项目投资成本测算与收益分析
一、项目概况 二、规划设计要点
地块编号
地块位 置
土地面积 （㎡）
土地用途
容积率
规划指标要求
建筑密度
绿地率
竞买保证金 出让年限
（万元）
北环西
商业40
2010-9-1 路南侧 71519
商业住宅
2.7-3.0
≤45%
≥10% 年住宅
7000
地块A
70年
2010-9-2
北环西 路南侧 地块B
各销售50% ，商业街、写字楼均在2013年销售； 6.4 持有物业由2011年开始开发，至2013年开发完成，2014年开始营业； 6.5 2010-9-2地块总价2549万元测算时计入销售物业固定土地成本，地块中间
沿河绿地（用地面积13.62亩）绿化成本在销售物业测算中已预留； 6.6 双拼别墅、联排别墅成本参照宁波卡纳湖谷一、二期别墅成本，高层公寓
37658
住宅（小区 配套公绿）
只允许结建绿地内配套公共建筑，
70年
700
面积不得大于10000平方米
北环西
2010-9-3 路南侧 58691
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年5500Fra bibliotek地块C 北环西
1.0-1.13
2010-9-4 路南侧 63529
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
5800
非机动车停车位
住宅
商业
总计
93834.1 65920 4860 3000
1152
168766.1 64901.64
0 0 64901.64 75445 23.4% 0.618 32% 344 206 550 99 891 0 990 0 0 0
A#地块规划产品类型（单位：㎡）
总用地面积（㎡）
总建筑面积（㎡）
五、投资收益分析-开发分期
物业 类型
产品类型
面积 （平米）
2011年动工
双拼别墅（2.5层） 65920
32960
联排别墅（3层）
销售 物业
国际公寓（27层）
写字楼（5层）
93834 85823
8000
46917 85823
4000
商业街（2层）
19232
19232
小计
272809
188932
购物中心（5层）
持有 经济型酒店（10
物业
层）
82500 17500
82500 17500
小计
100000
100000
总计
372809
292932
比例
50% 50% 100% 50% 100% 69% 100%
100%
100% 78%
2012年动 工
比例
32960 50%
46917 50%
0 0%
4000 50%
0 0%
50%
写字楼（5层）
8000
0
0%
商业街（2层）
19232
0
0%
小计
272809 122788.5
45%
32960
46917 42911.5
住宅面积（㎡）
高层
商业面积（㎡）
购物中心
办公
商业街
经济型酒店
配套服务（物业用房、厕所、门卫）
地上总计
机动车地下室
人防
非人防
非机动车地下室
地下总计
建筑占地面积
建筑密度
容积率
绿地率
户数分类
高层90㎡户数
高层76㎡户数
高层177㎡户数
高层198㎡户数
总计
机动车停车位
地上
地下
人防
非人防
总计
非机动车停车位
住宅
五、投资收益分析—测算总体思路
测算总体思路及原则描述 6.1 销售物业测算时土地成本按整幅地块考虑土地成本，持有物业部分所能承
受最高地价考虑在销售物业税后利润中。 6.2 销售物业开发计划：双拼别墅、联排别墅、写字楼2011年、2012年各开发
50%，高层公寓、商业街均由2011年开始开发； 6.3 销售物业销售计划：双拼别墅、联排别墅、高层公寓在2012年、2013年均
双拼别墅（2.5层） 联排别墅（3层）
销售物业 国际公寓（27层） 写字楼（5层） 商业街（2层） 小计
购物中心（5层） 持有物业 经济型酒店（10层）
小计 总计
面积（平米）
65920 93834 85823 8000 19232 272809 82500 17500 100000 372809
占比（与总可售或 总持有比） 24% 35% 31% 3% 7% 100% 83% 17% 100%
（27F）成本参照中央公园三期高层公寓（25F、31F）概算成本； 6.7 销售费用、财务费用、管理费用、不可预见费用均按公司规定比例取费； 6.8 按宁波市土地增值税清算规定及所得税计算规定，土地增值税、所得税计
算已按占地面积扣除持有物业部分土地成本。
五、投资收益分析-产品组合
物业类型
产品类型
83877 31%
0 0%
0 0%
0 0% 79877 22%
五、投资收益分析-销售分期
物业 类型
产品类型
面积 （平米）
2012年销售
比例
2013年销售 比例
双拼别墅（2.5层） 65920 32960
50%
联排别墅（3层） 93834 46917
50%
销售
物业 国际公寓（27层） 85823 42911.5
主要产品类型：销售型物业——双拼别墅、联排别墅，国际高档公寓、商业街、甲 级办公楼；持有型物业——购物中心、经济型酒店。
经济型 酒店
购物中心
甲级写 字楼
商业街
项目
国际高 档公寓
双拼 别墅
联排别 墅
四、规划设计
一、B/C/D/E/F地块
四、规划设计
二、A地块
四、规划设计-经济技术指标
B/C/D/E/F#规划产品类型
地块D
北环西
2010-9-5 路南侧 64328
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
6000
地块E
北环西
2010-9-6 路南侧 48615
住宅
0.6-0.7
≤35%
≥30%
70年
5000
地块F
备注：2010-9-2地块不列入竞价范围，结算时（挂牌成交确认书）按45.13万元/亩的价格计算
三、项目定位－产品定位
商业
总计
71519 292962 85823 82500
8000 19232 17500 1502 214557 6956 69055 2394 78405 24290
43% 3
27% 216 54 108 162 540 239 173 1973 2385 426 771 1197
第五部分、投资收益分析
总用地面积（㎡）
272821
总建筑面积（㎡）
233667.7
住宅面积（㎡）
联排别墅
双拼别墅
公建面积
18班幼儿园
会所
社区服务、配电用 房等
地上总计
机动车地下室
人防
非人防
非机动车地下室
地下总计
建筑占地面积
建筑密度
容积率
绿地率（含水面）
户数分类
联排别墅户数
双拼别墅户数
总计
机动车停车位
地上
地下 人防
非人防
总计