• 随传统商业业态不断丰富， 市场开始细分出服务于不同人 群、经营不同门类的专业市场 ，并带动其上下游产业链得以 共同发展
• 市场信息和市场机会被充分 关注，商家有比较明确的市场 目标，经营同类商品的商家群 体汇聚在一起形成行业整体竞 争力
业态替代阶段
• 商业业态细分完全，总量饱和
• 随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在 一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不 同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争
价格
品质
便利
文化、情感需求
人均GDP
﹩500以下 ﹩500-1000 ﹩1000-3000 ﹩3000-4000 ﹩4000-7000 ﹩7000-10000 ﹩10000以上
出现业态
集市& 沿街商
业
百货商店 &
批发市场
大型综合超 市
&专业店
便利店
都市MALL 特色商业街
区
仓储式 购物中
心
郊区MALL
近年来长兴经济发展势头良好，连续多年保 持两位数的增长。2009 年全县实现地区生产总 值（GDP）242.32 亿元，按可比价格计算，比 上年增长11.0%。
参照联合国关于城市商业的发展规律，长兴2009年人均GDP达39132元，都 市MALL和特色商业街区将进入蓬勃发展的阶段
敏感因素
生存需求
2、四大业态形象描述
（1）、都市MALL （2）、精品商业街 （3）、生活服务中心 （4）、新生代消费品商城
纲要2
3、深入剖析
（1）、案例分析 （2）、发展规律 （3）、对比分析 （4）、必要性、必然性分析 （5）、产品规划 （6）、模式创新
三、3THINK 站在产品角度的概念规划
1、分期开发 2、总平面 3、一期平面 4、二期平面 5、业态分布 6、平视图 7、一期效果图 8、二期效果图
城市定位：山水园林型的中等工贸城市，
区域交通枢纽和物流中心
根据规划，长兴未来的城市化进程将使城区人口进一步实现集聚。
尽管行政体制的限制长期束缚了城市发展速度，长兴仍然表现出超越国内常规 四线城市的经济实力
长兴经济结构中第二产业所占比重较高， 2009年第一产业增加值22.17 亿元，增长3.7%； 第二产业增加值135.22 亿元，增长10.0%；第 三产业增加值84.92 亿元，增长14.3%。第三产 业具有较大的发展空间。
• 相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次 、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需 求而抢占市场份额
长兴（约合5755美元）
具备国际视野的长兴地方政府通过创造良好的投资环境，陆续吸引包括红星美凯 龙、欧尚在内的国内外一流品牌入驻，长兴的国际化道路越走越宽
市场的声音——红星美凯龙和欧尚等国际品牌同时落地长兴，代2、巨大成功
红星美凯龙项目将为长兴奉献一个全新的商业地心
这是长兴城市能级提升的突破口 也是对国际最前沿商业模式的新尝试 更是长兴填补高端商业空白的里程碑
1THINK 站在城市角度的价值度量
天时
一种模式：国际最前沿“新生代商业中心”蓄势待发 二项要素：国际中高档品牌+一站式服务 三类效应：品牌杠杆效应+财富驻留效应+磁力叠加效应 四大业态：家居MALL +生活服务中心+消费品商城+精品商业街
长兴红星美凯龙项目策划方案
纲要1
一、1THINK 站在城市角度的价值度量
1、天时
（1）、城市定位和概况 （2）、破题关键—“新生代商业综合体”
2、地利
（1）、项目商圈环境概况和定位 （2）、商业地心
3、人和
二、2THINK 站在项目角度的开发定位
1、都市MALL开发定位
（1）、定位原则 （2）、功能组合 （3）、功能体系 （4）、总体定位 （5）、主题定位 （6）、功能定位
依托区位、交通和资源优势，长兴未来发展潜力巨大
城市规模：长兴县位于浙江省的最北部，
面积1427.7 平方公里， 人口61.84 万，全 县下辖16 个乡镇。
地理区位：东临太湖，西依天目，南望
杭州，北接江苏，属长江三角洲的中心地带。
对外交通：长兴拥有两条国道，三条高
速，三条铁路，以及一条年运量超过2000 万吨的“黄金水道”，目前长兴已成为上海 的物流副中心，分担上海物流中转的压力。
品牌企业对长兴城市竞争力和政府执政能力的高度肯定。
长兴现状商业主要以综合类百货、社区商业、专业市场为主，缺乏都市MALL 、特色商业街区等现代化商业设施
城区主要商业体汇总
住宅楼盘底商汇总
在长兴地方政府的领导下居民生活水平稳步提升，人均收入已超过湖州，消费 需求增长迅速
经济稳步增长、企业效益稳步提高、民生工程稳步推动、城乡一体化稳步实施等多种有利因 素的带动下，长兴县城乡居民收入稳步增加。 2009 年城镇居民人均可支配收入23614 元，比上年增长9.3%，人均消费性支出12465 元， 城镇居民恩格尔系数为31.5%；农民人均纯收入达11751 元，比上年增长9.4%，人均生活消费 支出6758 元，比上年增长11.8%，农村居民恩格尔系数为36.1%。
传统形态阶段
形成条件
• 刚走出农村社会的自 给自足，商贸交易信 息不充分
业态丰富阶段
• 市场需求多元化，主流产品 面临激烈竞争
形成过程 阶段特征
• 伴随生活资料相对过 剩，各种商业业态在 城市中心混杂聚集， 形成人们共同认知的 生活服务和商贸交易 聚集区 •民间自发形成，具备 相对集中的商业设施 和综合性的商业业态 ，承担城市商品流通 中心的基本功能区
消费出现外延的倾 向，而消费的方向 将会往长兴中心城 区及湖州发展。
现状商业的自然式发展早已跟不上消费需求的增长速度，特别是中高端的商业 需求无法得到满足
商业现状
消费需求
➢ 商业体量庞大，商圈业态分布不均 ➢ 商业市场同质化现象严重 ➢ 成熟知名商业品牌较少 ➢ 精品商业稀缺，密集型小商业发展不足 ➢ 中心城区商业集中、周边地区商业落后 ➢ 缺少主题型商业街区、集中性高端消费 场所
从未来发展看，长兴中心城区需要承载迅速增长的全域性商业需求
中心城区 需求
周边地区 需求
潜在消费 需求巨大
2008年统计数据显示，长兴中心城区 商业面积达到45万平方米，商业体量 虽然庞大，商圈业态分布不均,同质化 现象严重，呈现出量大而质低的现象。
9个镇商业总体量7.9万㎡，总人口 34.5万人，人均商业面积0.23，且均 为低端消费形态商业，不能满足消费 者日益改善的的需求。