1000 900 800 87% 700 600 500 400 300 79% 200 100 0 2010年 2011年 2012年 商品住宅 2013年 商品住宅占比 2014年 2015年 2016年 77% 75% 85% 83% 81% 91% 89%
商品住宅成交结构
2016年商品住宅面积段分布比重第一的是90-120㎡，比去年增加4.56个百分点。而90㎡以下则比去年下 降了3.65个百分点，首次低于30%。其他两个面积段变化不大。今年主要变化在于改善型客户的大量释 放，带动了三居室面积段的快速增长。
1200
1036.22
1000 800
696.64 454.85
677.5
623.09
619.01
706.87
600
400
200
0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
商品住宅成交
2016年无锡商品住宅成交76080套，同比增幅48.69%；成交面积915.58万㎡，同比增幅48.54%；成交金 额817.59亿元，同比增幅67.61%。今年的商品住宅表现同样异常耀眼，但是华丽的数据背后同样凸显了 问题的严重性，随着住宅量价超乎寻常的表现，已经在4季度出现了较为快速的下滑。 商品住宅年度成交面积及占比走势
700 90%
600
85%
500 80% 400 75% 300 70% 200 65%
100
0 2010年 2011年 2012年 2013年 商品住宅供应 住宅供应占比 2014年 2015年 2016年
60%
商品房库存
2016年12月底，无锡商品房剩余可售面积1101.78万㎡，比2015年年底减少了35.63%，其中商品住宅 剩余可售面积269.2万㎡，比2015年年底较少了66.86%；商业地产剩余可售面积832.58万㎡，仅比 2015年年底较少了7.42%。而目前商品住宅的占比也创历史新低的24%。 商品房和商品住宅库存及占比年度走势
商品平区域成交分布
梁溪区 13%
惠山区 18%
新吴区 16% 锡山区 22% 滨湖区 31%
商品住宅价格
2016年年底，无锡商品住宅备案均价10203元/㎡，相比年初增幅29.05%。接近三成的增幅还是非常明显 的，目前锡城楼市大部分主流的楼盘都要万元起步，对于本地购房者而言的确有些吃力。16年9月、11 月和12月备案均价都超过了万元/㎡。上半年的价格涨幅为14.89%，下半年有所减缓，但是也达到了 11.62%。 商品住宅备案均价走势
800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010年 2011年 2012年 二手房 2013年 二手住宅 2014年 2015年 2016年
二手房比重
2016年年底，新房与二手房的成交套数对比已经降至1.61，充分说明目前无锡房地产市场中，二手房所 占据的强大影响力。二手房房源结构丰富，从次新房到经济适用房再到新增的安置房，选择范围广，储 备房源多，价格梯级丰富，对购房者的吸引力越来越大。 商品房与二手房成交量对比走势
商品住宅购房者比例走势
100.00% 90.00% 80.00% 70.00% 60.00% 50.00% 40.00% 30.00% 20.00% 10.00% 0.00%
境内外市
无锡
商品房后期走势
商品房在经历半年的疯狂表现后出现了不合理现象，购房群体的倒 置，商品住宅的乏力，商业地产的长期萎靡不振，房价30%的短期 暴增，都对2017年市场表现产生负面作用。 短期内，本地购房者不太能够接受目前的价格机制，但是事实上价 格也不可能恢复以往，这对市场的结构性调整作用是不可逆转的。 坚持了两年的低供应格局应该会继续保持，那么供需不平衡的情况 也会继续维持。一方面是外地有实力的购房者限于政策性因素无法 进入市场，另一方面是本地购房者难以跟进目前的市场，2017年 商品房将会是僵持与博弈的一年，购房心态也是最为纠结的一年。
二手房成交
2016年无锡二手房成交57606套，同比增幅88.95%；成交面积673.9万㎡，同比增幅107.83%；成交金额 414.06亿元，同比增幅118.49%。今年的二手房市场是历史上最高表现，并且4季度开始连续三个月成交 量均高于商品房。虽然从9月份开始成交逐渐下滑，但是随着安置房上市，市场在年底保持了高位，后 期表现也比较看好。 二手房及二手住宅年度成交面积走势
4 3.5 3 2.5 2 1.5 1 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年
3.81 3.19 3.15
2.65
2.34 2
1.61
根据城市化发展进程规律来看，二手房成交比重超越商品房是时间问题，而无锡在最近2年内无疑进入 了二手房发展的快车道，成交基数的攀升和房产经纪从业人员的猛增也是既定的事实。
二手房体量变迁
无锡二手房在最近两年间，成交基数有了长足的进步，2016年月均4800套的成交量说明了无锡二手房 成交格局的变迁在日积月累中得到了量到质的飞越。从无锡主城区成交到主城区结合重点新城区域成交 再到最近的遍地开花，二手房各个区域都得到快速增长，因此总的体量才有了如此可观的成绩。 二手房月均成交量走势
2500 70% 60%
2000
50% 1500 40% 30% 20% 500 10% 0 2010年 2011年 2012年 商品房库存 2013年 商品住宅库存 2014年 商品住宅占比 2015年 2016年 0%
1000
商品住宅去化周期
2016年底，商品住宅的库存创历史新低，在供小于求的情况下，稀缺效应越发明显，房价快速上升也是 必然。目前商品住宅的去化速率在半年到一年之间，已经处于非常低的位置，因此即便市场成交量走 低，也不太会对价格产生太大的影响。而商业地产的情况比较困难，短期内基本看不到明显的出路。
商品房新增供应
2016年无锡商品房新增供应426.35万㎡，同比微增0.41%，最近两年商品房供应保持在较低水位，坚 持贯彻去库存供给侧改革方针。商品房的低供应量加速库存去化，间接对于2016年无锡房价的暴涨起 到推波助澜的效果。除了3月和9月以外，全年其他月份的供应量均低于50万㎡。而下半年的供应量较 上半年有所增长，但是幅度较小，控制在7%左右。 商品房年度新增供应走势
重点房地产政策
营改增5月1日起扩围 经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，金融、建筑、 房地产和生活服务等全部营业税纳税人纳入营改增试点。 住房租赁改革允许改建房出租 国务院发布加快培育和发展住房租赁市场若干意见。到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务 规范、租赁关系稳定的住房租赁体系。培育市场供应主体，发展住房租赁企业，鼓励房企开展住房租赁 业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。 无锡再启限购 房地产开发企业不得向同一买受人出售多套商品住房；暂停对已拥有1套及以上住房的非本市户籍 居民家庭出售新建商品住房。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格，购房人违反规定的， 登记部门不予办理产权登记手续，开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。 商贷调整首付不低于30% 在无锡市区范围内，居民家庭首次购买普通住房申请商业性个人住房贷款，按照国家对“限购”城 市的差别化住房信贷政策，最低首付款比例不低于30%；对已拥有1套住房的居民家庭，再次申请商业 性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例由不低于30%调整为不低于40%。
商品住宅成交面积段分布
144以上 15%
90平以下 27%
120-144 22%
90-120 36%
商品房区域成交
2016年无锡商品房成交区域中，滨湖区一枝独秀，3月份开始太湖新城的购房狂潮席卷全城，使得今年 无锡楼市异常火爆，量价齐升。而锡山区凭借锡东新城的交通优势，极大的吸引了外地购房者的关注 度，基数较低的价格优势在助推了区域成交的快速活跃。梁溪区在2016年的表现下降明显，三区合并没 有改变原有的颓势，老城区为主的区位决定了新增上的乏力，起走势也是情理之中的。
6000
11000 10500 10000 9500 9000 8500 8000 7500 7000
商品房购买对象
2016年的无锡商品住宅出现了本地和外地购房者比例互换的现象，以往占据主导地位的本地购房者迅速 消退，从3月份开始外地购房者充斥无锡二级市场，强大的购买力和价格免疫能力直接拉升了无锡房 价，本地购房者在无奈之下转战二手房，商品住宅的价格决定权归于外地购房者。
库存（万㎡）
2015年净去化 （万㎡/月）
2016年净去化 去化周期 去化周期 （万㎡/月） （15年）（月） （16年）（月）
商品住宅
269.2
21.16
45.26Leabharlann 136商业地产
832.58
2.36
5.56
353
150
商品房成交
2016年无锡商品房成交92616套，同比增幅51.80%；成交面积1036.22万㎡，同比增幅46.59%；成交金额 943.16亿元，同比增幅60.03%。今年的商品房表现创历史新高，量价飙升，其中3月、4月和9月成交量 均突破1万套大关。但是4季度商品房表现受多方因素影响快速回落。 商品房年度成交面积走势
2016年无锡房地产市场分析
大众房产数据研究中心
CONTENTS
目录
01
重点房地产政策
02
商品房新增供应
03
商品房库存
04
商品房成交
05
二手房成交
重点房地产政策
不限购城市首付2成 2月2日下午，央行、银监会发布房贷新政，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通 住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。 调整营业税、契税 2月19日财政部发布《关于调整房地产交易环节契税，营业税优惠政策的通知》，和以往政策相比， 通知将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2% 不等——不过这一政策并不针对北上广深四地。 调整住房公积金存款利率 央行、住建部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2 月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调 整为统一按一年期定期存款基准利率执行 央行宣布降准0.5个百分点 中国人民银行决定，自2016年3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，以 保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融 环境。