用地性质及强度控制导则
强制性导则一 用地性质控制及强度规定 1.各开发街廓内允许设置的建筑使用类别如下：
1）办公使用。
2）配套公寓使用： 为确保街区日夜保持活力，避免夜间空城现象， 各个街廓均应设置适度的公寓使用， 公寓建筑面积 不得超过街廓容许建筑面积的三分之一。
各街区特色设计导则
酒店区：
建筑设计必须体现城墙的历史 记忆，尺度上必须与小镇融为 一体，建筑不超过4层楼。 同时，要体现城门，灯塔意向。
城墙酒店设计意向
形体及空间设计意向
商业运营
商业配置
漕运坊
渔家坊
凤凰街
文化街
炮台营
商业运营
整体化
的 商业运营
一.整体经营， 所有经营单元不得分割出售。
二.针对不同市场对象及主题， 设置五个主题明显的商业坊。
2.酒店地块相邻地界与水岸交界处应设置 宽度不小于80米（各地块内宽度不小于40米）、 面积不小于4000平方米 （各地块内面积不小于2000平方米）的景观林区， 使各具特色的酒店 能在滨水公园的视景中保持和谐的视觉效果。
3.为创造酒店区行车道路的良好景观效果， 沿酒店地址道路两侧设置分隔林带， 宽度不小于20米。
北塘凤凰街入口断面设计意向
北塘凤凰街现状照片
各街区特色设计导则
北塘凤凰街史料
凤凰街：
在街口恢复 历史北塘老街记忆， 保护 现状街道树木。
北塘凤凰街复原设计意向
各街区特色设计导则
李学韩绘制
官府：
依据 可以收集的考证史料， 尽量复原三官庙的 空间格局及历史记忆。
北塘三官庙复原设计意向
各街区特色设计导则
北塘地区城市设计导则
The Urban Design Guideline for Beitang District.Tianjin
导则目录：
01 城市设计 02 整体建筑风格设计导则 03 酒店区设计导则 04 小镇区设计导则 05 企业总部及住宅区设计导则 06 综合旅游服务区设计导则 07 还迁区设计导则 08 会议中心设计导则
整体风格效果
兼具生态化、人性化、地方化及国际化特征的，宜商、宜游、宜居的滨海小镇
魅力小镇 低层高密度街区 彰显人性化尺度 生态与人文交融
整体风格—风格分区
东小镇，南都市，北绿园
小镇
绿园
宁沽樵影
小镇
北塘双垒
都市
都市
海天东胜
绿园
整体风格—运用当代简约新中式风格
在北区 追求自然与人文情境友好交融 形塑建筑群落与地域景观和谐统一 彰显历史传承与未来愿景结合的
60 40
03-12 C8 公寓用地 113912 1.5 35
60 40
03-13 C8 公寓用地 107106 1.5 35
60 40
03-14 C8 公寓用地 47059 1.5 35
60 40
03-16
C2
商业金融业 用地
78921
0.5
30
03-17
C2
商业金融业 用地
71398
0.5
30
小镇整体设计导则
车行系统
老镇内主车行系统要能服务于区 内绝大部分开发街廓。 各街廓地下停车系统开发不得小 于地下停车最小单元。 主要公共停车场分别设于酒店区 与炮台营。
05 企业总部及住宅区设计导则
企业总部基地城市设计导则
强制性导则
是区内规划设计必须遵行 且不可变更的强制性要求。
共五项： ■ 用地性质及强度规定 ■ 商业布局规定 ■ 建筑街墙及退缩要求 ■ 人行道宽度及设计要求 ■ 公共工程管线布设要求
街 巷
落院
层 楼
街 巷
落院
街 巷
2
不
不
超
超
过
过
四
二
层
层
楼
楼
小镇整体设计导则
古 建 复 原 区
小镇建筑高度
古建高度复原区（炮台，庙宇， 名人故居）： 其高度不做具体限制， 应考证相关史料， 制定相应建筑形制。 酒店区原则上不超过4层楼高度。 其余建筑原则上不得超过2层楼 高度，局部可视情况突出，但 不得与古建复原区相冲突。
4.公寓区各开发地块沿分隔支路红线 设置分隔林带， 宽度不小于15米。
5.分隔林带内不得设置停车场、道路 及任何非景观园林建筑。
强制性导则四
商业设置要求
1.地址道路西侧街墙应设置林荫休闲购物步道。
2.地址道路西侧地面层建筑设计 应保留设置商业、零售及社区服务的可能性。
林荫休闲购物步道断面示意
西
东
强制性导则五
强制性导则六
建筑量体要求
1.酒店区 酒店区内临水建筑不超过三层（15米）， 建筑高度应随离水岸距离的增加而增加， 最高的建筑不应超过30米。
2.公寓区 □临街界面：公寓区内临地址道一侧 建筑高度不宜超过20米； □其他地区：公寓建筑以4～5层建筑为基底， 基底建筑高度不宜超过15米； 地区内可适当安插点式高层， 高层建筑应形成变化有致的天际线， 最高建筑高度不得超过60米。
3.滨水公园内应设置5米宽的连续景观步道， 各地块内滨水景观步道的中心起始点如图所示， 中心起始点如有变更，必须征得相邻地块的同意， 一致进行调整变更。
4.任何酒店的建筑及私有设施， 不得破坏滨水公园的连续性与公共性。
强制性导则三
地块周边分隔绿带要求
1.酒店区相邻地块间 设置宽度不小于50米的分隔林带。
生态城 北塘片区
于家堡
北塘 TBD
于家堡CBD
北塘开发的建筑特色
北塘 — 低层高密度
生态城 — 高层低密度
于家堡 — 高层高密度
功能定位
滨海新区国际 会议中心 中小企业 总部基地 国际 旅游园地 生态人文 宜居小镇
功能分区
以会议中心、接待中心及酒店配套区组成的：
1.国际会议产业区 2.北塘小镇区 3.中小企业总部及其配套区 4.特色旅游区 5.生态住宅区
原则性导则
建筑色彩及肌理的设计要求
酒店区可以让有较大设计弹性
酒店式公寓应由红砖及绿墙共 组形成界面肌理
04 小镇区设计导则 小镇城市设计总平面 各街区特色设计导则 商业运营 老镇整体设计导则
用地性质及强度规定 各开发街廓内的土地使用性质及强度应符合下表规定：
地块编号
用地性 质代码
用地性质
用地面积 (㎡）
共一项：
■ 建筑色彩及肌理的设计要求
强制性导则一 用地性质及强度规定 各开发街廓内的土地使用性质及强度应符合下表 规定：
地块编 用地性 号 质代码
用地性质
用地面积 (㎡）
容积 率
建筑密 建筑限 绿化 度(%) 高（m） 率(%)
03-10 C8 公寓用地 127305 1.5 35
60 40
03-11 C8 公寓用地 106433 1.5 35
原则性导则
是区内规划设计应该遵行的原则性要求。 开发的构想在符合详细规划的意图 与本规定的原则的情况下、 与相邻地区规划不产生矛盾与冲突、 且能形成更佳的公共利益时， 可以对导则内具体的要求进行适度的调整。
共十项： ■ 最小开发单元要求 ■ 建筑高度限制 ■ 沿街建筑模距要求 ■ 沿街透绿院落设置要求 ■ 建筑类型布局原则 ■ 开敞空间布局原则 ■ 建筑材料、色彩运用原则 ■ 建筑立面设计原则 ■ 建筑天际线设计原则、 ■ 建筑屋顶设计原则
建筑布局要求
1.酒店建筑 □应自水岸线退缩设置， 退缩距离不小于30米； □应自地址道路红线退缩设置， 退缩距离不小于20米； □应自用地分界线退缩设置 退缩距离不小于25米。
2.公寓建筑 □应自分隔支路道路红线退缩设置， 退缩距离不小于15米； □自其他道路红线及用地界线退缩 退缩距离依据国家及天津市相关规定。
整体风格—建筑色彩
统一中有变化 变化中有统一 按风格分区， 设定不同的色彩基调 各分区之间色彩平缓过渡
小镇
色相
明度
彩度
低明度
低彩度
BP （2.7 – 3.9） （1.0 – 3.0）
企业总部
色相
明度
彩度
中等明度
中等彩度
R （4.0 – 5.8） （1.0 – 9.8）
会议区
色相
明度
彩度
中等明度
中等彩度
炮台营（年轻营地） 凤凰街（旅游服务 精品购物） 文化街（文化产品会馆） 渔家坊（海鲜餐饮） 漕运坊（大江南北美食）
商业运营
酒
观高
娱大
店
光级
乐型
区
塔套
中室
房
心内
音环
国
乐幕
际
广影
青
场院
年
营
特 色 餐 饮
综
室
综
合
外
合
商
舞
商
业
台
业
炮台营 年轻营地
商业运营
凤凰街
大众餐饮， 旅游服务， 全方位购物。
商业运营
C2
商业金融业用 地
7993
0.6
30
24
40
04-19
C2
商业金融业用 地
13353
0.6
30
24
40
04-20
C2
商业金融业用 地
11952
0.6
30
24
40
小镇城市设计总平面
D
EB C
A
各街区特色设计导则
历史街区
A 炮台营 B 文化苑 C 凤凰街 D 官府 E 书苑
北塘炮台兵营史料
各街区特色设计导则
容积率
建筑密 度(%)
建筑限高 绿化率 （m） (%)