熟悉：物业管理风险防范的措施，处理紧急事件的要求， 处理紧急事件的过程。
了解：物业管理风险的特点，紧急事件的类型。ຫໍສະໝຸດ 一、风险与物业管理风险的概念
风险是指因未来的不确定性所带来的可能损失，是收益或 结果偏离期望值或平均值的可能性。物业管理风险是指物 业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、 社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。
案例剖析
2、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立， 业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可 请求政府主管部门行政调处或提起司法诉讼。
附：《物业管理条例》第二十六条规定：前期物业服务合 同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服 务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终 止。
(3)法律概念不清导致的风险 业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体 的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担 的安全防范责任强加给物业管理企业，导致物业管理企 业与业主(或物业使用人)纠纷增加，承担额外责任。
（三）日常物业管理的风险
2．物业管理日常运作过程中存在的风险 (1)管理费收缴风险 (2)替公用事业费用代收代缴存在的风险 (3)管理项目外包存在的风险，在对项目外包单位的选择，
表全体业主与物业管理企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规 制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规 知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合 同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业管理企业 之间的纠纷。
案例分析
某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住 后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业 主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商 有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已 订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此， 业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好， 无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以 物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要 承担相应的违约责任。为此，业主与物业管理公司争 执不下，诉诸于法院。
(一)早期介入的风险
1．项目接管的不确定性带来的风险 2．专业服务咨询的风险
(二)前期物业管理的风险
1．合同期限 根据《合同法》第四十五条规定： “当事人对合同的效力可
以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条 件的合同，自条件成就时失效”，前期物业服务合同是附解除条件 的合同，《物业管理条例》26条规定：“期限未满、业主委员会与 物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终 止”。因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业管理企 业随时有可能被业主大会解聘。
物业管理的风险类型包括早期介入的风险、前期物业管理 的风险和日常管理的风险，其中，日常管理风险按行为主 体分类，可包括业主(或物业使用人)在使用物业和接受物 业服务过程中的风险-物业管理项目外包服务过程中的风 险、市政公用事业单位服务过程中的风险、物业管理员工 服务过程中的风险和公共媒体宣传报道中的舆论风险等。
一、风险和物业管理风险的相关知识 二、物业管理风险的内容
(1)早期介入的风险 (2)前期物业管理的风险 (3)日常物业管理的风险 三、物业管理企业风险识别 四、物业管理企业风险产生的原因分析 五、如何规避并控制企业风险 六、物业管理企业控制风险应采取的方法
物业管理风险综合运用能力
掌握：物业管理风险防范与处理紧急事件的相关法规；物 业管理风险的内容，典型紧急事件的处理。
2．合同订立的风险 建设单位在与物业管理企业订立前期物业服务合同时，可能会
将本不该由物业管理企业承担的风险转嫁给物业管理企业。此外， 一些物业管理企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管 理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持。
3．合同执行的风险 前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代
二、物业管理风险的内容
早期介入风险
早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带 来的风险和专业服务咨询的风险。
前期物业管理 风险
日常物业管理 风险
前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合 同风险。
日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主 (或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过 程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程 中存在的风险。
(三)日常物业管理的风险
1．业主使用物业、接受服务中发生的风险 (1)物业违规装饰装修带来的风险 (2)物业使用带来的风险 在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物
业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、 改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设施设备 和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用 人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故， 造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业管理企业 就要承担一定的法律责任风险。
案例剖析
1、 本案涉及的是物业管理法律关系问题；物业管理法律 关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中， 物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业 开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决 定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理； 在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随 之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理 权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在 完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发 商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发 商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的 更好的物业管理公司。
以及合同订立、实施管理的诸多环节中，潜在和不确定的因素存 在所带来的风险。
(4)物业管理员工服务存在的风险，物业管理企业未能履 行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的， 要承担相应的法律责任。
(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险，在物业管理操作 中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当 和与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆 论风险不仅会影响物业管理企业的品牌形象，而且会给物业管理 企业带来经济上的损失。