商业地产成本管控经验总结xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx有限公司Karon project management cost consulting co.ltd.商业地产的思考案例分享经验与总结对商业地产的理解与思考“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。
而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
商业综合体相对体量大约在30~40万m2之间，参照万达的商业综合体，具体有以下业态：1）公寓（SOHO或者LOFT)，万达到目前为止还没有LOFT业态；2）购物中心，也就是是我们平时所说的百货；百货由于投入量大，竞争及各项运营成本较高，百货在后期的商业综合体中处于非常尴尬的地位；3）室内步行街，利用室内走廊将各种形态的次力店业态联合起来（如餐饮、服装等等）4）酒楼，此处酒楼指的是大型餐饮，不是指的酒店；如红杏和雍雅之类的大型餐饮；5）影院，现在的商业综合体如果没有影院基本就不能叫综合体，基本是有综合体就有影院；6）歌城，KTV基本与影院是兄弟，有影院就有KTV;7）超市、主力门店等；8）儿童业态，儿童业态作为商业综合体的一个新型业态，已经在商业综合体中发挥了巨大的作用，据调查，如果一个商业综合体有与没有儿童业态，其人流量相差一倍；9）写字楼，如果一个商业综合体有甲级写字楼，他肯定在边上。
单门独院。
10）酒店，酒店在商业综合体的感觉，远处看的比较清楚，就在那个方向，贴身一看与商业综合体实际上是没有关系的；商业综合体是一个复杂的多变业态，需根据招商来确定不同的业态，如何匹配是一个比较复杂的问题；1）复杂性（结构复杂、建筑复杂、装饰复杂、安装复杂等）2）快速性（进度快、变化快、成效快）3）多样性（业态多、系统多、单位多、人员多）4）高难性（要求高、技术高、标准高、材料高、工艺难等）5）专业性（设备专业、材料专业、队伍专业）1、商业地产的成本控制要点分成两部分：开发成本+运营成本。
商业交付运营之前是通过成本管理系统来管理，而交付之后是通过费用系统来管理2、顾问费用：商业地产都非常关注顾问费用，特别是刚从住宅地产转入商业地产的开发企业，在这一点上，很多企业都是有严格的控下限要求，如酒店管理费用、幕墙顾问、机电顾问、招商顾问和造价顾问。
3、关注工程类合同：独立配套，上下水电煤通讯等，土建交给总包，桩基、钢构、综合机电、幕墙、精装、景观等，肯定是要进行专业分包；4、关注设计：商业地产与住宅地产在这一点上的差别非常大，以前做住宅地产时，设计方案只是由开发商和设计院进行沟通即可确定，甚至于可以直接按照开发商的想法来进行规划设计。
而商业地产需考虑主力店的设计要求，甚至于还要兼顾小业主的规划要求，这也是商业地产强控的一个关键点，如果处理不善，会影响后期的开业节点、项目品质等等，出现“一招不慎，满盘皆输”的情况；5、关注消防：商业地产的消防等级要求远远高过住宅地产，这一点在商业地产的合约规划结构中也有充分的体现；6、设备费单列：很多标杆企业商业地产项目的合约规划都将设计备单列，一是体现了这部分的成本占比，另一方面也体现了设备对商业项目的重要性。
7、合约规划确定的时间点不一样：住宅地产一般是在方案设计后，而商业地产需在开业节点计划明确后，再进行一轮的调整刷新；8、建立快速响应机制：前期的设计、过程中的方案变更和工程变更等，都由以前的只是开发商和承包方关注变为三方甚至多方关注，过程中如何确保遇到的各种问题都能快速解决，需要建立一个快速响应的机制，这一点是以前住宅地产很少关注的；商业与住宅地产成本管控最大的不同：资金回笼非常慢，成本也比较高。
在这个过程中，招商环节也需要投入很多人力、时间成本，借助专业机构可以实现高效运转。
因速度快、体量大、工序多、变更大等特点，使得商业地产的过程管理更为重要；1、前期市场的定位及调研：设计时根据客户的需求进行设计，避免后期变更；2、招标时各总分包、分包单位之间界限的准确划分及责任界定：避免后期大面积施工时出现三不管地带，或相同位置多家单位计量的情况；3、施工中现场的管理：严格依据图纸进行施工管理；4、后期结算，依据施工过程中的各纪录，复核各合同主体是否按合同约定完成；5、前期管控不力及市场要求，导致设计无法完善；6、招标阶段，图纸变化过多，导致回标速度及质量出现问题，招标后合同价的形成往往与招标价相差大；7、施工过程中的多家单位抢工，出现施工的真空地带或是同一点多家单位施工，导致无法判定的局面；8、结算阶段，合同的执行不力，导致结算不能按时完成；总包单位招标的单一性，导致上报结算日期遥遥无期成本管理中经验总结1、强化方案设计阶段方案的选择①地下室：地下室面积测算，尽量减少面积；提高地下室利用率；对设备位置的优化排布，减少设备用房的面积。
②窗地比：咨询公司需要对窗户面积进行测算，并提出优化建议。
③外立面选材：由于外立面装饰材料价格差异较大，需要计算外立面对应材料的面积及相应材料的价格。
④节能方案：需要结合窗户的配置计算不同保温方案的面积、保温材料的单价及所配窗户的总成本⑤供电方案的建议：配电设备的布置影响配电房面积；不同的供电方案和供电系统成本有较大影响，咨询公司根据不同项目的特点及自身的经验对用电方案提出建议。
⑥供水方案的建议：小区的供水方式：a、从市政供水管网直接供水；b、当市政供水管网压力不够时，对部分高层住宅通过水泵方式加压供水；c、为整个小区建设水泵房，统一加压供水。
建安成本统计数据数据类型单方指标折合单方造价备注标准层钢筋含量-1.00kg/m2约-6.00元/m2标准层混凝土含量-0.01m3/m2约-7.00元/m2窗地比-0.01m2/m2约-5.00元/m2地下室层高-0.10m约-5.00元/m2地下车位平均面积-1.00m2/个约-12.50元/m2地下室钢筋含量-1.00kg/m2约-1.20元/m2硬质景观面积比例-1.00%约-0.65元/m22、合约策划及主要合同的方式根据各开发公司项目的特殊性，进行系统的合约策划。
大总包模式下（含土建及机电总承包）的包干总价。
好处有二：✓总包模式下减少参与的单位交叉施工和配合盲点，方便协调与协作管理✓总价包干的模式下对后期执行简单，争议问题减少，价格隐蔽少，风险减小这也要求图纸设计要达到相当的深度，故需加快设计进度。
根据开发公司的管理需求，建立合理的合约体系：平行发包或总包加分包体系，明确合同文本：开发公司自己的文本，或类似JCT文本，或FIDIC文本等。
3、材料价格的底价与审核确定要根据合同条款,有不同的确认模式如果合同中工程材料以暂定价形式呈现,则工程实施过程中要参与对与市场询价过程,避免因市场行情的变动或者由部门询价的行为,而造成不必要损失的现象;材料若为建设方自行购买,则要求对材料购买各环节内部控制的严密性进行监督,如有必要可对工程材料采用单独形式的邀请招标但应该充分注意工程进度影响分析提前排布材料价格的询价：常规的价格要根据成都市《工程造价信息》及市场询价资料等,根据设计对清单控制价中的材料价格进行编制；若项目使用的材料、设备特别是新材料、新设备的价格调查，目前新技术、材料、新型设备等层出不穷，要准确的确定价格相对难度较大，应通过积极的竞标政策降低成本4、可预见风险及处理意见1）土方开挖以后，根据附近已实施项目的地勘情况，分析是否存在大量换填；✓建议：若提前分析存在大量换填，则建议比较修改基础设计与换填，以经济赖用为优先考虑。
2）项目地下室面积较大，是否采用分区域、分时期进行开挖，开挖期是否与雨季相交及，从而导致土质湿滑，增加签证。
✓建议处理：避开雨季进行土方施工，或在土方洽谈中，将雨季施工造成的土质湿滑、开挖工作量增加的情况包含在报价中。
5、处理好精装修交房与清水交房的界面划分(1)首先需明确全装修房土建总包与分包施工界面划分交接标准(2)若条件允许，土建总包所有给排水点位需根据装修施工图施工完成，所有配电需根据装修施工图施工完成。
这样做是为了避免后期精装修因图纸点位不对称，精装修施工图与土建总包施工图不匹配造成的二次整改以节约成本。
同时考虑尽早引入精装修设计单位，力求减少因精装修对于给排水、空调暖通、消防的修改到来的额外拆改工程。
很多项目，因后期精装修图纸与总包图纸位不对称，而造成的成本浪费多达百万。
(3)在结算时间安排上，尽量应先行对各分包及材料厂商进行结算，然后再进行精装修总承包结算。
因精装修涉及材料种类较多，工序也较为复杂。
需先期进行各分包单位和材料厂商的结算，这样便于在进行总包精装修结算中扣除各单位之间的交叉扣款项目。
6、结算争议及索赔点（1）基础部分在土石方开挖的工程中涉及到大量的收方签证，结算中经常遇到的争议点在于如何鉴别普坚石、次坚石、松次石。
建议土石方开挖单独分包，优先选择签订总价合同。
（2）钢筋计算原则的明确，较大争议点在于分布筋、箍筋计算时是采用“四舍五入+1”、“向上取整+1”、“向下取整+1”。
建议在合同中明确。
（3）是否计算措施钢筋。
（4）二次构件钢筋采用植筋还是预埋。
（5）外运土石方外运距离的确认、堆场费用。
（6）安装预留洞口、结构开洞由总包还是分包后期恢复。
（7）地下室支模使用的对拉锚杆（一次性摊销材料）是否单独计算材料费。
（8）甲供材料卸车费用、保管费用。
（9）乙供材料核价，核定单价是否含税。
（10）铺装、贴材料的施工损耗、排版损耗率。
（11）因设计变更造成的废弃材料回收率（可再次利用部分）的确认。
（12）后期由于招商大量拆改墙体，经常遇到由于变更不及时，产生的结算清点量、竣工图纸量和施工单位供货量不一致的情况。
成本管理中案例分享第一部分内装及外装施工过程中预存风险工程概况某广场购物中心总面积140500m2，地上四层，地下二层；购物中心外立面由大商业外立面幕墙由明框玻璃幕墙及铝板幕墙构成、次立面为室外步行街；室内分为室内步行街、百货、地下超市组成；塔楼2栋，面积60500m2。
塔楼室内是SOHO精装修公寓，外立面为涂料与铝合金窗合同发包原则商业外立面精装修工程合同采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时均不做调整。
）；大商业室内步行街工程合同采用固定总价包干（本工程措施费为总价包干费用，施工过程中无论增减（包含变更签证产生的措施费用），结算时不做调整。