江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司扬州分公司/编JIANGSU SUDI RENHE REAL ESTATE APPRAISAL &CONSULTATION LIMITED COMPANY2019.12Y ANGZHOUREAL ESTATE MARKETAnalysis report房地产市场扬州市分析报告目录 (1)第一部分宏观环境 (2)第二部分扬州土地市场分析 (3)第三部分扬州新房市场分析 (8)第四部分扬州二手房市场价格状况 (13)第一部分宏观环境一、核心城市房价继续小幅下调，“小阳春”或难以再现2019年11月核心城市房价平稳回调，房价波动性进一步降低。

反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年11月，核心城市房价比上月下降了0.24%，比上年同月上涨了1.9%。

这也是2019年8月以来，核心城市综合房价第四个月小幅下降。

与2018年同期相比，核心城市房价的波动性显著降低。

二手房成交量继续回落至近三年平均值附近，成交量有所萎缩但并未降至冰点。

2019年11月，10大重点城市二手住房成交量指数为138.39，比10月下降了8.62%，与2017年以来的二手房成交量指数月度平均值大体相等。

可见，下半年二手房成交量虽然持续下降，但仍处于正常值区间。

二手住房成交量还远未进入有价无市的“冰冻区”。

随着政策走势的进一步明确和房价总体波动性的降低，2020年初房地产市场“小阳春”现象或难以再度出现。

2019年初房价“小阳春”的出现，主要基于以下条件：一是2018年第4季度核心城市房价出现较快下滑，市场累积了一定的反弹动能；二是2019年初住房调控政策进入真空期，市场各方乐观推测调控政策可能转向。

目前，这两项条件均发生较大变化。

首先，2019年12月10日至12日举行的中央经济工作会议明确定调2020房地产政策，会议再次强调要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”的长效管理调控机制。

2020年的房地产调控政策主线已经较为明朗，房地产市场借政策真空期进行预热的可能性已经大为降低。

第二，2019年第4季度房价总体稳中趋降，并未出现大幅下调，因而市场累积的反弹动能也很小。

综合看，2020年初，房地产市场总体不大可能再度出现明显的“小阳春”现象。

二、一线城市中深圳创新高北京仍下跌，2020下半年房价稳定难度可能加大一线城市纬房指数监测显示，自2019年7月以来，一线城市房价走势出现分化，深圳房价独自持续上行，而北京、上海、广州等城市继续调整。

其中，北京房价下调速度要快于其它一线城市。

纬房指数显示，由于2019年7月以来一线城市市场走势的持续分化，2019年11月一线城市中深圳房价创出历史新高，北京则进入2017年以来的新低。

与2017年4月最高点相比，2019年11月北京房价约下跌了18.5%。

广州的市场走势与北京非常相似，但是波幅要比北京略小。

上海自2019年5月以来，房价的涨跌幅度相对较小，继续保持平稳调整的态势。

如果一线城市市场走势分化继续加大，2020年下半年一线城市房价稳定的难度可能加大。

在最近几轮房地产小周期中，深圳往往领先于其它一线城市房价率先复苏，因而具有一定的市场风向标意义。

本次深圳房价再度率先上涨，对其它一线城市的房价预期具有一定的正向影响。

如果2020年下半年深圳房价涨势延续，其房价上涨态势可能会逐步会传导至其它一线城市。

2020年下半年，一线城市房价稳定难度将加大。

如果2020年下半年之前深圳房价涨势消退，一线城市住房市场有望维持总体稳定。

三、部分二三四线城市房价波动性仍较大在“房住不炒”的政策背景下，部分二三四线城市房价稳中有降。

青岛、济南、中山、淄博、肇庆等少部分二三四线城市，近一年房价降幅大于9%，市场理性回归、泡沫缩小，居民购房负担降低。

二线城市中，长沙房价水平相对较低，且近一年房价下降约5.99%，居民购房负担也有所减轻。

重庆、天津、武汉、石家庄、福州、郑州等城市，近一年房价稳中略降，房地产泡沫扩张得到抑制。

部分城市房价波动性相对仍较大。

纬房指数监测显示，苏州、南通、宁波、临沂、唐山、宿迁、洛阳等城市近一年二手房价涨幅在12%以上。

其中苏州2019年11月房价环比下降1.74%，短期房价涨势初步得到控制。

环京房地产市场仍然平稳。

2019年11月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降0.54%，同比上涨4.62%。

四、核心城市住房租金较快下跌反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金继8月开始由涨转跌之后，11月租金继续较快跌。

2019年11月，核心城市住房租金指数为101.67，环比下跌1.35%，同比下跌1.08%。

2018年同期，核心城市住房租金也有类似的下降走势，但2019年租房市场景气度总体低于2018年。

由于11月属于租房市场淡季，住房租金较快下跌总体属于季节性波动，同时也叠加了少部分经济增速下行因素的影响。

一线城市尽管短期租金全部下跌，但总体向上趋势仍然没有改变。

一线城市纬房租金指数显示，2019年11月，4个一线城市住房租金出现不同程度的环比下跌。

其中北京环比下跌1.5%,深圳环比下跌1.6%。

但从近两年的租金走势看，剔除季节性波动，一线城市住房租金仍然呈现向上的趋势。

如果与2018年1月相比，深圳租金上涨了10.28%居一线城市首位,北京上涨了2.86%居一线城市末位。

五、对策建议随着“房住不炒”及“因城施策”的推进，多数城市房价趋于平稳或稳中有降，这也有利于居民住房水平的提高和宏观经济的平稳。

但也有部分城市的市场波动性较大，房价仍具备一定的上涨动力。

对于这部分城市，应进一步消除房价上涨的潜在动力，促进市场回归理性。

具体建议措施包括：进一步清理部分城市现实仍然存在的住房去库存政策，严格控制城市更新与棚户区改造规模范围，避免扩大短期供求矛盾；探索建立限竞房、共有产权房等低价住房供应制度，稳定居民房价预期，避免购房者因房价上涨集中入市；进一步推进租购房同权，因地制宜清理购房优先入学、优先落户等不合理政策，逐步建立租购并举的市场体系。

第二部分扬州土地市场分析1、住宅、商住、商业用地土地挂牌情况2019年12月，扬州市区土地市场住宅、商住、商业用地无挂牌地块。

土地成交情况2019年12月，扬州市区土地市场住宅、商住、商业用地共交易了37幅地块，土地出让面积214.27万平方米。

2019年12月扬州住宅、商住、商业用地成交情况2、工业用地土地挂牌情况2019年12月，扬州市区土地市场工业用地共挂出了6幅地块，土地出让面积约50.03万平方米。

2019年12月扬州市区工业用地挂牌情况工业用地成交情况2019年12月，扬州市区工业用地成交了2幅，面积约为6.59万平方。

2019年12月扬州市区工业用地成交情况第三部分扬州新房市场分析扬州市2019年12月房价走势2019年12月（12.1-12.25）扬州商品房成交2921套，环比上涨73.15%，成交建筑面积337519平米，环比上涨59.70%；12月（12.1-12.25），扬州商品住宅成交2491套，环比上涨79.86%，成交建筑面积306223平米，环比上涨59.97%；商业用房成交430套，环比上涨42.38%，成交建筑面积31296平米，环比上涨57.14%；另江都区12月（12.1-12.25）商品房成交615套，环比下降26.08%，成交建筑面积85850平米，环比下降23.44%。

12月（12.1-12.25），东区成交较高的楼盘有天瑞府、碧桂园陵江府、万科时代风华、宏云东悦府；西区成交较高的楼盘有佳源玖珑湾、中海华樾；北区成交较高的楼盘有侨城里、中海上东区；南区成交较高的楼盘有万科时代之光；江都区成交比较高的楼盘有金奥文昌公馆、都荟上苑。

一、商品房月成交分析2019年12月（12.1-12.25）扬州商品房成交2921套，环比上涨73.15%，成交建筑面积337519平米，环比上涨59.70%。

本月东区商品房成交领先，成交963套，北区其次，商品房成交886套，江都区商品房成交615套，西区商品房成交241套，南区商品房成交192套，老城区商品房成交24套。

二、商品房成交建筑面积分析本月东区商品房成交101756平米，占市区商品房成交建筑面积的30.15%；西区商品房成交30214平米，占市区商品房成交建筑面积的8.95%；北区商品房成交97118平米，占市区商品房成交建筑面积的28.77%；南区商品房成交18507平米，占市区商品房成交建筑面积为5.48%；老城区商品房成交4074平米，占市区商品房成交建筑面积为1.21%；江都区商品房成交85850平米，占市区商品房成交建筑面积的25.44%。

三、商品住宅月成交分析12月（12.1-12.25），扬州商品住宅成交2491套，环比上涨79.86%，成交建筑面积306223平米，环比上涨59.97%。

本月商品住宅成交情况，北区领先，商品住宅成交871套，东区其次，商品住宅成交671套，江都区商品住宅成交591套，南区商品住宅成交180套，西区商品住宅成交154套，老城区商品住宅成交24套。

四、商品住宅成交建筑面积分析本月东区商品住宅成交82908平米，占市区商品住宅成交建筑面积的27.07%；西区商品住宅成交23273平米，占市区商品住宅成交建筑面积的7.60%；北区商品住宅成交94174平米，占市区商品住宅成交建筑面积的30.75%；南区商品住宅成交17979平米，占市区商品住宅成交建筑面积的5.87%；老城区商品住宅成交4074平米，占市区商品住宅成交建筑面积的1.33%；江都区商品住宅成交83815平米，占市区商品住宅成交建筑面积的27.37%。

五、江都区商品房成交详情江都区12月（12.1-12.25）商品房成交615套，环比下降26.08%，成交建筑面积85850平米，环比下降23.44%。

提示：页中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；所涉及装修状况、标准以最终合同为准。

第四部分扬州二手房市场价格状况1、邗江区2、广陵区3、江都区4、仪征市5、高邮市6、宝应县7、扬州市区热门区域房价图。