厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试所涉及的不动产评估项目资产评估说明中天衡平评字[2020]16017号北京中天衡平国际资产评估有限公司ChinaValuerInternationalCo.,Ltd2020年4月17日厦门三五互联科技股份有限公司以财务报告为目的拟进行资产减值测试所涉及的不动产评估项目资产评估说明资产评估说明目录第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明 (2)第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明 (3)第三部分：评估对象与评估范围说明 (4)一、评估对象和评估范围说明 (4)二、实物资产的分布情况及特点 (5)三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值） (6)第四部分：资产核实情况总体说明 (7)一、资产核实人员组织、实施时间和过程 (7)二、影响资产核实的事项及处理方法 (8)三、核实结论 (8)第五部分：评估技术说明 (9)一、评估范围 (9)二、资产概况 (9)三、评估程序 (12)四、评估方法 (13)五、评估案例 (14)第六部分：评估结论及其分析 (30)一、收益法评估结论 (30)二、评估增减值分析 (30)第一部分：关于《资产评估说明》使用范围的声明本资产评估说明仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用。

非法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，也不得见诸于公开媒体；任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用者。

第二部分：关于进行资产评估有关事项的说明此部分由委托人和产权持有单位共同撰写，具体内容详见附件一:《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。

第三部分：评估对象与评估范围说明一、评估对象和评估范围说明（一）委托评估对象与评估范围评估对象为厦门三五互联科技股份有限公司（以下简称“三五互联”）全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司所持有的天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号不动产。

评估范围为三五互联于评估基准日2019年12月31日所涉及的坐落于天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号不动产。

评估申报情况如下：具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。

（二）委托评估的资产权属状况1.至评估基准日，评估对象范围内的不动产均已办理了《不动产权证书》，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004478号]载明土地使用权类型为出让，终止日期至2062年12月24日，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004152号] 载明土地使用权类型为作价入股，终止日期至2054年12月29日。

两块土地证载权利人均为天津三五互联移动通讯有限公司。

2. 至评估基准日，纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，房屋他项权人为中航信托股份有限公司。

抵押情况如下表所示：本次评估产权持有单位未提供上述资产相关抵押合同，仅提供了相关资产抵押情况清单。

产权持有单位承诺房地产权属归其所有，不存在产权纠纷。

委估资产未经审计，但产权持有单位已说明评估对象和范围与经济行为所涉及的对象和范围一致，具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。

二、实物资产的分布情况及特点纳入本次评估范围内的不动产，为天津三五互联移动通讯有限公司自行承建并用于商业出租。

天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号房地产位于天津市华科五路南侧，海泰大道西侧，是针对外包服务、人才培训、企业孵化与技术研发的现代双创产业园区。

该物业附近周边有海泰软件园、天津滨海高新区软件园、曙光天津产业基地、西青区华苑产业区等产业园区；除此之外，项目周边有如家商旅酒店、龙门客栈、天津环亚国际马球会大酒店、天津城建大学、天津农学院、天津商业大学宝德学院等。

周边道路通畅，交通便捷度较高，周围有620、624路a线、624路b线、700路等多条公交线路。

截止评估基准日纳入评估范围内的房地产由委托人全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司整体出租给天津创客星孵化器有限公司运营。

三、引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）本评估报告中未引用其他机构报告内容。

第四部分：资产核实情况总体说明一、资产核实人员组织、实施时间和过程根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点，成立了以现场项目负责人为主的核实小组，并制定了详细的现场清查核实计划。

2020年1月15日至2020年1月16日，评估人员对评估范围内的资产进行了必要的清查核实。

对产权持有单位的经营状况等进行了必要的调查。

1．指导产权持有单位填表和准备应向评估机构提供的资料评估人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报，同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。

2．初步审查和完善产权持有单位提交的资产评估申报明细表评估人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细状况，然后仔细审查各类资产评估申报明细表，检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查资产评估申报明细表有无漏项等，同时反馈给产权持有单位对资产评估申报明细表进行完善。

3．现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查。

4．补充、修改和完善资产评估申报明细表评估人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分沟通，进一步完善资产评估申报明细表，以做到：账、表、实相符。

5．查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

二、影响资产核实的事项及处理方法本次评估未考虑以下因素可能对资产清查结果造成的影响：（一）本次清查范围以产权持有单位提供的评估申报表为准。

本次评估申报表中建筑面积根据房地产权证和委托人申报的面积确定。

（二）营改增后，三五互联增值税按5%简易征收。

由于资料来源的不完全而可能导致的评估对象与实际状况之间的差异，未在本公司考虑的范围之内。

（三）纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，本次评估未考虑资产抵押事项可能对评估值的影响。

三、核实结论经过清查，实际纳入本次资产评估范围的资产总建筑面积114,671.02平方米，土地使用权面积共计64926.3平方米，与经济行为涉及的范围一致（详见评估对象与评估范围）。

第五部分：评估技术说明一、评估范围评估对象为三五互联全资子公司天津三五互联移动通讯有限公司所持有的不动产。

评估范围为三五互联于评估基准日2019年12月31日所涉及的坐落于天津市滨海高新区华苑产业区（环外）海泰华科五路2号不动产。

评估申报情况如下：具体评估范围以产权持有单位提供的资产评估申报表为准。

二、资产概况1.概况天津三五互联移动通讯有限公司所属的不动产位于天津市内，各不动产概况具体见下表：2.建筑物特点本次评估的房屋建筑物建筑结构为钢混结构。

经现场勘察，总的情况如下：2.1基础承载能力。

房屋建筑物地基承载能力尚好，未发现由于基础产生不均匀下沉而使上部结构出现裂缝。

2.2主体结构强度。

建筑物承重构件和非承重构件均尚好，均具有继续承力和使用的功能。

2.3屋面均采用钢筋混凝土屋面，能够满足继续使用的功能。

3.主要建筑物的技术特征3.1房屋1#楼主体为地上21层，地下1层。

建筑物一层层高7.8米，二层以上层高均为4.1米，总建筑面积33632.75㎡。

纳入不动产评估范围的建筑面积为33632.75㎡，钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，一层大厅内墙面为瓷砖，顶棚吊顶，地面铺地砖，其余公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。

室内配中央空调，四部客梯及一部备用电梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。

3.2房屋2#楼主体为地上18层，地下1层。

建筑物一层层高7.8米，二层以上层高均为4.1米，总建筑面积27163.43㎡。

纳入不动产评估范围的建筑面积为27163.43㎡，钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，一层大厅内墙面为瓷砖，顶棚吊顶，地面铺地砖，其余公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。

室内配中央空调，四部客梯及一部备用电梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。

3.3房屋3#楼主体为地上8层，地下1层，地面有A、B、C三座。

层高均为4.1米。

钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。

其中C座为精装修，内墙顶棚刷乳胶漆，地面部分为地坪漆，部分铺木地板，室内为玻璃推拉门。

室内配中央空调，两部客梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。

3.4房屋4#楼主体为地上4层，地面有A、B、C三座。

层高均为4.1米。

钢混结构，建成年代2017年6月，外装修为真石漆，公共部分内墙顶棚刷乳胶漆，地面铺地砖，铝合金窗。

其中C座为精装修，内墙顶棚刷乳胶漆，地面部分为地坪漆，部分铺木地板，室内为玻璃推拉门。

室内配中央空调，两部客梯、水电、煤气、通讯齐全，基础设施配套及公共服务设施较好。

4.账面价值的构成纳入本次评估范围的不动产账面值为该房屋建筑物及土地在固定资产和无形资产科目核算下的账面净值。

5.权利状况（1）至评估基准日，评估对象范围内的不动产已办理了《不动产权证书》，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004478号]证载土地使用权类型为出让，终止日期至2062年12月24日，《不动产权证书》[津（2017）滨海高新区不动产权第1004152号] 证载土地使用权类型为作价入股，终止日期至2054年12月29日。

两块土地证载权利人均为天津三五互联移动通讯有限公司。

（2）至评估基准日，纳入评估范围的不动产已办理了抵押他项权利，房屋他项权人为房屋他项权人为中航信托股份有限公司。

抵押情况如下表所示：评估对象园区土地由上表中两块土地合并而成，评估对象建筑物位于两块土地上。

产权持有单位承诺房地产权属归其所有，不存在产权纠纷。

（3）天津三五互联移动通讯有限公司现已将评估对象整体出租给天津创客星孵化器有限公司运营，天津三五互联移动通讯有限公司持有天津创客星孵化器有限公司65%的股份。

三、评估程序第一阶段：准备阶段评估人员进入现场后根据委托人提供的资产明细表进行账表核对，同时对资产申报表中评估项目的工程量、结构特征与申报的建筑物技术特征表所报数量和特征是否相符进行了核对并加以调整。