• 2007年10月1日，《物权法》、《物业管理条例》修订版施
行。
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（二）物业管理的概念
• 1、物业的含义：特指正在使用中和已经可以投入 使用的房屋及其附属设备、相关场地等配套设施。
• 2、物业管理的含义：指业主通过选聘物业管理企 业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约 定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维 修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和 秩序的活动。
方庄还在发展建设之中。在原有区域的东侧，正在建设方庄新区，
已经建成了芳林苑、早安芳庄、时代紫芳等新的高档住宅区。
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第二部分 物业管理 real property management
• 一、概念 • 二、特点 • 三、物业管理的主要内容 • 四、物业管理的作用 • 五、知识点补充
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一、物业管理的概念
• 建设部94年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》，使我国 的住宅小区的物业管理开始走上法制轨道。
• 2003年9月1日，国务院颁布的《物业管理条例》开始实施
• 2004年8月1日，《石家庄市物业管理条例》实施。目前石家 庄市的物业管理企业共有200多家，大多都是房地产开发公司 的下属公司，经营状况欠佳，在经营水平方面还需提高。
• （一）我国物业管理的起源
• 起源于19世纪60年代的英国。由奥克维姬·希尔（Octavia Hill）女士在其拥有的出租物业开始推行物业管理。在她出租 的物业中制订了一套规章制度，要求住户严格遵守，结果使 居住环境大为改善，租赁双方的利益得到了较好的保障。
• 1981年，我国第一家专业化的物业管理公司——深圳市物业 管理公司诞生。建立了独立核算、自负盈亏的运行机制，从 过去的行政型、福利型管理转向了有偿型、专业化管理服务。
件——进行差异性的物业管理 • 5、经济上的商品性——物业有保值、增值的性质
（劳动产品的价值与使用价值；土地的稀缺性）
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• （二）社区物业的特点： • 1、居住功能单一，相对封闭独立。 • 2、社区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社
区文化。
• 3、社区居住物业产权多元化，公用设施社会化 • ——住宅物业商品化的推进，社区居住物业多为社区居民
• 3、物业管理的性质：属于服务业，物业管理的对 象是物业，服务的对象是人
• 4、物业管理的指导思想：以服务为宗旨，以经营 为手段，以效益为目的。努力做到社会效益、环 境效益、经济效益相统一。
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二、特点
• 1、社会化：将分散的社会工作集中起来统一管理。 “统一管理，综合服务”，承揽物业区域内包括 房屋、设备维修养护在内的许多社会职能，是业 主的“总管家”。费用=服务
和华侨地区使用，随后上海、宁波等地沿用，后传至全国，
并被我国房地产机关接受和采纳。
• 根据国务院2003年9月1日起施行的《物业管理条例》规定， 所谓物业是指“房屋及配套物和构筑物”，即指能够遮风 挡雨并供人们居住、工作、娱乐、储藏、纪念和进行其他 活动的空间场所，含住宅房屋，如居民楼，公寓，别墅； 也包括非住宅房屋、加工业厂房，仓库，商店，饭店，宾 馆，教学楼，医院，体育场馆，公共建筑，办公楼等。
• 综上，物业是指已建成并具有使用功能（确定业主权益） 和经济效益的可供居住和非居住的房屋及配套设备，市政、 公用设施和房屋所在的建筑地块及附属的相关场地。
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• 二、特点 • （一）普通物业的特点： • 1、构成上的整体性：已建成的物业由土地及地面
上的建筑物构成。物业是建筑物与土地的统一体。
• 2、空间上的固定性——“不动产” • 3、使用上的长期性 • 4、形式上的多样性——建筑功能、位置、环境条
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方庄是北京第一个整体规划的住宅区域，位于东南二环，属于丰 台区，始建于20世纪90年代，曾经被称为北京的“富人区”。
方庄的住宅区的名字很有特点，就是其名字都有一个“芳”字，
其中四个最大的小区分别叫做芳古园、芳城园、芳群园、芳星园，将
这四个小区的中间名字连起来就是“古城群星”，即古老的北京中新
的亮点之意。
方庄有一条著名的食街，两边分布着数十家餐馆，如金山城、小
土豆、都一处、金鼎轩、肯德基、麦当劳、必胜客等。
方庄的主要商业设施有：家乐福、贵友大厦、方庄购物中心等。
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方庄有成熟的医疗、教育、体育设施。建设早、规划整齐，方庄 已经成为一个非常适合于居住的人文社区。
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另外，有“亚洲第一音乐学府”之称的中央音乐学院附中也坐落 在这里。
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物业管理公司和业主委员会
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1Leabharlann • 第一部分：物业 • 第二部分：物业管理 • 第三部分：物业管理相关企业 • 第四部分：业主、业主大会、业主委员会
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第一部分：物业real property
• 一、物业的概念
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现代意义上的“物业”一词源自于香港及东南亚地区，于 上世纪70年代末传入内地，首先在广东、福建等外资企业
个人购买，产权为居民个人所有。故居民对自己所拥有的 物业享有占有权、管理权、排他权、处置权（出售，出租， 抵押，赠与，继承等）
• 4、规划建设合理、配套齐全，居住方便。大多数规划建 设合理、配套齐全、居住舒适、安全、美观、便利。如北 京的方庄、望京、回龙观等大型社区，分布着大型购物中 心、百货商场、幼儿园、中小学、医院、银行、邮局等生 活服务配套设施，此外，社区内的环境、绿化设计皆合理。
4、物业管理原则
• 1）权责分明原则 业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业 权责应当十分明确。业主、业主大会、业主委员会是物业管理权 的核心。物业管理企业是物业管理的具体执行者。
• 2）业主主导原则 在物业管理活动中，以业主的正当需要为核心， 将业主置于首要地位。
• 3）服务第一原则 物业管理企业管理的对象是物业，服务的对象 是人，管理的目的是为人服务。物业管理企业只有坚持不懈的为 业主提供优质服务，让业主满意，自身才能发展。
• 2、专业化：一是专门的组织机构；二是专业人才； 三是专门的管理工具和设备；
• 3、企业化：从业机构必须具备独立法人资格；以 经营型的管理方式，为业主提供有偿服务，实现 以业养业。“以业养业，自我发展” ，一是利于 物业管理，二是利于减轻政府和各主管部门的经 济压力，三是有利于提高服务质量。
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