• 批发市场经历了多年发展，已经拥有了自 己的维生机制和抗风险能力，在我国商业 市场供需两旺的大环境下，批发市场已然 有着光明的前途。
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中国商业地产的发展轨迹
• 底商及街铺商业——中国商业地产的兴起
• 全世界最会做生意的除了犹太人就是中国人，石 崇王恺比富的故事已经流传了上千年，中国人传 统的重商主义使得底商和街铺这种产生于中国古 代的商业模式在当代焕发了新的活力。
Sa =目标购物商场（或商圈）a的规模（单位：万㎡）
Sb=与目标购物商场（或商圈）a形成竞争购物商场（或商圈）
规模（单位：万㎡）
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商
圈
示
次级商圈
意
核心商圈
图
本项目
本项目商圈示意图
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商业地产观点分歧
• 产权持有(Property Rights Holding) • 开发商持有物业，自行招租或将其整体出
在存在形式上，按照一些标准还可以进行细分；
• 按属性可分为：大型商厦、专业市场、小区商铺等；
• 按建筑形式可分为：独立商业大厦、住宅区商铺、临街 商铺、步行街商铺、地下商城等；
• 按用途可分为：办公楼、批发及商贸中心、餐饮及美食 广场等；
• 按经营方式可分为：统一经营物业、分散经营物业、综
合性经营物业、单一经可营编辑物pp业t 等。
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商业地产的分类 (Commercial Real Estate Category)
• 按存在形式分可分为：大型综合购物中心、商业区、独 立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流
园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光
景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用（设施 转化）经营设施等。
• 香港一直是国内地产学习的对象，而在弹丸之地 的香港，底商和街铺在商业格局中扮演了极其重 要的地位，并创造出了惊人的财富。于是，底商 和街铺自然在伴随着房地产大规模开发在中国中 心城市迅速火热并扩散到全国各地。“一铺养三 代”成了底商街铺神话的最好写真。
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中国商业地产的发展轨迹
• 底商和街铺迅速发展，极大的弥补了原本稀缺的 商业资源。由于众多底商和街铺位于城市中心的 黄金地段，因此底商和商铺的投资收益相当可观， 为投资者创造了大量的财富。
• 而这种以出售为主的商业模式可谓“成也销售， 败也销售”，在销售短期给开发商带带巨额收益 的同时，也为日后的管理和经营的困局埋下伏笔。
• 而随着消费者消费需求进一步升级，底商和街铺 已经不能满足新的消费需求，它们将作为一种灵 活便捷的社区商业继续存在。
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中国商业地产的发展轨迹
• 商业综合体及购物中心——中国商业地产的发展 新阶段
——边缘商圈（tertiary tread zone）：处于商圈的最外缘，
拥有的顾客最少，而且最为分散，一般吸纳周边5 ％－15 ％的
顾客。
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零售引力商圈模型
—雷利（Reilly）模型
雷利（Reilly）的零售引力模型确定了位 于两个城市之间某一聚集区内的人口前往每一 个零售中心的比例
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商业地产的地位
• 不受重视 • 视为累赘 • 备受“重视” • 谈商色变 • 广泛关注
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商圈内涵——商圈的定义与一般分类
商圈按其在经济区域中的地位，可以分为三个层次：核心商圈 （primary tread Zone）、次级商圈 （secondary tread zone） 和边缘商圈（tertiary tread zone）。
商业地产解析及发展趋势
许大金
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商业地产的 概念
• 商业地产(Commercial Real Estate) • 商业地产的概念是有广义和狭义之分的。
从广义概念上讲，商业地产是指各种分生 产性、非住宅型物业，包括写字楼、酒店、 会议中心及商业服务经营场所等。而狭义 的商业地产概念是专指用于商业服务业经 营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱 乐、健身服务、休闲设施等。
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零售引力商圈模型
——雷利（Reilly）模型改进模型
利用修正的”断裂点“公式求目标购物商场（或商圈）a获取所在 空间区域任意居住点消费者被吸引到目标购物商场（或商圈）的比例。
Da=断裂点距离a购物商场（或商圈）的距离（单位：km）；
Dd=两个购物商场（或商圈）之间的距离（单位：km）
其数学表达形式为：
Ba =前往城市a的消费者比重；
Bb =前往城市b的消费者比重
Pa =城市a的人口；
Pb =城市b的人口
Da=该聚集区与城市a的距离；
Db=该聚集区与城市b的距离
N=反映较大人口规模的相对吸引力指数（Reilly认为N=1）
n=反映较短距离的相对吸引力指数（Reilly认为n=2）
• 在90年代经历了迅猛发展，一批明星批发 市场出现，如义乌小商品批发市场，以及
浙江温州等地的批发市场等，
• 它们都拥有着广泛影响。而这些批发市场
大多数都是租赁土地开发建设的，没有产
权，优点是投资少，见效快。因而在全国
各地被广泛复制。 可编辑ppt
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中国商业地产的发展轨迹
• 经过了近30年的发展后，批发市场依然在 商业领域占领着重要的地位，批发市场的 定位以及运营模式和管理都经过了不断的 更新，以此适应市场发展的需求。
• 中国的商业综合体和购物中心在九十年代的大量 出现，让中国商业的发展与世界的潮流接轨。商 业综合体通常体量巨大，城市综合体一般包括大 型购物中心、写字楼、酒店和公寓，且位于城市 的黄金位置，功能丰富极具指标性，例如北京的 国贸和东方广场都已经成为现代北京的象征之一。
——核心商圈（primary tread zone）：最接近消费者的区域， 吸纳周边50％－70％顾客，而且每个顾客的平均购货额也最大， 这一商圈很少同其他商圈发生重叠。
——次级商圈 （secondary tread zone）：位于临近核心商圈 的区域，吸纳周边15％－25％的顾客，顾客较为分散。
租给一家专业商业运营公司。 • 养鱼派
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商业地产观点分歧
• 产权出售(Property Rights Sale) • 开发商通过整体或拆零迅速销售商业单元、
快速回笼资金 • 杀猪派
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中国商业地产的发展轨迹
• 批发市场——中国商业地产的萌芽
• 中国的批发市场最早起步是在上个世纪80 年代，