地面北 入户
地上1F
北入户花园
（约10㎡）
北露台
地上2F
南露台
地下空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
下 沉 式 庭 院
赠
地下一层(夹层) 送
注：夹层为选配
()
地下二层
注：赠送使用权车位1个
别墅户型：上叠，地上二层+三层，产权面积约111平米
产权面积 包 地上建筑面积：约101㎡
约111㎡ 含 地上附赠面积：10-12㎡ （南向大露台）
题商业和超五星级酒店组成，集旅游、休闲、娱乐和居住功能于一体
纳米魔法小镇：
110-180平米叠加别墅产品， 占地面积为28万方，建面 约14.5万方，容积率0.515， 由32栋地中海风格的精装 城堡别墅组成。
纳米假日城：
室内亲子主题商业中心， 占地约7万方，建面近5万 方。以家庭多元生活体验 为核心，融汇消费、娱乐、 教育、健康等四大亲子趣 味主题消费区。
南大露台
地上2F
地上3F南卧露台源自户型小结：通过大面积附赠控制产品总价，但同时也损失了一定的
居住舒适度；并且地下室大开挖也会产生附加的成本问题
户型特色
高性价比户型，附赠面 积多，附赠率达100%150%，尤其是中下叠， 均附赠地下空间
南北不对称空间分割， 保证每户都有一个楼层 南北通透且南向双开间 ，保证主功能区舒适度
– 专线巴士
佘山旅游度假区的环线旅游 巴士专线，将有3个站点设在 项目周边
早期规划：早期主要规划建设度假酒店、运动休闲和旅游商业设
施等，未包含当前热销的叠加别墅产品
项目早期规划效果图
项目从05年到现在，历 经7年多才开盘，期间除深 坑酒店规划基本未有变化外， 其他产品历经多次调整。
早期规划的主要产品为：
✓ 亲子 IMAX影城：规划世界最大的IMAX巨幕影院，划分有成人影厅和小孩影厅
别墅规划：三层退台式多单元连缀别墅产品排布而成，分东西两区
二期：西区
一期：东区
别墅规划效果图
建筑单体效果图
别墅组团占地约17万 方，地上总建筑面积约10 万方，组团容积率0.6。
规划上，通过蓝色 屋顶的法式乡村风格和 红色屋顶的英式都铎风 格两种别墅产品混合排 布而成。
✓ 纳米邻里中心&纳米小镇：定位为高端美食及购物区，意向商家：屈臣氏、麦 当劳、大润发等
✓ 纳米乐园：定位为儿童玩乐王国、梦幻嘉年华，包括各种玩乐设施、互动项目、 奇趣游戏等，意向商家：愤怒的小鸟主题乐园等
✓ 纳米城邦&纳米学堂：定位为职场体验及国际早教中心，意向商家：星期八小 镇、中澳123教育机构、维多利亚教育机构、熙康健康管理机构等
①酒店及服务式公寓：
包括一座五星级酒店、一 座三星级酒店、四幢服务式公 寓。其中五星级酒店即为建在 大石坑内岩壁上的深坑酒店。
②体验中心：
以娱乐休闲为主题的大型体 验式消费中心，规划配置疯狂刺 激的户内游乐设施、奇妙海底世 界、康体娱乐中心、水上乐园、 影视天地、超级购物中心、美食 汇等服务设施。
当前规划：围绕“亲子主题”的旅游地产定位，由叠加别墅、主
下叠（地下室+1F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率
产权面积 包 地上建筑面积：80㎡
约180㎡ 含 地下附赠面积：100-103㎡ （可隔成两层使用）
额外附赠面积：
65平方米
（含南入户花园、下沉式庭院）
地上1F
地下赠送空间：地下室5.2m挑高，可配置夹层
下叠户型优势： • 附赠面积为三套户型里最多 • 送南入户花园且花园面积最大
深坑酒店由迪拜帆船酒店的设 计公司阿特金斯团队操刀，暂定由 洲际酒店集团运营管理。
酒 店 深 达 80米， 共 19层 ，近 3.7万方，依附大坑南部岩壁建造， 同时提升了周边土地的利用率，而 370间客房均则设有观景露台。
酒店效果图
深坑实景图
主题商业：打造以儿童多元生活体验为核心的室内亲子主题商业
卫生间
地砖
瓷砖
以科勒品牌为主 淋浴器、浴缸、座便器、台盆 、水龙头
卧室
复合地板
墙纸
——
设备
中央空调（品牌以三菱重工为主）、电热水器
备注 若选择配置夹层，加收20万元（包含装修费用），临向内庭设置百叶窗保证夹层起居私密性
卫生间
厨房
夹层
样板房展示：整体样板房装修展示效果较为普通，但结合经济型
低总价叠加别墅的售价情况，客户接受度较高
产权面积 包 地上建筑面积：约95㎡
约150㎡ 含 地下附赠面积：55-58㎡ （含地下空间及地上南露台）
额外附赠面积：
65平方米
（含北入户花园、下沉式庭院、北露台）
中叠户型优势： •三种户型内唯一一套既送 地下空间又有南北露台 • 北向卧室空间舒适感优于 上下叠，且连接露台
中叠户型劣势： • 餐厅与客厅分设两层，不 利于起居生活 • 二楼卫生间靠近南卧室， 对于北卧室动线距离较长
拿地时间
2005年11月
拿地方式
招拍挂
土地性质
商用，40年
地块四至
横山塘东侧、花 辰路北侧
项目位于上海佘山国家旅游度假区辰花路 5088弄，由世茂集团于2005年11月通过公开挂牌 方式底价获取，成交总款3.2亿元，折合楼面价 1590元/平，土地性质为40年产权商业用地，用地 条件为公共设施（酒店、旅游商业、度假设施）。
板块优势
– 豪宅板块大势已成
从规划和价格上看，都是以低 密度、高价、高品质别墅为主， 主流产品总价在600万元以上 传播角度上，通过强调稀缺的 自然生态占有与成熟的区位配 套，已被公认为豪宅板块
– 众多稀缺自然资源
佘山作为大上海后花园，独占 天时地利，占据众多稀缺自然 资源——月湖雕塑公园、佘山 森林公园、佘山天主教堂、福 寿园、辰山植物园、天马山公 园、上海天文博物馆等
下叠户型劣势： • 受面宽限制，空间略感局促 • 多数生活空间基本处于地下 • 地上1F北向卧室基本无采光
采光井
采光井
南入户花园（赠送）
地面南入户
地下一层（夹层）
注：夹层为选配
下沉式庭院（赠送）
地下二层 注：赠送使用权车位1个
别墅户型：中叠，地下室+地上一层+二层，产权面积约150平米
中叠（地下室+1F+2F）：地下室计入产权面积，但不计算容积率
将中叠和上叠的餐厨空 间移至下层部分，在不 影响使用性的情况下， 较好利用了原本“鸡肋 ”的北区空间
户型 小结
户型不足
小户型叠加产品面宽尺度 受限，内部空间相对比较 局促，舒适度受影响
叠墅产品上下楼梯较为不 便，下叠户型基本活动空 间在地下；中叠既有向上 空间又含向下空间，楼梯 运动最频繁；上叠户外楼 梯入户，内部楼梯上三层
（后期加推的西区产品，受当前销售状况良好、且资源更优影响，价格涨幅在15%-20%）
销售价格（按产权面积）
计容面积价格（扣除地下室） 综合还原单价
产品
上叠 中叠 下叠
产权面积
111平 150平 180平
套均总价 (对外报价)
230万 290万 270万
销售单价
2.1万/平 1.9万/平 1.5万/平
– 休闲配套日益成熟
交通、娱乐、休闲度假、星级 酒店等基础配套设施日益完善
区位 条件
交通优势
– 路网交通
距上海市中心区约40公里， 0.5-1小时公路圈可达上海城区 主要地点，其中，距离人民 广场约39公里、虹桥28公里、 陆家嘴43公里。
– 公路交通
沪杭铁路、沪杭高速公路等 干线纵横交错，形成“六横 五纵”的道路交通网 北：A9（G50）沪渝高速 南：A8（G60）沪昆高速 西：A30（G1501）上海绕城 东：嘉松公路
建筑外型上，设计 成多单元连缀，地上共 三层，地面有南北双入 户花园；二三层做退台 处理，设计多个阳台和 大面积露台。
建筑立面为涂料， 屋顶面砖，现场实景效 果一般。
别墅户型：创新设计，三层楼的产品中实现上中下叠三种户型
实景图
如何三层楼的产品中实现上中 下叠三种户型——每一个户型都与 另外一个户型分享某层平面的面积。
途家•管家服务：
✓ 引入美国斯维登酒店管理品 牌入户式贴身管家服务
✓ 7*24小时自住、度假、租赁 的灵活转换
✓ 针对空置房，私人管家全权 打理，常住常新，保值增值
途家•托管服务：
✓ 开放式租约：售卖自住之外 多余时间托管
✓ 收益按月结算：业主随时可 登陆平台查询订单收益，收 益按月结算
✓ 全国交换入住：途家全国房 源交换入住
如下图户型剖面所示：
✓ 下叠（红色，180平）：南向花园入户， 地上一层+地下室，地下室挑高5米， 可分割成两层使用
✓ 中叠（蓝色，150平）：北向花园入户， 地上一层+二层+地下室，地下室5米
✓ 上叠（黄色111平）：北向外挂楼梯连 接的二层露台入户，地上二层+三层
户型剖面图
别墅户型：下叠，地下室+地上一层，产权面积约180平米
下叠地下空间
上叠—客厅
上叠—露台
下叠—楼梯
中叠—地下空间
示范区展示：围绕“亲子旅居”的概念定位，打造欧式“魔幻城
堡”，现场售楼处、园林景观均以儿童城堡的形象展示，展示效果佳
售楼处正面实景图
售楼处背面实景图
景观示范区实景图
“途家”托管模式：签约途家网，在自住之外的多余时间提供
专业的房屋管家和托管服务，作为投资类旅游地产销售的一种噱头
下叠北卧采光有限；上叠 次卧过小，只能做功能房
地下空间挑高5.2M，夹层 改造增加成本
装修标准：别墅产品以精装修交付，根据户型的不同配置不同装