切实提升公共租赁住房建设和运营管理水平
发表时间：2020-03-31T08:47:03.115Z 来源：《房地产世界》2019年16期作者：张梅[导读] 公共租赁住房（简称公租房）是全国保障性住房的重要组成部分。
随着我国公租房建设规模的不断扩大，其开发政策和定价等问题成为政府、民众、研究人员、房地产开发商多方面关注的热点问题。
张梅
个旧市房地产管理处云南省个旧市 661000
摘要：公共租赁住房（简称公租房）是全国保障性住房的重要组成部分。
随着我国公租房建设规模的不断扩大，其开发政策和定价等问题成为政府、民众、研究人员、房地产开发商多方面关注的热点问题。
理论研究和各地区实践皆表明，公租房建设和运营涉及面广、内涵复杂、辐射和影响深远，需要不断总结和优化现有的公租房建设和运营准则，评估其社会和经济影响。
关键词：公共租赁住房建设；运营管理水平
发展公共租赁住房是健全分层次住房保障体系，解决各类低收入住房困难群体居住问题的有效途径。
根据市政府工作部署，推进实施公共租赁住房将是本市今年住房保障的重点工作之一。
一、加快实施公共租赁住房的现实意义
随着社会经济的快速发展和居住理念的进步，住房保障的思路也在与时俱进的更新。
“有房住”的基本保障思路已深入人心，租赁保障方式已被大家接受。
当前，加快实施公共租赁住房对于解决“夹心层”住房问题、推进住房保障可持续发展、实现“大庇天下寒士尽欢颜”、“住有所居”的目标具有重要现实意义。
公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向本市中低收入家庭等群体出租的住房。
其实质是政府以租赁方式提供的保障性住房。
与其他保障性住房相比，公共租赁住房的最大优势是适用范围广、操作灵活。
表现在：（1）适用范围广。
对于需住房保障的群体，只要政府区别收入差异制定不同租金补贴标准，就能以公共租赁方式为其提供住房。
可以说，公共租赁住房理论上具有实现住房保障的全覆盖能力。
（2）公共租赁配租方便、退租灵活。
租赁对支付能力要求低，有条件的家庭还可以提取公积金支付租金，不存在支付能力问题。
当租户不再符合保障要求时，只要停止发放政府租金补贴，将房屋租金调整为市场租金即可视作完成了退租。
“夹心层”的住房困难主要是阶段性购房支付能力不足或临时性的居住困难，灵活便捷的公共租赁方式能够针对性的解决“夹心层”的居住需求。
同时，公共租赁住房可以循环使用，也能最大限度的缓解保障性住房供应量的不足。
再从住房保障体系的内部结构看，住房保障所要解决的中低收入家庭收入水平的差异性，要求保障住房的分层次结构能与之对应。
公共租赁住房，丰富了“租售并举”的住房保障方式，有效填补了现行保障性住房未涵盖到的缺漏层（如达不到经济适用房申购条件或无支付能力的群体），使得分层次住房保障体系实现了环环相扣的“无缝除此之外，实施公共租赁住房客观上也弥补了本市中长期租赁市场的缺失，对完善中长期房屋租赁市场也具有重大意义。
二、切实提升公共租赁住房建设和运营管理水平
1.健全公共租赁住房管理体制。
公共租赁住房管理体制建设是一项复杂系统的工程，需要切实把控好管理体制建设的各个环节，具体要做好以下几个方面的工作：第一，建立健全管理体制，各地区住房和城乡建设部门可以根据地方公共租赁住房管理的特点，依照集中管理和专门运营的思路在各个城区成立公共租赁住房管理处作为公共租赁住房的具体运营管理部门，从而保证公共租赁住房政策的贯彻实施。
第二，对管理机构的职能进行健全。
由各地区住房城乡建设部门负责对公共租赁住房进行建设和资格审批，实现集中性管理；各城区房管处具体负责对公共租赁住房运营管理的各个环节实施租赁管理、动态监督。
主要涉及对公共租赁住房的申请、审核、轮候、配租、使用、退出、房屋修缮、公租房小区物业管理等职能。
第三，提高管理队伍综合素质。
各地区房管处多为隶属于住房与城乡建设部门的公益一类事业单位，人员构成较单纯，职工素质较高，这对于保障性住房管理来说是一个有利因素。
但不能满足于现有的队伍素质，而需要在管理队伍建设方面加大力度，通过教育培训以及招聘专门人才等方式打造出一支综合素质更为过硬的住房管理队伍。
2.保障公共租赁住房科学供应。
公共租赁住房的需求呈现出逐步增多的趋势，但是公共租赁住房的建设还难以满足所有住房困难群众的需求，这就需要在公共租赁住房的供应管理方面提高工作力度，提高供应管理的科学性和合理性，让存在更为迫切住房需求的群众得到住房保障。
第一，做好公共租赁住房供应的规划工作，科学合理的进行规划编制。
在编制公共租赁住房规划的过程当中可以号召社会公众的广泛参与，并将公众参与贯穿落实到规划制定实施的全过程，接受广大人民群众的监督，这样制定的规划才更加的符合民主和适用的要求。
第二，有效运用多元供应方法。
公共租赁住房的供应管理除了有政府主导之外，也要号召社会参与，不断壮大公共租赁住房投资主体。
一方面，政府可以积极鼓励企业投入到公共租赁住房市场当中，由企业负责配建一定数量的公租房，并给予企业一定补贴。
另一方面，可以引导有关单位以及社会机构积极主动的参与到公共租赁住房建设和管理的过程当中，使得他们能够发挥各自的优势，为公租房建设和管理作出贡献。
第三，合理确定公共租赁住房租金。
在租金确定方面必须考虑到家庭收入水平以及在刨除住房支出之后的剩余，合理控制租金标准，并对不同的收入层次群体进行分级管理。
3.尽快建立非盈利性专责运营公司，统一管理，封闭运营。
为加快实施公共租赁，亟需政府明确非盈利性专责运营公司的标准，以便建立符合条件的公司承担起公共租赁住房建设和运营的职责。
同时，规范公共租赁，还亟需解决以下问题：1. 整合名目繁多的保障性租赁住房，将经济租赁房、单位租赁房、人才公寓等纳入公共租赁住房的统一管理范畴。
2. 遵循土地利用最大化、建设标准与形态符合社会保障的原则，制定统一的公共租赁住房建设标准和规划设计技术规范。
3. 遵循住房问题市场与保障双轨制解决的原则，把公共租赁住房限定在政策性轨道内封闭运营，可租、可买、但不可市场销售。
即租赁满一定年限后租赁户可按政府定价购买，但购买后租赁户需售出时，只能按照政府定价由运营公司回购。
4.完善公共租赁住房管理制度。
住房保障工作实际上是一项社会政策，而要想确保这项政策的贯彻执行，必须要有强有力的法律作为制度支撑。
我国需要积极借鉴发达国家在住房保障法律制度建设方面的先进经验，明确法律法规在公共租赁住房管理工作落实方面的重要作用，确保各项管理工作的开展具备完善的制度保障。
我国要切实从实际出发，对当前公共租赁住房工作的实施现状进行深入分析，考虑到经济社会发展的实际要求全面推进住房保障管理制度建设。
在制度建设过程当中需要明确给出公共租赁住房保障的标准、对象、进入、退出、监管等各个方面的法律规范，使得管理的各个环节都可以拥有制度保障。
除此以外，为了让住房困难群体得到良好的住房保障，消除虚假信息的不良影响，还需要逐步完善收入申报、公示评议、动态监管、违规处罚等方面的规章制度建设。
公共租赁住房是房屋租赁市场的重要供给之一，是租购并举住房制度改革完善落地的重要保障。
建设和运营管理好公共租赁住房，对协调城市发展与人民群众生活需要，打造宜居宜业的人才友好型城市，具有积极的推动作用。
参考文献：
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