12140
东莞 发展阶段
后工业化 阶段
配第克拉克定理
第一产业 就业人员占比
1＜10%
1=0.95%
户籍人口,23.63%
外来人 口,76.37
%
城市发展理解
城市发展概况 / 城市行政区划
经济格局：受连接广深的“两条交通干线”影响，GDP呈现“两条廊道”
交通廊道发展
2005年以前，依托107国道 和广深铁路，沿线形成“石龙 -中心城区-厚街-虎门-长安” 的轴向发展空间，呈现出西强 东弱的局面。
2017年 非建成区主要为山地，城市建设用地几无增量
东莞
深圳
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
土地开发强度45%，超过国际警戒线
根据省国土资源厅，东莞的城市 土地开发强度达45%，位居全省 第二，仅次于深圳，远超30%的 生态宜居警戒线。
目前已有很多镇街“无地可 用”。因此东莞近年来一直致力 于土地统筹和三旧改造工作，努 力盘活存量的建设用地。
南城CBD 南城西平
松山湖北
塘厦科苑城 凤岗官井头
临深板块 价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
通勤关系：外溢点选取与触达范围
根据深圳城市路网铺设情 况，选取城市工作区8点 作为外溢起点，用测距地 图工具，测试采用自驾和 公共交通方式下向四面八 方可触达的范围。
临深板块 价值研究
外溢条件分析 / 通勤关系
50% 47%
45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10%
5% 0%
深圳
45%
东莞
36%
中山
32%
佛山
32%
宁波
28%
珠海
24%
广州
国际警戒 线30%
16%
杭州
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
第1类 汕头 2010
第5类 杭州 2014
第2类 兰州 2016
第7类
武汉2016 南京2016
第4类
宁波2015-2016 合肥2016 东莞2016 无锡2016 南京2014 武汉2014 成都2015
第3类
常州2015 合肥2015 东莞2012-2015
第6类
成都2016 杭州2015
……
2000年 城市建成区呈片区面状，城区-镇-村连绵一片
城区
滨海
松山湖
东北 临深
2000年后东莞建设用地分布
城市发展理解
城市用地矛盾 / 2017年东莞建成区分布
2017年 2017年与2000年变化不大，几乎没有差异
城区 郊区/村
山地Leabharlann 东莞深圳城市发展理解
城市空间发展格局 / 2017年东莞建成区分布
824 822.48 822
820
818
816 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
2017-2020年东莞常住人口预测
2011-2016年东莞市城市常住人口增长比率：0.07%
1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0
后工业化发展阶段：经济增长由主要依靠劳动向科技创新驱动转变，人口素质逐步提高，第三产业的比重继续上升。
经济理论
指标
库兹涅茨法则
三产结构
后工业化阶段
初级阶段
高级阶段
1＜10% 2＜50% 3＞40%
钱纳里森
人均GDP （2010年美元）
11810-18900
18900-28350
2015年 东莞数值
1=0.3% 2=46.6% 3=53.1%
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解 PART 2 房地产市场分析
PART 3 临深板块价值研究
PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 3 临深板块价值研究
外溢条件分析
• 潜客热度 • 通勤可达 • 交通利好 • 生活配套 • 房价梯度
临深板块分析
• P I E构建 • 价值计算 • 板块策略
买东莞
买惠州
年份 2015年 2016年
东莞 1 1
惠州 1:5 2:5
2017年
预测 未来3年
1
3
1:4或1:5 1:4或1:5
资料来源：深圳万科研究报告
房地产 市场分析
东莞与南京、武汉的两年前同为一类，每年内生需求约为0.9-1.1㎡/人
通过人口、经济、房地产相关指标对城市进行聚类，东莞2016年与南京武汉的2014年、成都的2015 年、合肥、宁波、无锡的2016年成为一类。即刨除受到深圳外溢，东莞本地居民的房地产内需等于同 类城市均值水平，即人均销售面积为0.9-1.1㎡/人/年。
1400
1200
1000
800
600
400
200
0 2010年
2011年
2012年
2013年
2014年
理论供应量
理论成交量1
1.29
1.27
0.97
1.04
1.02
0.78
2015年
2016年
2017年
理论成交量2
理论供求比1
2018年 理论供求比2
2019年
• 预测2017-2020年历史供求比范围为1-1.3，处于供求略紧张状态。
909 744
2017年
910 744
2018年
911 745
2019年
911 745
2020年
系数0.9 系数1.1
2017-2020年东莞房地产内生需求预测
2017-2020年东莞理论内生需求=2017-2020年东莞常住 人口*同类不受外溢城市人均销售面积0.9-1.1 ㎡/人
房地产 市场分析
理论新增预售面积： • 2017年上半你那新增预售面积240万㎡ ，预测2017年全年新
增预售面积500万㎡ • 2018-2020年新增预售面积=2010年-2017年新增预售面积
均值=793万㎡
1400
1200
1000
800
600
400
355 334 314 295
200
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年
东莞城市投资地图
粤东公司投资发展部 2017.09.07
核心问题
本次研究聚焦以下四个核心问题
城市预判 问题1：未来5年地理视角的土地矛盾？ ——房企总体空间布局策略
外需市场：临深研究 问题3：深圳外溢规模、空间分布？ ——临深板块的拓展策略
市场预判
问题2：未来3年市场量价、供求走势？ ——房企市场周期的拓展策略
公共交通的30、60、90、120分钟触达范围，划分公交外溢的四个圈层纳入通勤评分
虎门、大岭山、松山湖、大 朗、黄江、塘厦、清溪、樟木
外溢第四圈层 头
外溢第三圈层 外溢第二圈层 外溢第一圈层
长安、塘厦、清溪 凤岗、塘厦 凤岗
临深板块 价值研究
家居建材市场 商务办公楼
临深板块 价值研究
潜客热度指标查看操作
3
1 2
临深板块 价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
通过搜房客户端，采集深圳客户对东莞楼盘的在线行为，构建潜客热度
潜客热度：塘厦
潜客热度：长安
临深板块 价值研究
临深板块分析 / PIE指标体系构建
深圳潜客热度： 最高为凤岗官井头、南城西平、松山湖北、南城CBD和塘厦科苑城，纳入潜客评分
城市发展理解
城市发展概况 / 城市所处区位
东莞接壤广深，位于珠三角发展主轴之上，是城市群的中心城市之一
肇庆
佛山
广州 东莞
江门
中山
深圳
珠海
珠三角东侧发展轴
《珠江三角洲城镇群协调发展 规划（2004-2020）》区域 空间结构图
城市发展理解
城市发展概况 / 经济发展阶段
目前处于后工业化初级阶段，外来人口高达75%，刚需旺盛
3.50
3.00
2.50
2.00
1.24
1.50
1.00
1.00
0.50
0.00 2020年
房地产 市场分析
未来3年，供求关系将持续供不应求，与武汉、南京同类
预测未来3年，东莞总体成交规模在900-1100万㎡。 其中，东莞本地内生需求750-900万㎡，深圳外溢150-200万㎡。 总体供应量预测为800万㎡，库存维持300-350万㎡。
受行政影响小，受深圳、广州经济辐射影响大。 各镇街中心势均力敌，机会多元。 房地产进驻上，适宜撒胡椒式布局。
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
90年代 城市建成区（城市建设用地）呈串珠状，廊道初现
石龙
城区 厚街
常平
虎门长安
临深
1990-1995年东莞建设用地分布
城市发展理解
城市空间发展格局 / 建设用地布局
内需市场：非临深研究
问题4：东莞内需市场规模、价值洼地板块？ ——非临深板块的拓展策略
CONTENT 目录
PART 1 城市发展理解
PART 2 房地产市场分析 PART 3 临深板块价值研究 PART 4 非临深板块PIE分析 PART 5 投资策略
PART 1 城市发展理解
发展概况 空间格局 土地资源矛盾