新鸿基环球贸易广场 东大街铁狮门项目
商业、酒店、写字楼、 商业、酒店、写字
住宅
楼、住宅
130万㎡，13万㎡
17万㎡
居住、办公、购物、 休闲娱乐
高端时尚百货商场
超五星级酒店、高档 酒店式服务公寓及超 一流甲级写字楼和大 型高档购物广场、国 际化住宅
居住、办公、购物、 休闲娱乐
中高端时尚百货商 场
甲级写字楼、住宅、 酒店式公寓、商场
成都写字楼市场发展解析—量价走势
长期来看（07－10年）——成都办公物业供需水平快速上涨（年均供应约10万方， 年均去化约6万方），整体短期内呈供过于求态势，但长期将持续看好
➢从07年开始，中途虽经历地政 及全球金融危机，但成都经济仍 较稳健且整体向好，全市办公物 业供需水平总体呈快速上升态势 ➢09年成都写字楼呈井喷式放量， 新增供应几乎08年1倍，而随着 经济的持续回暖及东大街和天府 新城的规划成熟，预计10年后市 场供应量也将持续攀升，而需求 虽有大幅提升但由于作为主力客 户的企业入驻项目具有一定的滞 后性，故短期内将供大于求 ➢而随着各重点板块的成熟，大 量外资企业入川，写字楼物业必 将得到进一步吸纳（2010年前5 月成都办公物业供需比为1.14， 达历年最低），未来将持续看好
➢相关数据显示，目前成都在建 的大型商业综合体项目数十个， 大多数体量都是10万平方米以上;
➢据不完全统计，2010年成都市 立项综合体50多个，未来供应面 积达1000万方，市场竞争激烈， 城南表现最为突出。 ➢而随着城市规划推进及经济发 展，目前成都市综合体应逐渐形 成四大板块竞争格局：东大街板 块、人南路及天府新城板块、市 中心板块、非典型板块（城西及 城北）
货商场
货商场
货商场
货商场
主要构成单元
室内步行街、 精品餐饮街、 SOHO公寓、 住宅
高档住宅、豪 华写字楼、商 业
星级酒店、甲 级写字楼、主 力大卖场、时 尚休闲街、高 端公寓楼
大卖场、时尚 百货、高端品 质住宅
城 北 区 域
➢在售及潜在项目：约5－8个 ➢在售及未来供应：约300万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
195米的高档 电梯公寓和超5 星酒店
➢在售及潜在项目：约5－8个 ➢在售及未来供应：170－200万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛 正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群
产品种类 规模 业态 商业定位 主要构成单元
人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较 平，但未来潜力巨大产Βιβλιοθήκη 种类凯德置地·来 福士广场
商业、酒店、 写字楼、住宅
保利中心
商业、酒店、 写字楼、住宅
花样年·美年 广场
商业、酒店、 写字楼、住宅
规模
23.4万㎡， 40万㎡
100万㎡
商业7.4万㎡
业态 商业定位 主要构成单元
2008 847080 383703 7674 2.207644975
2009 1393692 800485
6426 1.741059483
2010(1-5月) 417066 365317 7254
1.141655056
（注：写字楼物业指甲级写字楼、乙级写字楼、酒店写字楼、商住楼、商务公寓； 写字楼物业处置方式有出售、出售部分、只租不售。本数据只统计出售）
征 段，初具雏形，多为失败
案例
新城市广场
➢多以“新区”开发为主； ➢多以商业为核心驱动，兼 顾主力公寓走量、同时写字 楼聚集人气，产品更复合化 ➢商业发展异常成功，但公 寓、写字楼的办公居住功能 较弱
万达广场
➢城市中心，副中心及核心地段全 面发展， ➢规模档次高低出现多样化，高品 质及创新化成为市场主流 ➢基本为区域内标杆，开始国际级 高端配套（酒店等），提升价值 ➢各物业功能均衡发展
1500000 1000000
500000 0
成都2007-2010年5月办公物业量价走势
2007
2008
2009
2010(1-5月)
10000 8000 6000 4000 2000 0
新增供应面积
成交面积
成交均价
年份 新增供应面积
成交面积 成交均价 供需比
2007 778828 531704 5557 1.464777395
➢经营模式：销售/只租不 售 ➢特征：只租不售模式（中 环广场）出现，，表示出市 场正开始成熟 ➢代表项目：总府路时代广 场（05年）、人南沿线汇日 央扩（06年）、顺城路中环 广场（06年），以及国际级 甲级写字楼香格里拉
➢模式：销售/只租不售 ➢特征：供应激增、全面开 花形成四大板块，随着城市 土地资源的稀缺和天府新城 规划的出台，板块热点重点 向东大街和人南中轴沿线发 展 ➢代表项目：CBD仁恒置地 广场），天府新城板块写字 楼在建项目猛增
品牌特征
港资及外资企业为主 港资及本土实力企业为主
国内及本土一线品牌企业 为主
300万方
——
国内品牌企业为主
产品创新特征
物业服务
以奢侈性配套，如：
与国际接轨的产品组合 ：多功能/多形态
基本以世界五大 行为
五大行以及自有 物管
建筑立面及形态的创新
五大行以及自有 物管
国内成功经验的移植（ 以大型商业主导成为片 区发展新中心）
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析 市中心板块——占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的
人气和商业氛围，走高端路线
产品种类 规模 业态
商业定位
富力·天汇 MALL
商业、酒店、 写字楼、住宅
60万㎡，商业 25万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
中高端时尚百 货商场
九龙仓·国金 中心
商业、酒店、 写字楼、住宅
49万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐
高端时尚百货 商场
华置广场
商业、酒店、 写字楼、住宅 30万㎡
居住、办公、 购物、休闲娱 乐 高端高档精品 商业
城市 中心 区域
主要构成单元
富力天汇MALL、 花园式咖啡厅、 富力·JW万豪 茶楼，6星级的 酒店、爱丁堡 精品酒店，全 公馆、史丹尼 球最高级的品 国际公寓、超 牌 甲级写字楼和 商务中心
成都综合体板块格局——
板块
市中心
东大街
人南沿线及 天府新城
非典型板块 （城西/城北
）
个数
5-8 10-15 15-20
5-8个
供应体量（在售 /未来供应）
170-200万方 300-500万方
600-700万
物业组合特 征
以商业为核心 发展物业
以写字楼为核 心发展物业
以写字楼及商 业为核心发展 物业，各物业 较为均衡
城南区 域
➢在售及潜在项目：约10－15个 ➢在售及未来供应：300－500万方
➢城市新兴区域，正快速成熟，受城市新中 心和城市大动脉双核推动，综合体市场正全 面均衡发展，未来供应巨大，实力开发商扎 堆，项目品质高端但格起步相对较平，潜力 巨大
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析
综合来看，未来城市综合体依东大街、天府大道两轴汇聚，城南为最，项目挑战较大
综合体具体各项物业概况分析放于后面《分物业分析部分》
开发背景
1、综合体背景 2、分物业背景
写字楼 住宅 商业
成都写字楼市场发展解析－发展阶段
成都写字楼市场发展目前正处于全面提速阶段，而项目所处人南中轴是发展的 热点区域
1999－2002 2003－2004
2005－2007
2008－至今
萌芽期
起步期
城东 中心 区域
➢在售及潜在项目：约15－20个 ➢在售及未来供应：600－700万方
成都综合体竞争现状解析—各板块解 析 非典型板块——城西城北鄯散量分布，多为价值洼地，旧城改造区域，为主，多
以商业和国内实力开发商开发为主
金牛万达广场 瑞安城北天地 绿地·世纪城 龙湖北城天街
产品种类 规模 业态
产品线较全，价格相对不 高，以小博大，价格战的
制造者
规模小，快速灵活，目标客 户明确，挖掘细分市场价值， 在细节创新打造难以复制的 产品以个性化的产品吸引客 户
成都综合体竞争现状解析
目前成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，四大板块竞争格局渐已形成
➢成都已经正式迈入城市综合体时代，一个全新的成都商业、商务大格局正悄然展 开。
0
0
09.1
09.2
09.3
09.4
09.5
09.6
09.7
09.8
09.9
09.10
09.11
09.12
10.1
10.2
10.3
10.4
10.5
供应面积(㎡)
72119.79 4343.36 72511.95 289428.08 25663.45
85181.91 80513.03 358886.27 14860.08 20200.31 135265.82 147690.32 16578.31 97542.43 48970.06 66378.96
自有物管
➢综合来看，未来成都综合体供应巨大，主要集中在东大街及天府大道两轴线 上，其中以人南沿线及天府新城板块为最！项目所在人南天府新城板块，供应 巨大，实力开发商扎堆，项目挑战较大！
小结
通过对区域内规划中的城市综合体，可以发现——
➢随着经济及城市规划的日益发展，成都市综合体正日臻成熟，城市升 级在即 ➢目前成都市城市综合体供应面临井喷，未来供应巨大，主要集中在东 大街即天府大道两轴线上 ➢受天府大道和城市新中心（天府新城）双核驱动，城南综合体供应为 启体示，：如群何全雄成城逐就之鹿“冠的精，混品且战”多年，位代是实，赢力大得开鳄市发云场开集是发的本，国案品际成质城功高南的端，关，挑键但战未与来机潜遇力并巨存大，而作为精品综合