在明律师：如何规避拆迁安置房买卖合同风险

时下拆迁遍及，由此产生的拆迁安置房也越来越多。房市供不应求的现象导致房价居高不下，安置房成了人们购房需求的一个选择。但因为安置房是拆迁而来的特殊性，购房人在签订安置房的买卖合同后不免会有诸多法律风险，如果对安置房买卖合同风险把控不好，会给买卖双方带来不同程度上的损失。据此，北京在明律师事务所专业拆迁律师为您讲解安置房买卖合同中的风险及规避方法。

一、政策性安置变动大，购房者应在政策规定下进行

根据相关法律规定，拆迁安置房一般分为两大类：1、因重大市政工程动迁而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。此类房屋产权虽属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能上市交易。2、因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房(与市场价比较而言)。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。

在明律师支招：在上述情况下，拆迁安置房买卖纠纷主要出现在第一类安置房买卖中。购房人一定要明确政策规定的买售条件，切勿在限制期限内签订拆迁安置房的房屋买卖合同。如果一定要购买，可以在双方自愿的前提下有一个预约行为，若后期卖方违背预约的，购买方可主张缔约过失等相关买卖合同的法律责任。而针对拆迁安置房的卖方，也应遵守诚实信用原则，尽量事前估算好卖价，避免出现一房二卖现象，以防承担违约的赔偿责任。

二、拆迁安置房权属不清、价格不恒定，违约现象影响购房取得

拆迁安置房会有一个问题，即卖方在卖房时还未取得房产证及土地使用权证，权属并不明确，因而安置房的价格会相对低一些。这时候如果购房者与其签订了安置房的买卖合同会有合同无效的风险。即如果后期该安置房房价上涨或者第三人出更高的价格购买，出卖者（卖方）便会以尚未领取房产证，且该房屋属于政策性拆迁安置房为由，向法院申请解除合同。法院会予以判定房屋买卖合同无效，卖方向买方返还购房款及相应的利息。

再者，因为是政策性房屋，拆迁安置房买卖合同签订时约定的所购房屋的位置，面积及其价格等，很可能与卖房者在拿到房产证后的房子有出入，此时卖方可以主张以房产证的房屋位置与合同约定不一致为由，向法院申请合同无效。买方对其在合同签订时未审核房屋产权信息的疏漏也需要承担一定的不利后果。

总体来说，拆迁安置房买卖的风险主要来自于合同的无效事由。而无效事由基本上会是因为卖房者有更好的买主或后期的房价上涨引起，卖方的可控空间很大，买方在这样的买卖合同中风险超过了卖方，合同无效或者卖方违约的可能性是极大的。就算买方有赔偿，赔偿额度相对于房价的涨幅来说也是及其低廉的。

在明律师支招：如果一定要购房，首先购房者一定要签订书面合同，且最好有卖方所在地村委会相关工作人员的见证和签字。而最重要的是一定要确保合同房屋的权属明确，且在签订的合同中要明确规定卖方拿到房产证后，合同的履行方式及权利义务等情况（如在合同中明确办理初次房产证及房屋过户等相关阶段的费用承担）。最后，为了确保将来合同能顺利履行，可以通过约定违约金或预先留置部分购房款，相当于双重保险。再谨慎些，可要求售房人近亲属作为见证人在合同上签字确认。

三、拆迁安置房买卖需防“共有人”。

“共有人”是拆迁安置房买卖风险的最大制造者。他们找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。

共有人会以《城市房地产管理法》第38条第4项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”及第6项“未依法登记领取权属证书的”房地产不得转让为由，请求确认房屋买卖合同无效。

而根据《民法通则》若干问题的意见（新修《民法总则》在此处无修改），共有财产的部分共有人擅自处分共有财产，其行为应该视为无效，但该意见同时规定，如果第三人善意取得财产，其取得财产的行为应该受到保护。而由此给其他共有人造成的损失，应该由擅自处置财产的共有人进行赔偿。

根据以上条款可以看出，如果在拆迁安置房上存在着共有人的话，对于购房者来说无疑是个定时炸弹，能决定着安置房的最终归属。

在明律师支招：在签订拆迁安置房买卖合同时，一定要向卖方确认是否存在共有人，也可通过卖方所在地村委会进行查验等。如果存在共有人，需共有人同意房屋的买卖。如果共有人不同意，千万别买该房屋。如果卖方故意隐瞒事实，购买者有证据证明确实是在不知情的情况下买卖该房屋的，后期如果出现纠纷，可以善意取得等理由为诉讼依据。