第一章安全管理组织机构图第二章物业安全管理的概念一、物业安全管理的定义物业的安全管理是指物业管理企业，在业主、使用人和相关部门的支持配合下，灵活运用企业、物业和社会资源，以达到安全为目标所采取的组织性、技术性措施。
物业的安全管理是物业管理最基本的内容，几乎所有的物业管理过程都包括安全管理，安全管理也是评价物业管理质量的最基本、最重要内容之一。
同时，安全管理也是一项复杂的系统性工程，安全管理能否搞好，除了物业管理企业要有较高的安全管理水平以外，与业主的支持配合、物业的安防条件、以及社会的安全状况等都有密切的关系。
二、物业安全管理的要求依据全国物业管理优秀示范小区（工业区、大厦）标准，华强物业对安全管理（安全管理、车辆管理、消防）的具体要求如下：1、住宅小区：✧小区基本实行封闭式管理。
✧有专业安全管理队伍，实行24小时值班及巡逻制度；安全管理人员熟悉小区的环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。
✧危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。
✧消防设备设施完好无损，可随时起用；消防通道畅通；制定消防应急方案。
✧机动车停车场管理制度完善，管理责任明确，车辆进出登记。
✧非机动车辆管理制度完善，按规定位置停放，管理有序。
2、工业区：✧工业区基本实行封闭式管理。
✧有专业安全管理队伍，实行24小时值班及巡逻制度，安全管理人员熟悉工业区的环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。
✧结合工业区特点，制定安全防范措施，对货物（产品、设备）出门实行凭证通行制度。
✧进出工业区各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
✧工业区停车场内有专人疏导，管理有序，排列整齐。
✧室内停车场管理严格，出入有登记。
✧非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地清洁。
✧危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
✧消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。
✧消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题。
✧组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
✧制定突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。
✧工业厂房装修需报消防部门审批，对装修过程严格监管，装修完成后经消防部门验收合格后方可使用。
✧区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签定消防责任书。
✧集体宿舍消防、用电有严格的管理规定，室内电线、插座安装规范，无安全隐患。
3、大厦；✧大厦基本实行封闭式管理。
✧有专业安全管理队伍，实行24小时值班及巡逻制度，安全管理人员熟悉大厦的环境，文明值勤，训练有术，言语规范，认真负责。
✧结合大厦特点，制定安全防范措施。
✧进出大厦各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行。
✧大厦外停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐。
✧室内停车场管理严格，出入登记。
✧非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，停放整齐，场地清洁。
✧危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
✧消防控制中心24小时值班，消防系统设施设备齐全，完好无损，可随时起用。
✧消防管理人员掌握消防设备设施的使用方法并能及时处理各种问题。
✧组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域防火责任人。
✧制定突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施，引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻。
✧无火灾安全隐患。
三、物业安全管理指标1、名称：治安案件发生率≤5‰计算测定标准：∑治安案件发生次数÷∑物业总人数×1000‰2、名称：刑事案件发生率≤1‰计算测定标准：∑刑事案件发生次数÷∑物业总人数×1000‰3、名称：火灾发生率≤1‰（不发生重大火灾事故）计算测定标准∑火灾发生次数÷∑物业总户数×1000‰4、名称：安全管理有效投诉率≤2%计算测定标准：∑安全管理有效投诉次数÷∑物业总人数×100%5、名称：安全管理有效投诉处理率=100%计算测定标准：∑完成处理有效投诉次数÷∑有效投诉次数×100%6、名称：物业安全管理客户满意度≥95%计算测定标准：∑调查中客户满意人数÷∑调查总人数×100%第三章安全管理规章制度一、治安管理规定(一)服务中心组成安全管理部，负责管辖区域的安全防范工作。
(二)安全管理部的职责和权力是：1、严格执行国家治安条例，密切配合公安机关，维护用户的生命、财产安全。
2、实行24小时全天候巡逻值班制度，对管辖区域进行固定岗、巡逻流动岗，发现治安隐患及时排除、制止。
3、负责管辖区域的机动车辆、摩托车、自行车的管理和保管，维护交通秩序，保障管辖区域内车辆安全。
4、制止诸如收破烂、乞讨、叫卖等人员进入管辖区域。
5、在管辖区域发生治安、消防、交通等方面的突发事件时，要挺身而出，依法维护用户的权益，及时采取抢救措施。
6、维护业主委员会、服务中心公布的各项规章制度，对不遵守上述规章制度的人员，管理人员可进行劝阻、制止，直到移交政府有关部门处理。
7、受公安机关委托，有权核查有关车辆、人员的证件及其他情况。
(三)维护治安，人人有责。
用户应积极主动参与治安管理工作，做到：1、遵守国家的有关治安管理规定。
2、遵守业主委员会、服务中心公布的、旨在维护管辖区域秩序和安全的各项规章制度。
3、密切配合安全管理部的治安管理工作，在安全管理员因故查询时，给予主动协作。
4、敢于制止、举报破坏治安秩序或造成治安隐患的人和事，并协助安全管理部处理。
5、爱护管辖区域的安管设施。
二、安全管理员交接班制度(一)接班安管员按规定着装后，提前十五分钟列队上岗接班，交接班安管员必须相互敬礼进行交接班。
(二)接班安管员到达后，应由交班安管员在《安全管理值班记录表》上记录交班内容和交、接班时间并签名。
(三)交接班时，交班安管员必须将需要接班安管员继续观察或处理的问题，装备器材和其他物品的状况，以及电梯、监控、道闸等重要设备（施）的运行情况向接班安管员移交清楚，且做好记录备查。
(四)交班安管员须在接班安管员对各岗位巡查、验收并在《安全管理值班记录表》签字确认后才能下班。
(五)接班安管员验收时发现（包括交班安管员当班时发生而未发现）的问题，由交班安管员承担责任；交接过程中发生的问题，由交班人员负责处理并承担责任，接班人员协助处理；交接完毕，接班人签字认可后发生的问题，由接班安管员承担责任。
(六)道口岗安管员交接班时应在《安全管理值班记录表》上认真填写各栏目。
监控室岗安管员交接班时应在《监控室值班记录》上认真填写各栏目。
(七)接班安管员未到岗或虽已到岗，但未办毕交接手续并签名确认时，交班安管员不得下班。
否则，其间发生的问题，由交班安管员负责。
三、安管员巡逻签到制度（一）签到人员必须如实填写《巡逻记录表》，若有虚假一经发现立即按相关规定严肃处理。
（二）行24小时连续巡逻签到制，除特殊规定外。
（三）填写表格之前，必须先检查设备或部位情况是否正常。
签到不是目的，而是检查监督工作人员的工作责任心和巡查力度。
（四）安管领班每班不得少于两次巡逻签到，巡逻安全员按规定进行巡逻签到。
（五）在本班巡逻期间发生的任何事情，当班巡逻人员应承担相应的责任。
（六）安全主管不定期对巡楼签到情况进行检查，发现违规行为应即时处理。
四、安全防范工作重大事项报告制度(一) 报告范围1、凡在责任区内发生的，并与安管工作相关联，造成的社会影响或经济损失较大的事项，均属报告的范围。
2、责任区内发生的打架、斗殴、流氓滋事等严重影响顾客、服务中心正常生活、工作秩序的治安案件。
3、责任区内发生（现）的火灾、重大事故隐患、顾客非正常死亡情况等。
4、责任区内发生（现）的凶杀、强奸，顾客被绑架、敲诈，家庭财产（车辆）和公共财物被盗（抢）等恶性刑事案件以及重大案件线索。
（二）报告内容1、案（事）件发生的时间、地点，当事人和涉及人的姓名、性别、年龄、身份，以及过程、结果等等。
2、案（事）件处理的方法与进度，下一步的计划，需要提请公司协助解决的具体问题等等。
（三）报告程序1、正常情况下的报告程序应该是逐级上报，只有在紧急情况下才可以越级直接向公司主要领导报告。
2、安全管理部内部的一般报告程序是安管员向领班报告，再由领班向安全部主管和经理汇报。
3、服务中心向公司报告重大事项的一般程序是，由服务中心经理向公司主管领导报告。
（四）报告时限1、凡接到发生重大事项的报告，无论哪一级都必须全力以赴，争分夺秒，按规定予以正确处置，同时要迅速采取果断措施，防止事态扩展，务必将社会影响和经济损失降至最低限度。
2、一般的治安案件发生后，在两小时内必须向安全管理部或公司主管领导报告。
3、一般的刑事案件发生后，在一小时内必须向安全管理部或公司主管领导报告。
4、火灾或重大刑事案件发生后，须及时向安全管理部或公司主管领导报告。
5、事件发生后填写《安管工作重大事项处理记录表》存档，并于事件发生后的第一个工作日填写《安全管理工作重大事项报告表》交品质技术部。
五、消防监控中心工作制度（一）消防监控室实行二十四小时专人轮班值守（二）值班人员必须严守岗位，认真履行职责（三）未经公安、消防机关同意，不得擅自关闭消防设施设备（四）未经批准，消防控制室禁止参观（五）上班时间禁止在消防控制室内接待客人或与无关人员闲谈（六）严禁非专业人员触动，使用消防控制室内的设施设备（七）确保消防控制室的通讯设备畅通（八）保持消防控制室内整洁，温度适宜（九）非本室人员进入消防控制室要进行登记六、停车场管理规定（一）车场实行昼夜24小时值班制度，由管辖区域安管队负责管理，车辆随时可以进出；（二）停车场实行有偿使用，车主须凭车辆进出管辖区域的月卡或记时卡进入停车场，停车场车辆停车半小时以内不收费，超过半小时按有关规定执行。
（三）车辆进入：1、车辆进入停车场应一停二慢，必须服从安管员的指挥和安排，征得安管员同意后方可进入。
2、进入时，安管员打卡后把停车卡发给车主。
3、除公司相关人员外，任何人无权查阅相关记录或资料。
（四）车辆停放：1、车辆停放时必须服从安管员指挥，注意前后左右车辆的安全，在规定位置上停放，并与周围车辆保持适当距离，不得对其它车位的使用造成阻碍，车主必须锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内贵重物品须随身带走，车主停好车辆后须立即离开停车场，不得在他人车辆旁停留。
2、车管员应指挥车辆停放，察看车辆有无上锁、有无外部破损，如有破损，应知会车主并登记。
严禁不服从指挥，乱停放车辆。
3、车场车位分固定车位和非固定车位，车主按类使用车位。
4、车场内不得试刹车、练习车、修理车辆，禁止装载有剧毒、易燃易爆物品、和其它危险品的车辆停放。
（五）驶离：1、车辆驶离停车场时应注意周围车辆的安全，缓慢驶离，并在出口处向车管员交回停车卡，车管员核对无误后，收回停车卡后，方可驶离。