**项目投资收益测算分析报告框架及分析内容**集团·**项目·投资收益测算分析PART1. 项目总收益计算u销售收入计算u租金收入计算u其他收入计算PART2. 项目成本计算PART3.项目财务综合分析u土地成本u项目前期费、建安工程费…u营销管理费u投资估算分析u经济收益分析u现金流量表u静态敏感性分析及投标建议项目规划指标总占地174321建筑用地134434总建筑面积349528容积率 2.6建筑密度20.73%绿化率30%宗地 分项面积(平方米)个数(个)宗地一地上建筑面积18层酒店式公寓商业会所物业管理用房公厕小计 地下建筑面积人防车位非人防车位小计 宗地二地上建筑面积住宅11层小高层18层高层21层高层小计 公建商业会所幼儿园物业管理用房 小计 小计 地下建筑面积人防车位非人防车位小计 项目背景及规划指标本项目由公寓、商业、办公等物业组成，具体的项目规划指标如下表：贴图贴图贴图房地产开发项目财务报表体系房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。
财务报表体系本项目主要采取以下三类报表作为投资收益分析的主表：成本核算细表投资、收益估算表现金流量表项目总收益计算销售收入计算各产品现价及价格预测产品类型200920102011201220132014年复合均价（年均增长幅度） 8.0%7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0%——高层住宅(元/平方米)ab=a*1.08c=b*1.07d=c*1.06e=d*1.05f=e*1.05g=(a+b+c+d+e)/5（年均增长幅度） 7.0% 6.0% 5.0% 5.0% 5.0% 5.0%——酒店公寓(元/平方米)一层商业用房(元/平方米)二层商业用房(元/平方米)地下车位(万元/个)（年均增长幅度） 6.0%6.0%5.0%5.0%5.0%5.0%——写字楼(元/平方米)所以，该项目住宅部分销售总收入为：g*住宅销售面积（其他部分同样方法计算）本项目可售部分为**，可售面积为**，项目分6年售完，各年的产品均价及销售总收入如下表：租金收入计算（以写字楼租金为例）本案办公楼租金=2.2元/平方米/天（建筑面积）项目甲级办公楼面积为10000平方米，办公楼租金收益以项目预计投入使用的2014年开始计算，以每年3%的租金涨幅计算，第一年除去40%的不确定因素，之后的每年则除去10%的不确定因素：各年预期租金＝当前平均租金×（1＋3%）2012年（1＋3%）2013年（1＋3%）2014年…（1＋3%）2032年年份办公楼租金(建筑面积)小计20132014 2.4754093002015 2.5483439002016 2.6286067002017 2.7088695002018 2.7891323002019 2.8693951002020 2.959690750 2021 3.049986400 2022 3.1310282050 2023 3.2210577700 2024 3.3210906200 2025 3.4211234700 2026 3.5211563200 2027 3.6311924550 2028 3.7412285900 2029 3.8512647250 2030 3.9613008600 2031 4.0813402800 2032 4.2013797000合计201063900从2013年开始，未来20年的写字楼租金收益为2.01亿元。
项目成本计算土地成本土地成本费用名称建筑面积估算造价指标估算成本可售面积折合销售面积指标来源、说明（M 2）（建筑面积，元/M 2）（万元）（M 2）单方成本（元/M 2）土地出让金349528.00854.9029881.00341962.00873.81土地出让金前期补偿费用57.222000.0058.49土地补偿费土地契税25.65896.4326.213%契约小计937.7632777.43958.51室外配套\景观施工成本费用名称基数估算造价指标估算成本指标来源、说明（M 2）元/M 2（万元）1、室外市政道路工程费120道路占用地面积20%2、室外景观工程费200景观占用地面积55%3、室外水电管线工程费35占地面积为基数4、电话管线工程6占地面积为基数5、有线电视工程8占地面积为基数6、住宅安全监控40建筑面积为基数9、管道煤气工程22住宅面积为基数11、集中供热(住宅)30住宅面积为基数小计***基础设施费主体建安工程费分产品主体建安工程费序号成本项目单位建筑面积单价（元）合价（万元）单方造价工程量及单价说明住宅建安工程费 254661 46,4761,825单方造价以公寓楼面积为基数1建安工程费万 38,8361,525◆小高层公寓（11层）㎡6366513008,2760◆高层公寓（18层）㎡127331150019,1000◆高层公寓（21层）㎡63665180011,46002产品提升万2546613007,640300写字楼建安工程费 22482 6,0702,700单方造价以写字楼面积为基数1建安工程费万 5,3962,400◆21层写字楼㎡2248224005,39602产品提升 22482300674300商业建安工程费 17416 2,4381,400单方造价以商业面积为基数1建安工程费万 2,4381,400◆裙房商业㎡1741614002,4380地下车位建安工程费 67935 10,028 单方造价以地下车位面积为基数1建安工程费万 10,0281,476◆人防地下车位㎡2583016004,133 ◆非人防地下车位㎡4210514005,895 公共厕所建安工程费 120 19120 1建安工程费万 19 ◆1层公厕㎡120160019 会所建安工程费 3500 8752,500 1建安工程费万 875 ◆会所㎡35002500875 小计****总成本含地下成本前期费费用名称建筑面积估算造价指标估算成本（M2）建筑面积元/M2（万元）设计费主体设计费住宅45.00酒店式公寓60.00写字楼90.00景观设计费方案费、初步设计费、施工图费35.00标识设计费、0.50配套设计费市政设计费（道路、桥梁、排水设计费） 2.00供水设计费0.50燃气设计费0.80电力设计费 2.50人防设计费0.63样板房设计费－－弱电智能化设计费 1.50设计咨询费设计方案评审费、图审费等技术咨询费 2.00其他相关费用晒图费等0.50三通一平费通水、通电、通路、障碍物拆除、土方平整******工程监理费建安监理费、质量监理费、工程勘察费等******政府审批费前期规划审批费、办证费用******其他费用人工费、杂费等******小计****营销管理及财务费用销售\管理\物业管理\财务费用费用名称基数交费标准估算成本指标来源、说明（M2）建筑面积元/M2（万元）营销推广费用004104营业税后收入2%项目公司管理费用001800开发周期4.5年,每年400万前期物业管理费用0040 财务费用0016125土地100%,建安25%,年利率12%小计 22069 成本汇总分项总额(万)单方成本(元/平方米)土地成本主体建安工程费室外配套\景观施工成本项目前期费销售\管理\物业管理\财务费用合计成本汇总项目财务综合分析※举例说明项目背景：位于上海杨浦区，为商办综合体项目，产品包括办公楼、商铺、LOFT公寓式办公楼。
物业类型建筑面积租售模式企业型小独栋办公楼14507出售持有型甲级办公楼10000出租LOFT公寓式办公楼13233出售赠与区政府使用面积1470无偿商铺9803出售总计49013－销售收入合计：办公楼总销金额+商铺总销金额+10000平方米持有物业的租赁收入＝8.88亿元+4.19亿元+2.01亿元＝15.08亿元投资估算分析编号工程或费用名称单位价值（元）计算指标（平米）总值（万元）备注1土地出让金及动迁安置费549949013269502前期费5394901326422-1规划设计、勘察费692-2工程监理费及审价费462-3三通一平费202-4大市政配套3282-5前期筹建开办费462-6其他303基础设施费5084901324903-1供水433-2供电223含架空线入地开关站费用3-3通讯133-4环保设施153-5环卫设施123-6景观绿化工程费142包含公共绿地建设费3-7室外总体等503-8其他104建筑安装费55002127311700（含地下两层、电梯安装、水卫、电气、通风、弱电、暖通、商场部分及写字楼部分装饰等）75002774020805包含上述费用及服务式商务办公2000元/平方米装修费用建筑安装费总计325055不可预计费395490131938直接开发成本3％合计建设投资（2—5项相加）80744901339575投资估算即为直接开发成本，由项目实际产生的成本进行分类并综合计算，估算总建设投资成本。