十大公园体系：体育公园、杨树林公园、孔雀公园、运动公园、大湖公园、梦想广；场、三期公园、
项目标签
南中轴、39公里、永定河畔原生生态小镇
——京郊别墅小镇代表作
项目发展历程（一）
发展历程——第一阶段（常规运营）
一期：树立形象
2006年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。
市场定位为“面向中产阶级的第二居所别墅社区”,产品“以独栋为主的别墅社区”，整体容积率大约为0.49。
四期公园、五期公园，环湖公园、大广公园-图标；
VI. 若干软件：物业公司、商业公司、幸福长者、旅游公司、业主合唱团、小镇魅力体系。
产品信息——建筑风格
项目采用南加州的建筑风格，凸显阳光、活力，营造了柔和、内敛、尊贵的生活氛围
产品信息——主力产品分析
项目目前只剩10套左右台地联排产品，以高附加值为产品主要卖点,但是产品老旧没有创新
于区域现状发展成熟度情况，逐渐从郊区低密项目向新市镇过渡，产品“以6层独门独院叠拼为主，加上一定比例联排”，容 积率在1.0左右。
项目发展历程（二）
发展历程——第二阶段（多盘同开）和第三阶段（联合销售）
两盘同开：快销模式初步形成
2009年，实现了项目的快速消化、开盘四个月清盘，销售取得1.5个亿的业绩，初步树立了项目形象。
D端户型一层
D端户型二层
产品信息——主力产品分析Βιβλιοθήκη 全景观露台D端户型三层
D端户型四层
产品信息——园林景观分析
景观两大亮点：风格特点以及布局特点
风格特点 大气、沉着、与建筑相互呼应，植被符合土地及位置气候
布局特点 层次分明、高低错落、点式衔接、主题性、功能性强
产品信息——园林风格
以大气、恢弘景观节点为代表，每一处景观节点有具备独特的景观故事，兼备展示、活动功能
五期
六期
2011年以后永定河孔雀城将继续采用多盘同开模式……
项目区域信息
项目位于固安 , 距离规划的首都二机场10公里；地铁天宫院站20公里；大兴城区28公里；南三环39公里 项目紧邻京开高速、大广高速以及106国道，同时项目有社区大巴，可以直接对接地铁天宫院站
产品信息——项目基本情况
价值洼地 改善居住 别墅生活
分期
占地面积（万㎡） 产品类别 套数（套）
已售
分期
在售 八
一
15
独栋 联排
271
独合
二
10
院墅 联排
461
类独栋
三
25
独栋 联排
1252
四
20.67
大堡 叠拼
878
大堡
五
28
联排
1206
叠拼
大堡
六
32.8
联排
1671
叠拼
七
100
联排 叠拼
2000多
占地面积 套数 产品 面积区间 均价 剩余套数 （万㎡） （套） 类别 （㎡） （元/㎡） （套）
孔雀城项目案例分析
策划部 2013-01-23
目录
一、永定河孔雀城项目案例分析 二、八达岭孔雀城项目案例分析 三、潮白河孔雀城项目案例分析 四、潮白河孔雀庄园项目案例分析
五、大运河孔雀城项目案例分析
目录
永定河孔雀城项目案例分析
1、发展历程以及运营模式的演变 2、区位信息 3、产品体系 4、客户分析 5、产品推广分析 6、对比分析