项目汇报项会目初负步责报人告：
项目简介
项目 汇报
专业周 未入部边 来可门环 发行讨性境 展论研,和 趋确究市 势定程场和项序目情市进况场定位 项目确定
法律及获得方式分析
7：3的判断
设计要点和相应成本分析
确定项目是否能做
公司策略和开发周期
专业部门把关
经济效益测算
总经理决定
项目负责人牵头，部门评审通过
成立项 目发展 小组
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状 例 ： 武 汉 三 湾 项 目 宗 地 现 状 图
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 例：上海浦东S－15地块，周边配套设施图。
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 例 ： 上 海 春 申 项 目 周 边 社 区 配 套 示 意 图
1.2 房地产项目可行性分析－周边社区配套 例：武汉三湾项目周边交通及教育设施配套分布图
地城市市场和片区市场的占有率。（按季列示） 销售计划：各期销售时间、价格、面积，入住时间，预计销售各期
的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。（按季列示） 物业管理：当地物业管理政策法规、物业管理模式以及收费和运营
测算。
1.2 房地产项目可行性分析－第六部分：投资收益分析 成本预测——成本测算表 税务分析——营业税及附加、所得税、土地增值税 项目资金预测——资金投入计划，回款计划，需求计划， 启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现 现金正流入时间、资金占用月平均额。 财务测算表——收益分析
湾
中南商圈
湖北省委
项
汉阳
目
长江一桥 武昌火车站
东湖风景区
城
区
位
置
中环线
亚贸商圈
鲁广商圈
图
。
武昌
武汉光谷 科技新城 范围示意
三湾地块
1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置 S－15地块
例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。
1.2 房地产项目可行性分析－宗地现状
1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、
立即开发与作为土地储备优缺点分析
1.2 房地产项目可行性分析－第二部分：法律及政策性风险分析
项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 1.项目立项 2.项目用地现状 3.项目用地规划 4.项目用地取得土地使用权程序评估 5.项目用地土地性质变更的评估 6.政策性风险评估
1.2 房地产项目可行性分析－法律及政策性风险分析
通过决策 与土地方签署协议 项目经理部、项目事务部
移交 签约阶段
可行性研究阶段
立项阶段
准备阶段
项目发展流程 （普通项目）
项目发展部
法律
销售
万创
成本
财务
公司 领导
土地信息 获取
企企集划划团部部
法律、市场
土地信息
初步判断 NO 库归档
NO YES
合作 条件
合作可能性
摸底
判定
YES YES
项目 确定
NO
集团资 金中心
法律风 险分析
编写 合同
发展小 组意见
项目
专业部门讨论,确定项目进
汇报
入可行性研究程序
项目确定
项目背 景调研
可行性 报告
制定可 行性研 究计划
组织现 场勘察
产品定 位建议
多部门执行：
相应工作的责任部门（责任人） 达市到场 效果和时间要求 绘调制研 时间节点横道图
《集完团成规可行性工程报技 告建内安容成 指引》 划草案 术分析 本测算
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 土地是房地产开发的最重要成本
建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不 同；但项目开发中，土地成本一般占到30%左右，是最重要的 成本之一； 而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发 实现自助支付、摊低成本；税费等是义务承担项目；因此，土 地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 买地的动机不是单一的
持续经营的需要； 占有资源，遏制竞争对手的需要； 战略扩张的需要； 未来增值的期望； 稳定的利润回报。
基本流程：（以普通项目为例）
准备阶段
基础研究 土地信息收集、甄别
立项阶段
可研阶段 决策阶段 移交阶段
立项报告 合作意向书或框架协议
规划设计 成本测算 财务测算 市场分析、客户定位 合同法律风险分析
合作方式及风险评估（合同控制）
1.合合作同方不基本是情万况能的，不能规避所有风险
2.合作方式
3.主合要同合只作条是件最后一道防线，合同中的约 4.合定作必风须险评在估签署前对其可实现性逐步落 总实体评和价评估
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风 险的可控性进行评价。
1.2 房地产项目可行性分析－第三部分：市场分析
回答三个问题： 1、卖什么 2、卖给谁 3、卖多少钱
1.2 房地产项目可行性分析－第四部分：规划设计初步分析
规划设计的可行性分析 规划设计的初步概念
1.设计概念 2.技术概念 3.可持续发展概念
1.2 房地产项目可行性分析－第五部分：工程、销售计划
项目前期报批报建计划、取得建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、开工许可证、销售许可证等的时间。 项目设计计划 的时间安排。 工程计划：开竣工时间及工期计划、各期开工面积、开竣工时占当
项目负责人牵头： 营销初
项步目计获划 得方式流程 土地方资信情况 综合 项目所在区域环境与配套 调整 区域规划与未来发展趋势
经济效 益测算
内部 评审
发展小 组意见
制定可 行性研 究计划
内部 评审
结束
集团评审
招标拍卖
参加招 标拍卖
其他项目
签订合 作合同
结束
移交项目 经理部
1.2 房地产项目可行性分析
合同谈 判
如需要
合作意 向书
土地 信息 归档
启动立 项程序 信息通报
表
立项 报告
如需要
签署合作 意向书
启动可行 性研究
组织现场 勘查
草拟合作 合同
可行性研 究报告
拟定资 金方案
审查
NO YES
审批
市场研 究及产 品定位
规划 草案
成本 测算
财务 测算
公司内部评审
审批
组织实地 考察 立项决 策会
YES 合作意向
1.2 房地产项目可行性分析－大市政配套
1、道路现状及规划发展 包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关 系（影响）。 2、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。 3、污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施 时间。 4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位 置、距宗地距离、涉及线路成本等。 5、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、 距宗地距离、涉及线路成本等。 6、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接 口位置。 7、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗 地距离、接口位置。 附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置， 及未来规划扩容和增加的情况。
根据片区确定项目负责人
土地信息负责人 《新项目发展信息通报》
初步判断
集团新 项目信 息汇总
项目初 步谈判
非常规 项目
市场调查及 项目定位
初步设 计分析
成本初 步测算
常规项目
提供法 律意见
初步经 初步项目定位：
济测算 项目的档次、主要客户群
项目在公司项目组合中的地位
操作方 式判断
形成初 项目开发周期 步报告 不同建筑产品分布、售价
二桥交通节点
内环线入口
一桥交通节点
民院公交节点 中建公交节点 目标地块
1.2 房地产项目可行性分析－周边环境
1、治安情况 2、空气状况 3、噪声情况 4、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等） 5 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基 地等） 6、周边景观 7、风水情况 8、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬 迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。
1.2 房地产项目可行性分析－地价
土地价格
土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格 。根据购买价格计算总地价、楼面地价。
土地升值潜力初步评估
从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展 状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜 力做出初步评估。
近几年与本案相临地块的土地价格比较分析。
项目概况内容框架
宗宗 地地 位现 置状
周 边 社 区 配
周大 边市 环政 境配
套
规 划 控 制 要
土 地 价 格
土 地 升 值 潜
地立 储即 备开 优发 缺与
套
点
力 点作
评 比为
估 较土

（土地的自然质素和属性）
1.2 房地产项目可行性分析--宗地位置
四季花城
汉口
长江二桥
例
：
武
建银大厦
汉
徐东商圈
三
内环线
池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失 的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规 模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的 影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基 及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文 物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名 胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。