精选.
6
物业管理模式
➢ 外围实行半封闭管理，加强外来人员及临时车辆的管理；楼栋
实行全封闭管理，门禁系统24小时运行。
➢ 推行楼宇管家服务模式，赋予楼宇管家综合职责，对保洁、绿
化、维修等基础服务进行监管与协助，尽量将基础管理问题消化在 第一线。
➢ 推行“业主监督员”模式，提升居民自治意识，及时消化物业
客服中心、工作人员办公场所、会议室、档案室、各部门驻点人员办公场所
➢ 5号楼架空层：业主休闲活动中心，包括：
健身器材室、乒乓球室、棋牌室等
➢ 13号楼架空层：儿童游乐中心，包括：
滑滑梯等游乐设施
（业主休闲活动中心与儿童游乐中心拟与社区居委会协作组建）
精选.
13
项目管理工作重点难点
➢ 安全防范工作
现存问题： 1、保安人员因态度问题被业主投诉比例增多，在岗期间违反纪律情况普遍； 2、对外来人员管控意识低，人行铁门经常未关闭，行人随意进出小区，同 时极少对来访人员盘问及登记； 3、巡查不到位，巡查工作浮于表面，只是纯粹应付巡查签到； 4、小区及楼栋出入口过多，监控盲点过多。
服务标准 在线投诉、报修处理及时率100%
17
引进智能快递柜
所有快递人员只能进入到小区智能快递柜所在地。
18
开展15个关键展示点
达到关键展示点考核标准
通过已开发的社区商务APP，试行向业主推送周边
19
开展“额外优质服务”
商家优惠信息，组织业主开展团购和商品配送业务。
提供业主婚庆服务。
利用企业短信平台在元旦、春节、元宵、端午、中
20
企业短信平台导入
秋、国庆、圣诞发送祝福短信，在紧急事件（停水、
停电、电梯停用）向相关业主发送短信告知。
精选.
10
组织架构
项目主任 主任助理
客服主管
楼宇主管
工程主管
客服秘书
楼宇管家 保洁绿化
精选.
维序队长 维序领班 维序领班
11
人员配置
➢ 项目主任1名，主任助理1名。 ➢ 客服中心：客服秘书5名。 ➢ 楼宇管家：楼宇主管1名，楼宇管家8名。
精选.
16
项目管理工作重点及难点
➢ 车辆秩序管理工作
现存问题：
1、地下车库管理较为混乱，私家车位占用现象严重，成为业主投诉率较高 的事项之一；
2、由于岗亭/巡逻岗未及时将路面档车柱上锁，导致私家车在小区内路面随 意行走。
业主监督员会议。
6
评选金牌业主
每年评选1-3名金牌业主，以带动其他业主积极参与小区共 建共管。
7
早送晚迎
2次/日
精选.
8
物业管理标准
序号 8
9
10
11
12 13 14 15
服务项目 有形展示
客户满意率调查
节日布置
社区活动
主出入口立岗 礼仪岗
巡逻岗巡逻频次 巡逻岗应急处置
服务标准 1次/季度
2次/年，按已入住户数计，年覆盖率为100%，回收率90%
元旦、春节、中秋、国庆（圣诞视情况而定）
每季度举行1-2次社区讲座活动，积极配合APP商业推广所 举办的社区文化活动。
7:00-8:30 17:30-19:00
7:30-11:30 15:00-19:30
1次/2小时
3分钟到场
精选.
9
物业管理标准
序号 16
服务项目
导入尊蓝客服系统，实现客户在 线查询、报修、投诉等
精选.
5
物业服务目标
➢ 认真做好基础服务，营造安全、清洁、舒适的社区环境。 ➢ 丰富社区文化生活，拓宽物业服务内涵，创造和谐、安定、休
闲的生活空间。
➢ 在做好基础服务的同时，加以现代化的服务手段，整合各类信
息与物资资源，为业主提供更为优质、便捷的生活环境。
➢ 年度收费率不低于90%。 ➢ 3年内申请省级及以上物业管理示范项目的称号。
3、加强巡查监督，目前，保安巡查只到打点层进行打点，后坐电梯下来， 并未按要求走楼道，通过监控（时间点）检查保安是否有按规定巡查；
4、更改巡逻路线，将巡逻重点放在监控盲区。 5、通过短信平台、张贴公告、开展警民恳谈会等形式，加大对居民关于提 高安全防范意识的宣传力度，可与社区联手，定期举办以安防为主题的社区活动， 提高居民安防意识。
精选.
14
项目管理工作难点
➢ 安全防范工作将如何改进
1、加强礼仪培训，加强对保安礼仪考核，如遇业主投诉，一经核实，立马 进行教育同时开过失单；
2、严格要求门岗执行外来人员登记制度，在训练过程中发现未闭合的人行 铁门、楼栋玻璃门及时给以关闭，维序主管随机抽查；
精选.
15
项目管理工作难点
➢ 安全防范工作将如何改进
（保洁员52名，绿化12名）
➢ 安保中心：维序队长1名，维序领班4名，维序员 名 。
设固定岗 个（包括：一组团1号岗，店面停车场，二组团2号岗，三组团4号
岗、5号岗）、消监控岗 个、巡逻岗6个、装修岗3个）。
➢ 工程中心：工程主管1名，机电助理由总处机电班统一管理。
精选.
12
管理用房规划
➢ 16号楼架空层：物管人员办公场所，包括：
总户数 954 399
已入住
入住率 正在装修
894
93.81%
11
380
95.23%
7
三组团
一标段2015年10月30日 二标段2014年10月31日
1423
761
53.48%
298
精选.
4
物业服务理念
围绕“亲情服务、阳光管理”的理念，加强楼管、机电入户工 作开展，持续公开管理内容，在做好基础服务的同时，结合业主需 求，不断完善小区设施设备，提供更多优质服务。
与业主间的矛盾。
➢积极推动小区业委会的成立。
精选.
7
物业管理标准
序号
服务项目
服务标准
1
客户报修受理
24小时
2
客户投诉受理
24小时
3
已入住客户走访率
100%/年
4 业主座谈会或业主开放日
≥1次/月
按小区入住户数的0.3%的标准聘请小区业主为业主监督员，
5
聘请业主监督员
与社区居委会、物业三方形成共管机制，每周至少召开一次
15间
车位数
地面 地下
121 2125
9个
绿化率
47.60%
容积率
1.796
消防报警系统；智能化系统（含闭路监控、周界报警、出入口门禁刷卡、楼宇对讲、
电梯五方通话、家居安防报警、背景音乐、巡更系统）；电梯72部。
精选.3绿苑新城项源自概况项目 一组团 二组团交房时间 2013年5月31日 2011年10月31日
绿苑新城物业管理方案
2016年度
精选.
1
绿苑新城鸟瞰图
精选.
2
绿苑新城项目概况
位置
厦门市海沧区沧林路
总用地面积 193832.711㎡
总建筑面积
384457.75㎡
地上 建筑面积
306612.95㎡
地下 建筑面积
77844.80㎡
总幢数
商业店面 出入口
主要设施设备
22幢
层高
18-32
总户数
2776户