市场 人口 品牌 项目
核心卖点提炼
城市价值核心、城南商圈崛起、商业原始股 三面临街、全现铺、家庭型一站式、休闲娱乐消费 未来商业综合体、泰华地产品牌力作
定位语
城南核心 一站式 消费 街区
1、表明项目区位 2、城南重点发展区域 3、本案首当其冲的商 业氛围 1、超市、餐饮、 教育、医疗、健身 等一站式规划 2、休闲娱乐购物 就在楼下 1、表明 1、与本案沿 商业属性 街底商相对应 与本质 2、同时铺铺 临街更具商业 吸引力
商业市场现状小结：
老商圈地位难以动摇，整体发展水平不高。
衡百商圈和爱特商圈是目前衡水市消费者主要聚集地； 中、高、低各档次的消费场所基本覆盖了全城的消费群体，同时也映射了整个衡水 目前主流商业市场发展的现状； 整体商业以零售为主，餐饮、休闲、娱乐等分布主要集中在各商业配套服务中。
区域内重点项目分析
项目商业品牌初步亮相，并建立市场影响力。 通过VIP卡认筹的方式，吸引广大客户的关注。
建立口碑，通过认筹活动，吸引潜在商户的购买
策略：组合推广，线上认筹、线下招商
在开盘前，有效积累红街的第一批客户，营造本商业项目引领衡水南部新商业浪 潮的新型格局。
另外，还有四套纯一层小商业面积面积27平米-51㎡均价23000元/㎡
【第二部分】
借鉴案例分析
北京PLUS365购物广场
大型的城市综合体
商业综合体
社区型商业
项目借鉴
与丽景福苑商业类似，华润PLUS体量较小，有城 市主干道经过，周边没有集中式商业。项目定位社 区MALL，满足周边居民的基本生活需求；
项目属性定位
区域家庭型消费（定位特色中高档）
【区域型】辐射周边区域
【家庭型】家庭消费将成为本项目的主力 【随机型】成为本项目习惯消费者
已卖出
已售，作为预留铺位 实际已经卖出的商铺 7月份首次推出的铺位
以后逐渐推出铺位位置
【第四部分】
项目主题定位
首先，本案需要找到自身价值特点，与周边商业项目相区
位的依据
[定位]
• 针对目标消费者的需求，来
制定项目的业态定位
地段潜力：未来CBD中央，显赫价值潜力
前进大街贯通城市南北，隆兴路链接东西，财富龙脉之地，升值潜力无限；5分钟连通城市医 院、教育、酒店等高端配套资源，10分钟直抵衡水市政府、桃城区政府，区域消费力旺盛
消费者：周边住宅小区
项目周边区域3公里范围内，新建小区密度较高，现已有住户约2万以上，人口约在6万人以上， 区域内大量的原住民。周边住宅小区的居民将是本项目未来消费主力人群，即家庭消费人群
企事业单位
区域重点学校
区域居民的 家庭消费
周边写字楼、 企事业单位
青少年、儿 童消费需求
其他随机性 消费人口
目标客群定位
传统家庭型消费，如超市、传统零 售； 家庭休闲或聚会消费：餐饮、娱乐 休闲等； 基本生活所需：邮政、洗衣房、花 区域 店、移动、联通、美容美发等
周边写字楼、企事业单位的人群， 可通过设置餐饮、休闲、娱乐等目 的型业态吸引他们前来消费；
SWOT分析 【机会分析】 1、衡水迎宾馆和衡水书画博物馆正在建 设中并早于丽景福苑交房前投入使用，能 吸引人群，带动福苑商业； 2、福苑对面的商业地块提早宣传也能带
分割零乱整体不好利用
【威胁分析】
1、福苑商业投入市场周围的商业氛围不
浓所以客户对商业的心理对目前此地段的 商业定价会不高
动目前隆兴路商业的销售
在这条街，享受惬意人生。
在这条街，与家人欢聚。
在这条街，尊享品质生活。
福苑红街，开创城南商业新纪元
【第五部分】
视觉VI创意表现
方案1
方案一
方案2
整体图形含义 整体图案仍延续“福”字既能让大众加深对福苑的印象，随之加入商业 元素，颜色为红色，体现红街之意，这里只属于丽景福苑-财富之地。 左侧图形含义1、福苑福字的偏旁2、也有道路街区纵横。 右侧图形含义 元宝图形，喻意福苑红街是个财富之地，日进千金。 辅助图形——元宝图案
诉 求 线 公 关 线
城南心 繁华场
一站式消费街 区“日进千金” 卡发售
线上认筹 线下招商 赠创业基金
抢滩城南 现铺掀浪潮
成熟现铺，城南核心区 坐享升值 有“金”无险
现场包装 招商启动 3D楼体秀
商业推介会 金饭碗计划 项目开盘
年底铺王拍卖 新年红街商业秀
推广主题：
城南心 繁华场
一条街繁华一座城
目标：建立高度，初步亮相 第一阶段 准备期
城南心 繁华场
福苑红街华彩面世
城南心 繁华场 福苑红街华彩面世
城南心 繁华场 城南心 繁华场 福苑红街华彩面世 福苑红街华彩面世
第一阶段 准备期
抢金铺原始股，衡水城南商圈【福苑红街】华彩面世， 24-687㎡临街现铺，先到先得
城南心 繁华场
城南心 繁华场
福苑红街华彩面世
福苑红街华彩面世
抢金铺原始股，衡水城南商圈【福苑红街】华彩面世， 24-687㎡临街现铺，多元财富业态，先到先得
名片正背
杯子
方案二
方案3
整体图形含义 整体图案以案名及广告语为出发点，屋檐代表千万家组成的城市，下半 部分延续“福”字的变形，让大众加深对福苑的印象，并了解这是福苑 的商业，既能体现福苑，也能推广新的商业区，随之加入钱币的商业图 形元素，深入体现财富商业区。颜色用暗金色，而并非亮金色，不失稳 重，福字的部分用红色，体现“红街”繁华吉祥之意。 辅助图形——钱币图案
名片
商业街
售楼部内饰
方案4
方案5
【第六部分】
整合营销推广策略
下半年总体目标
目标一：爆发式推广宣传，在市场上形成本项目商业的高端形象 目标二：剪力墙结构商铺的顺利去化，以及框架结构商铺的快速溢价 目标三：实现项目年度销售目标，12月31日前实现商业计划回款 目标四：商铺推广促进剩余住宅销售与价值实现 目标五：福苑红街商业项目与泰华集团的品牌双赢
现房 现房 现房
五洲国际官邸 橄榄城
永兴路北侧 胜利路路南
150-300㎡ 80-220㎡
2013年10月 现房
区域市场分析
和平路以南前进街以西商业租售情况:在售商业均价在14000-30000元/㎡ 项目周边区域型商业，包括腾达新城商业等辐射力稳定并有继续扩大的趋势 城市商圈正在逐渐向南发展，未来形成的滨湖商圈将吸纳城南区域消费者 城南区域作为城市的新兴发展区域，商业多是作为配套出现，并未有大的商
分，打造区域内独有的特色商业形象。
【优势分析】
【劣势分析】 1、2013年底交房，客户会考虑到交房 时这段时间所产生的利息以及用于其它投
1、衡水市发展新区，周围都是住宅；
2、隆兴路北侧的正在规划中的55亩商业 和宝云街西侧的商业，在小区入住后能够 迅速形成新的商圈
资所得的效益；
2、周边没有入住小区，没有商业氛围； 3、由于楼体的剪力墙结构问题，商业
策略1：3D楼体秀
衡水首个3D楼体秀
第一阶段 准备期
活动核心： 建议在衡水市核心区域进行衡水首个3D楼体秀，通过电子科技声光电的 方式制作浪潮效果，在目前最高的楼体上，在最核心的人流车流量高峰 期进行循环播放，演绎城南商业潮；
推广主题：
一站式消费街区，临街金铺火爆认筹
目标：差异性定位 第二阶段 认筹期
地段 潜力 交通
位于衡水城南开发区重点区域，地段优势明显 “水市湖城”布局，城市向南发展，未来价值洼地
本 案 价 值 优 势
新兴城市主干道——前进大街，贯通城市南北 向南直抵京衡南大街，立体交通路网发达 城市公交线路逐步健全，区域路网渐完善 区域内目前没有集中商业，存在商业市场空白
区域内众多高档楼盘兴起，有足够消费力支撑 泰华集团品牌，十余年扎根衡水，拥有偏好度 丽景福苑项目广为人知，市场知名度高 且住宅基本已售罄，保证一定消费人群 临街现铺已全部落成，给广大商户、投资者保障 项目周边泰华集团即将打造大型商业综合体，未 来商业氛围浓郁
商务 人士
居民
业态定位建议
路过人群：这类人具备随即快速消 费的特点，应设置快速消费的业态， 人群 如轻食品、便利店、展示厅、烟酒 茶等； 目的型消费：如超市、餐饮、休闲、 娱乐等，可为这类人提供目的型消 费；
随机
儿童类业态属于目的型业态，满足 少年 儿童类客户需求，属于典型家庭消 费 儿童 区域内居民密集，教育资源丰富， 适合儿童型业态的发展； 考虑商家：儿童零售、儿童培训等， 其中培训可包括语言培训、才艺培 训等
业集群，而本项目处于非商业的集中区域，商业体量较小，无法形成规模上
商业优势，因此，项目应以周边消费群体生活需求为核心进行业态品牌组合
商业定价建议：
隆兴路商业分为框架结构和剪力墙结构，均为上下两层。框架结构面积在180 ㎡和260㎡，结构方正，利于使用，建议均价23000元/㎡。 剪力墙结构零散，面积在200㎡-300㎡左右，甚至出现一层面积小二层面积大 的情况，在使用上不方便，建议定价16000-19000元/㎡。
项目名称 腾达新城 位置 育才街永兴路交叉 口以南路东 育才街永兴路东南 角 前进街永兴路西南 小区院里 面积 98-111㎡ 价格 23000元/㎡ 交房日期 现房
腾达新城 腾达新城 腾达新城
170-180㎡ 270㎡ 68㎡
17000元/㎡ 26000元/㎡ 14000元15000元/㎡ 22000元/㎡ 20000-30000 元/㎡
项目虽小，但从外部包装到商家品牌、业态类型都
关注到消费者的购物体验，做到精致的社区商业中 心；项目以超市为主力店，带动整体商业的人流；
【第三部分】
项目定位研究
定位推导模型
• 项目所在地理位置，交通条 件等，决定了能够吸引消费 者的范围及属性 • 选定项目未来的目标消费者，