龙岗中心 双龙商圈 城商圈
五洲风情 MALL
横岗商圈
布吉商圈
本方案是严格保密的。
2.2龙岗商圈分布概况
横岗商圈正由传统的镇级商圈向区级商圈进化。依托地铁3号线的开 通和诸多高尚住区的开发，消费潜力巨大，辐射力不断增强。
龙岗中心 双龙商圈 城商圈
五洲风情 MALL
横岗商圈
布吉商圈
横岗商圈
►概况：正由传统的镇级商圈向区 级商圈进化。依托地铁3号线的开 通和诸多高尚住区的开发，该商圈 的消费潜力巨大，辐射力不断增强。 ►商业形态：百货超市、购物广场、 商业街、专业市场等。 ►主要卖场：新世界广场、龙州百 货、龙盛百货、天和百货、志健时 代广场、南城百货、振业城商业街、 眼镜城等。 ►租金范围：50-200元/㎡
地铁3号线的开通，将使龙岗区原有的商业重新洗牌。以3号线为主要发展轴， 布吉、横岗、龙岗中心城和双龙四大商圈将各自强化并展开竞争。
布吉商圈
►概况：地处各省市进入罗湖的通 道，人流量巨大，自身已形成了几 大商圈。但整体较为杂乱，档次参 差不齐。布吉的家居卖场以规模大 著称，平均达到5万平米。 ►商业形态：百货超市、社区街铺、 专业市场等。 ►主要卖场：新一佳、凯莉莱百货、 沃尔玛、万佳百货、天虹商场、红 星美凯龙、乐安居、嘉豪家居博览 中心等。 ►租金范围：100-300元/㎡
大运会优势规划推进商业进程 大型城市设施、商务商业区建设加快
第26届世界大学生运动会 将于2019.8.12-8.22在深圳龙 岗举行。居住环境及配套的提 升、地铁３号线的开通，大运 会带动的辐射等，将使双龙商 圈的辐射范围扩宽至深圳市区， 甚至１小时交通圈内的惠州、 东莞等相关区域，吸引其周边 的中高端客户向该区域聚集。 从而引发该区域商业的形成、 发展与升级。
本方案是严格保密的。
2.3龙岗商圈分布概况
龙岗中心城商圈已经成型，辐射力很强，依托中心城高档住宅区 的发展，具有很强的市场竞争力，但分散点式布局不利于人气的 集聚和商圈的发展。
龙岗中心城商圈
►概况：商圈已经成型，辐射力很强， 依托中心城高档住宅区的发展，具有 很强的市场竞争力，但分散点式布局 不利于商业的集聚和商圈的发展。 ►商业形态：城市综合体、百货超市、 社区街铺、专业市场等。 ►主要卖场：珠江广场、摩尔城、天 虹、世贸百货(华润万家)、岁宝百货、 广百百货、乐购、国安居、东方国际 茶都、碧湖港澳城、龙岗电子世界等。 ►租金范围：80-200元/㎡
双龙商圈
►概况：龙岗最为传统、成熟的商圈， 人气较旺，但近年来略显衰落。整个 商圈业态特色不明显，同质化严重制 约商圈发展，目前正面临自我更新和 市场洗牌的双重挑战。 ►商业形态：购物广场、百货超市、 社区街铺为主。 ►主要卖场：龙盈泰(天虹)、龙岗老 街、柏龙、五洲风情、人人购物广场 等。 ►规模：约30万㎡
✓大运新城为政府重点发展项目，现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆， 五星级酒店，主体育馆，游泳中心，数码城，留学生工业园等国际级的市政配套及深 圳教职员的迁移。新高交会馆／大运会相关设施／酒店商务区也在建设中。
旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心— —大运新城为副中心
✓副中心一是以龙城片区西区为主体的综合服务中心，发展成为集商业文化中心、高 尚住区和直销市场区为一体，服务于整个深圳市的体育新城；
✓副中心二则为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次 中心区承担龙岗片区的生活配套及商业服务功能。
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1.3利好之二：地铁
地铁3号线将于今年年底正式开通，双龙商圈辐射力大大增强，商圈 价值提升15～30%以上。就本项目而言，价值提升20～40%以上。
地铁三号线穿越双龙商圈及中心城商圈，对 未来该区域的商业发展将起到巨大的带动作用：
地处深圳、东莞、惠州“金三角”地带的龙岗，具 有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下 ，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更将进一步催化 商圈的发展进程。
按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升 30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差， 价值提升比率越高。Βιβλιοθήκη 龙岗中心 双龙商圈 城商圈
五洲风情 MALL
横岗商圈
布吉商圈
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2.4龙岗商圈分布概况
双龙站为地铁3号线与12号线的交汇点，龙岗至东莞、惠州等地亦 必经此处，是重要的交通枢纽。以此地铁开通为契机，双龙商圈将
迎来崭新的发展机遇。
龙岗中心 双龙商圈 城商圈
五洲风情 MALL
横岗商圈
布吉商圈
大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条 件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力 大大增强。
作为房地产的价格洼地，龙岗吸引了大量的回流 人口，带来较大的消费潜力。加上本地居民的收 入增长，对中高端的消费需求日益增强。
未来商业发展 前景看好，商业 开发时机良好。
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2.1龙岗商圈分布概况
目录
► 1.宏观背景 ► 2.市场分析 ► 3.经营设想 ► 4.评估价值 ► 5.收购方案
本方案是严格保密的。
1.1区域研究
2019.8.16，《深圳市城市总体规划(2019-2020)》获批，深圳定位 为我国的经济特区、全国性经济中心城市和国际化城市。曾创造经 济飞跃奇迹的深圳，面临再一次腾飞的契机。
双龙商圈
中心城商圈
五洲风情 MALL
地铁3号线鸟瞰图
日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通， 商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上。
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1.4宏观背景研判
宏观经济与人口 基础设施及交通 区域商业需求
近年来龙岗GDP快速增长（2009年增速为10.6%）， 总人口约450万，居民购买力不断增强，为商业 发展奠定了坚实的基础。
龙岗区域定位
深圳市东部地区及辐射粤东地区的综合服务中心
龙岗产业支撑
龙岗中心
高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业
通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械 、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业
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1.2利好之二：大运
大运会落户龙岗，提升龙岗的区域辐射力，为龙岗区的商 业发展带来巨大的契机。