面积区间㎡ 88-90 183.97 225.6 510
套数 434 10 20 4 468
套数比 92.74% 2.14% 4.27% 0.85%
总建面㎡ 总建面比 38626 1840 4512 2040 47018 82.15% 3.91% 9.60% 4.34%
备注
39层为避难层
带私家游泳池
产品定位方向
•城市低密高品质小高层纯居住 社区 •交通便利， •高品质配套完善 •高品质生活赋予品质保证
居住功能
全方位的居住舒适 感
增值 因素
安全私密、闹中取静的居 住环境
完善高品质的生活配套
投资价值
资产架构的组成部 分和投资渠道
高品质的物业管理服务标准
物业发展建议之一
•城市高端居住区稀缺项目具有 较强的保值增值特性
保健 因素
良好的升值保值潜力。
客户 共性
城市高端项目客户结构的共性
年龄 家庭结构 区域 职业 购房目的 购房次数 购房原因 30-50岁的中青年为主 中年之家、孩子三代家庭为辅 以项目所在区域为主 私营业主、个体经商户、企事业单位，外地中高管理为主 自主为主，其次为自住兼投资 再改为主 提升居住档次，改善居住环境为主
竞争 比较
月份 3月 4月 5月
现房项目存量分析
销售情况 销售套数 4 12 14 销售面积 485.61 2208.9 2412.12 成交总价 623.47 3710.7 4018.26 成交均价 12839 16799 16659 158
新增 新增套数 新增面积 30056.6 9 155 141
现房距离本项目较近，然目前已经销售完毕，其后期销售价格 13000元/平米，对本项目有一定的参考意义。
项目价值属性决定项目契合高端客户的价值认知
高端客户 价值认知 高端项目 本项目 价值条件
•传统城市高端居住区，高端人 士集中居住区
•城市核心地段的公景观
匹配条件
身份标签
彰显地位与实力
致胜 因素
城市核心地块或稀缺资源 突破创新的明星产品 相对较低的居住密度（容 积率、覆盖率）
发展商目标理解
发展商目标理解
背景分析
·
1.房某市某市首个项目！ 2.某市千年文化底蕴地区主流豪宅区！ 3.高成本下的顶端豪宅市场营销运作！ 4.复杂地块，诸多“难言之隐”！
目标：3个月销售5个亿
5
竞争 比较
户型编号
现房项目存量分析
户型 一室二厅一卫 A1、A2、A3 二室二厅一卫 C（40-49F） 三室二厅二卫 B1 （40-49F） 四室二厅四卫 顶悦城堡 50跃51 合计
项目项目现房少量房源，销售4套，新增供应158套；但4、5月销售 12、14套，销售依然缓慢。
竞争 比较
月份 3月 4月 5月
现房项目存量分析
销售情况 销售套数 14 9 14 销售面积 1446.75 780.85 1485.92 成交总价 1779.84 945.03 1852.36 成交均价 12302 12103 12466 54 45 31 存量 存量套数 存量面积 5354.26 4573.41 3089.49
房地产项目营销策略报告
思 路 导 图
1、一期成果 2、目标理解
3、市场解读
4、推盘节奏 5、营销策略 6、推广包装
第一期成果
总平规避不利因素，产品平衡，利润最大化
房某市项目经济指标 一 二 规划建设用地面积 规划总建筑面积 （一）地上建筑面积 1.商业建筑面积 2.公寓建筑面积 3.办公建筑面积 4.社区服务用房建筑面积 （二）地下建筑面积 1.地下1层商业建筑面积 2.机动车库建筑面积 3.非自动车库建筑面积 4.设备建筑面积 5.公寓建筑面积 6.办公建筑面积 三 容积率 18839.89㎡ 115737.32㎡ 75353.04㎡ 16069.06㎡ 36975.66㎡ 21794.35㎡ 513.97㎡ 40384.28㎡ 5074.56㎡ 30865.95㎡ 1085.48㎡ 2290.36㎡ 393.66㎡ 674.33㎡ 4
项目一期设计成果
86平米， 套一计24套
50-100平米， 150-200平米， 200-300平米， 300-500平米， 500平米以上，
109-119平米，套二计71套
139-169平米，套三计168套
商业总建面2.1万平米，合计137套
1栋
住宅总建面3.7万平米， 合计273套 2栋
3栋
写字楼总建面2.2万平米，合 计92套
备注：此数据为备案数据 销售情况与存量
60 50 40 30 20 10 0 3月 4月 5月 54 组
45
31
14
9 销售套数 14 9 14
14
存量套数 54 45 31
销售分析： 现房以大户型为主：市场供应户型以75-160平米为主，09年6月开盘市场较好,销 售状况良好，目前项目以基本售罄。 价格：项目销售赶上市场大势，一直销售 理想。
总平
可售面积：共计79913平米（不含车位） 商业： 21143平米 住宅： 36975平米 写字梯： 21794平米
四
五 六 七 八 九
建筑基底面积
建筑密度 绿地面积 绿地率 机动车位 非机动车位
8166㎡
43.34% 2850㎡ 15.13% 731辆 1500辆
50平米，
计41套 计42套 计20套 计6套 计11套 计14套 120-140平米， 计15套 170-190平米， 计17套 230-270平米， 计30套 290-330平米， 计28套 380平米以上， 计2套
销售分析： 主力户型：市场供应户型以80-90平米一房为主，总价适中，但由于开盘时间为10年3月, 市场较好,销售状况良好. 价格： 3月份开盘均价为14000元/平米，价格从开盘至今,已上涨至18000元/平米，目前 销售缓慢
二期共推468套，目前存量为300套，市场存量较大，目前销售缓慢， 但总量不大，对本项目有一定威胁
存量 存量套数 存量面积 1367.8 29215.5 26803.4
备注：此数据为备案数据 销售情况与存量
200 150 100 50 0 3月 4月 5月 155 141
4
12 销售套数 4 12 14
14
9 存量套数 9 155 141
销售分析： 项目以舒适型大户型为主：市场供应 户型以115--175平米为主，三期开盘 市场较好,销售状况良好. 价格： 2月份开盘均价为12000元/平 米，到目前已上涨至16000-18000元/ 平米，目前销售缓慢