三、用益物权（一）土地承包经营权1．土地承包经营权的概念和特征根据《农村土地承包法》规定，并结合民法中物权法理论分析，农村土地承包中的物权性质土地承包经营权，是指承包方依照承包合同生效或者依法登记取得的，对农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地、园地、养殖水面、“四荒”等农村土地进行占有和以耕作、养殖、竹木或者畜牧为生产方式从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业目的生产经营而使用并获得收益的权利以及该依法承包农村土地所形成权利的处分权。

该“土地承包经营权其性质属于物权，属于物权中的他物权，属于他物权中的用益物权，且是一种新型用益物权”。

特征：(1)它是在他人所有之农村土地上设定的物权。

(2)它是以农村土地为标的物的他物权。

(3)它是享有和行使以对农村土地之占有为前提并以使用收益为目的的用益物权。

(4)它是依承包合同生效或依法登记而发生的权利。

(5)它是一种有期限的权利。

(6)它是以耕作、养殖、竹木、畜牧为具体内容而使用他人农村土地的权利。

(7)它是以农村土地的使用目的为农业目的而使用他人农村土地的权利。

(8)物权性质土地承包经营权法律关系的特定义务主体(即发包方)的相同性。

(9)物权性质土地承包经营权人其权利和义务的主要法定性。

(10)物权性质土地承包经营权其权利的可流转性。

(11)物权性质土地承包经营权受承包地被依法征用、占用的限制性。

承包地被依法征用、占用的，则物权性质土地承包经营权消灭。

(12)物权性质土地承包经营权其法定权利的物权保护性2．土地承包经营权的主要内容土地承包经营权是农民一项非常重要的权利，包含着诸多权利内容。

根据相关法律的规定，承包经营权应包括以下内容：(1)经营自主权，也称经营决策权。

它是指在生产经营过程中，承包人自行决定干什么，干多少，怎样干的权利。

给予承包方经营自主权，就可使他们成为独立的商品生产者，关心生产、销售情况，收益与经营效果挂钩。

但应当注意的是，承包方虽然可以决定干什么、怎么干，但是承包经营自主权应该在法律、行政法规规定允许的范围内自主，不能利用经营自主权进行非法经营，否则最终会受到法律的制裁。

(2)收益权。

它是指通过自主在承包地上进行经营活动后，占有经营所得利益的权利。

如村民在承包地上种植了果树或者农作物，产生的收益就应该归承包人拥有。

(3)收益的处分权。

它是指承包方可以对自己经营的收益自行予以处理，可以留给自己或者送给别人，也可以当作商品将其出售。

(4)流转权。

它是承包方可以将承包的土地自行采取转让、转包、互换、出租等方式使其拥有的土地承包经营权流转给第三人，由第三人行使部分土地承包经营权。

(5)优先承包权。

它是指在土地承包经营权流转过程中或者将土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人过程中，本集体经济组织的成员在同等条件下有优先于本集体经济组织以外的单位或者个人获得土地承包经营权的权利。

(6)继承权。

它是指承包人在承包期内死亡的，该承包人的继承人继续享有原承包合同法定及约定的权利。

（二）建设用地使用权1．建设用地使用权的概念和特征建设用地使用权是因建筑物或其他工作物而使用国家所有的土地的权利。

在我国现行的法律概念体系中，没有使用地上权这一概念。

建设用地使用权具有以下的特征：第一，建设用地使用权是存在于国家所有的土地之上的物权。

第二，建设用地使用权是以保存建筑物或其他工作物为目的的权利。

第三，建设用地使用权是使用国家所有的土地的权利。

2．建设用地使用权的出让建设用地使用权出让简称土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

出让的含义一般包括以下内容；(1)土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。

(2)经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。

(3)土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。

(4)集体土地不经征收不得出让。

(5)土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。

3．建设用地使用权的行使建设用地使用权的内容就是地上权人享有的权利和承担的义务。

(一)建设用地使用权人的权利1．占有和使用土地。

2．权利处分。

建设用地使用权人可以处分其权利。

这主要有以下几种情形：(1)建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。

(2)抵押。

(3)出租。

3．附属行为。

4．取得地上建筑物或其他工作物的补偿。

(二)建设用地使用权人的义务1．建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。

2．建设用地使用权人在建设用地使用权消灭时，应当将士地返还给所有权人，原则上应恢复土地的原状。

因此，如果建设用地使用权人以取回地上建筑物或其他工作物及附着物为恢复原状的手段时，则取回不但是建设用地使用权人的权利，也是他的义务。

3．建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。

（三）宅基地使用权1．宅基地使用权的概念宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。

根据我国物权法的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

2．宅基地使用权的取得和行使1．宅基地使用权的主体农村集体经济组织内部成员符合建房申请宅基地条件的，依法享有宅基地使用权。

非农村集体经济组织内部成员，不得申请取得宅基地使用权。

2．宅基地使用权的取得农村村民申请住宅用地，应经依法审批。

经依法审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。

3．宅基地使用权的内容与限制宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。

农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权再申请宅基地的，不予批准。

（四）地役权1．地役权的概念和特征（一）概念所谓地役权是指为了利用自己土地的便利而对他人的土地进行一定程度的利用或者对他人行使土地权利进行限制的权利。

（二）特征1、地役权是使用他人土地的权利。

2、地役权是为利用自己土地的便利而利用他人土地的权利。

3、从属性：地役权从属于需役地，地役权作为从权利不得独立于需役地而单独转让或者抵押；需役地所有权或者使用权发生转移或抵押的，地役权随之转移、抵押。

4、不可分性：主要体现在两个方面：地役权不因需役地的分割或者部分转让而受有影响；也不因为供役地的分割或者部分转让而受有影响。

2．地役权的的主要内容地役权与相邻关系在内容上基本上是相同的，但是两者有本质上的不同，其区别主要体现在：1、相邻关系为土地所有权内容当然的扩张或限制，是法定的；而地役权则为土地所有人间基于契约而生之所有权扩张与限制，是意定的。

2、因此基于相邻关系而发生的所有权的扩张或者限制仅在不得已的情形下发生，即若不进行该种限制或者扩张那么土地所有人就无法正常实行其土地的利用，因此相邻关系进行的调整是法律的底线；而地役权则是于相邻关系之外土地所有人更进一步对自己权利的扩张，因为是基于合意设定所以其范围几乎是没有限制的。

3、相邻关系不是独立的权利，乃是为所有权本身的限制或扩张；而地役权则是因他物权而受一时之限制，是一种独立的权利。

4、因为相邻关系是法定物权，所以相邻关系之成立及对抗第三人，均不需要进行登记；而地役权作为意定物权，则需要进行登记，不登记不得对抗善意第三人。

5、基于相邻关系所生之权利义务与所有权同时存在，不能单独的取得或丧失，即不因相对人的意思而发生变动；地役权则有所不同，地役权的取得需要有设立地役权的合同，地役权可以因期限届满，当事人解除地役权合同等原因而归于消灭。

3．地役权的行使与消灭地役权人的权利与义务(1)对供役地的使用权地役权人有权依据设定地役权的合同或者遗嘱等规定的方式对供役地加以利用。

对供役地的利用方式因为地役权的类型而有所不同，有的为取水、有的为通行、有的为铺设电缆、有的为禁止供役地所有人建筑高层建筑物等等不一而足。

(2)为必要的附属行为地役权人为了行使其地役权所必须实施的行为，虽然没有在设权合同中规定地役权人仍然得以实施。

例如为了行使在供役地上取水的地役权，地役权人可以在供役地上设置水井等取水装置。

（3）得行使所有权之物上请求权即可以行使停止侵害、排除防碍、返还所有物等物上请求权。

2、地役权人的义务（1）损失最小化的义务地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方法为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不致过分损害供役地的效用。

（2）补偿义务地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。

（3）维护设置的义务、地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损坏而受到损害。

（4）恢复原状的义务地役权消灭时地役权人应当以自己的费用将供役地恢复原状。

地役权是一种不动产物权，则不动产物权的一般消灭原因，当然适用于地役权。

以下是地役权消灭的几项特殊原因：1、土地灭失，由于地役权权的主观属地——客观属地的特性，所以无论是需役地还是供役地灭失的地役权均归于消灭。

2、需役地不需要利用供役地。

由于地役权的功能在于满足需役地权利人的需要，因此若需役地不再需要利用供役地了，那么地役权应当归于消灭。

3、供役地无法满足需役地的需要，其理由与上述情形相同。

4、抛弃。

地役权作为财产权利，因此地役权人是可以放弃其地役权的，地役权人若放弃其地役权地役权也归于消灭。

5、存续期间的届满或其他预定事由的发生。

如果地役权设有期限的，那么期届满的地役权归于消灭；设定地役权的合同若附有解除条件的，条件成就时地役权也归于消灭。

6、土地被征收7、供役地权利人在符合法定条件时解除地役权合同的。

四、担保物权（一）抵押权1．抵押权的概念根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。

2．抵押权的特征（一）抵押权是担保物权。

（二）抵押权是在债务人或第三人的特定财产上设定的担保物权债权人无须为了自己债权的清偿而在自己的财产上设定抵押权，抵押权是为担保债权的清偿而设定的，它只能存在于债权人以外的债务人或者愿意提供财产为债务人履行债务作担保的第三人。