告别传统， 引领西安广场休闲商业时代
西安大雁塔北广场商业整体定位营销 调整方案97PPT
3、商业形态定位是什么？要吸引哪些商家进驻？对 进驻商家的选择标准和要求是什么？
4、如何搭建统一的运营平台，让进驻的商家能够赚 到钱？
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8问雁塔北广场
5、如何通过改造来改变目前的商业的黯淡， 让项目拥有良好的商业成交氛围？
6、如何处理好雁塔北广场和商业之间的交融 关系，让两者彼此促进
n 现象 雁塔北广场除了被动地放喷泉和音乐，其他方面被 动和不作为；所做的活动屈指可数，没有与商家经 营互动，进驻商家并没有从运营中尝到甜头
n 反思 如何解决商业运营和北广场管理办的里外两层皮、 寻找到自己的位置并主动担负起主动运营的责任？
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没有活动、没有运营、没有扶持和培育，再好的地 段，商业也只能捧着金饭碗要饭吃！
n 没有曲江一班人对商业运营规律从招商政 策、扶持和运营措施的充分理解和得力执 行，雁塔北广场的商业运营难上加难
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北广场调整成功，商业成功一半！
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SWOT分析结论
n S-优势——区位、稀缺资源 n W-劣势——口碑、口碑影响 n O-机会——趋势、决心投入 n T-挑战——整合、投入执行
不再是空旷，而是一个个休闲体验的细节、情节 n 北广场将吸引越来越多城市中间阶层、小资、白
领和品位家庭的关注和参与，成为他们休闲娱乐 活动的必到之处 n 北广场不仅是一个名词，更是西安全新生活方式 的形容词，以及一种生活态度的动词
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广场文化，应该是充满细节的个人体验
西安大雁塔北广场商业 整体定位营销调整方案
97PPT
2020/12/6
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从政治冠军到商业明星，北广场急需关键的一跃！
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中国，只有一个曲江； 西安，只有一个大雁塔北广场！
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n 超越景观，还北广场以城市休闲广场本色 n 超越接待，把北广场还给广大市民和游客 n 超越空旷，把商业热闹氛围还给两侧商建
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宁波天一广场：现代和传统、本土和异域， 休闲和商业和谐的典范
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结论1
大雁塔北广场不等于一个喷泉那么简单！ 大雁塔北广场不仅是政府的会客厅和接待点 还是广大市民的休闲乐土和待客之地 还是外地游客西安之旅的出发地和回归地
3、形象
n 现象 从开放初期的争相前来，到今天的陷缺乏人气；从 最初的引以为荣到今天的“那里是旅游景点，怎么
会 去那里吃饭？”的非正常口碑
n 反思 是城市商业、旅游商业还是其他？雁塔北广场是没 有魅力，还是没有找到释放魅力的有效方式？
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北广场的招牌是喷泉，但不能只有喷泉！
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（二）定位的指导思想
给广场松绑 让文化落地 还商业本色 造繁华天地
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（三）北广场定性
欲引爆北广场两侧商业 先调整北广场功能定位
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解决之道
n 北广场两边可在目前的基础上改造成休闲 商街，营造良好的休闲商业氛围
2007, 告诉世界，一个全新、真正的雁塔北广场！
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汇报纲要
归根溯源——把脉雁塔北广场 魂归商业——定位雁塔北广场 限时爆破——营销雁塔北广场
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一、归根溯源
——把脉雁塔北广场
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n 2003年12月31日，雁塔北广场盛大开放； n 2006年12月31日，雁塔北广场商业星星点
灯，可以忽略，甚至视而不见… …
n “古时宫中有大鸟，三年不鸣，一鸣飞天！”
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把雁塔北广场还给人民； 把雁塔北广场还给商业； 把雁塔北广场还给时代！
雁塔北广场必须在商业上展示出她的独特活力，展 示在商业上的不二价值，告诉世界一个真正、全面、 全新的雁塔北广场！
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重中之重是自上而下，为雁塔北广场
松绑、减负
松开广场无需承担的过多使命 减掉项目无法承载的过重限制 轻装上阵，回归本位 用市场的角度、用商业的体系出牌
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（四）北广场定位方向
依托雁塔北广场景观资源和休闲的广场文 化，以为本地市民为主、为先、带动外地游 客参与、融汇餐饮、娱乐、艺术，室内室外 一体、荟萃特色休闲商业品牌和娱乐体验经 济的汇聚地。
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一个西安，只有一个雁塔北广场
大雁塔北广场，不仅有旅游和景观，更有商业和休 闲，商业和北广场本来就是不可分割的一个整体
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结论2
n 北广场并不只是在喷泉开放时方万人涌动 n 北广场并不只是简单、短暂停留的代名词 n 北广场并不只是游客、学生、老人的闲逛之处 n 北广场倡导并弥漫着互动性强的广场文化，广场
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4、口碑
n 现象 已经进驻的商家对雁塔北广场叫苦不迭；外面的商 家视为禁地，雁塔北广场在商界中影响式微
n 反思 雁塔北广场如何解决解决高知名度下的美誉度和品 牌忠诚度问题，让商家实实在在赚到钱
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5、运营
n 反思
城市会客厅是雁塔北广场的阶段性使命、使命之一 还是贯穿始终的唯一使命？如何让老头子满意的同 时，让老百姓高兴、让投资和内经营的老板兴奋？
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“老头子”可以带来新闻和关注，但是带不来 休闲和氛围！
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6、团队
n 现象 以往管理方对商家的经营更多是禁止和约束，商家 感受不到运营商的主动帮扶意识，更像一个政府部 门的管理者！
n 反思 商业成败在运营团队，如何在整合统一运营主体基 础上，建立符合雁塔北广场的运营思路和体系？
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雁塔北广场360度品牌扫描
•运营
•影响
•形象
•商家
•雁塔北广场
•口碑
•团队
•竞争
•定位
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1、影响
现象： 曲江新区3年大变，地价、房价、游客、反响与日俱 增，雁塔北广场商业从房价到租金却不增反降，与 诸多第一不相符合，在西安商界中逐步被边缘化
反思： 是没资格做NO.1？还是做错方向？或是方法不对？
7、如何整合和联动周边的商业、休闲资源， 做大、做强休闲商业板块？
8、如何通过内部管理调整，建立一套真正符 合商业市场规律、行之有效的商业运营保 障服务体系。
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亚洲最大的城市喷泉； 全国最多的广场灯带和休息座椅； 西安最好建筑形态与布局上与现代商业背道而 驰，过于威严、庄重，缺乏亲和力和互动， 难以形成商业和卖场氛围
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休闲商业的精髓在于小、散、细
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面临机会
n 旅游-休闲-体验，城市商业正处于从传统中 心商业向新兴休闲商业转变
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（三）重新审视项目的王牌资源
——定位前的项目商业SWOT分析
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核心优势
n 千年大雁塔景点国内外的旅游知名度 n 城市最大景观广场的号召力和稀缺资源 n 曲江板块整体蒸蒸日上的投资洼地效应 n 曲江对北广场的重新审视和做旺的雄心 n 连接东南西北、四通八达的便利交通
在优势中找卖点 在劣势中找突破 在机会中找发展 在威胁中找方法
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二、魂归商业
——定位大雁塔北广场
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定位大雁塔北广场
n 基础：在曲江的坐标系下 n 起点：定位的指导思想 n 前提：北广场定性 n 方向：北广场定位 n 格局：北广场业态 n 布局：北广场空间划分
n 曲江和大雁塔周边新建项目，将带动人气 聚集，雁塔商业板块呼之欲出
n 北广场目前进驻商家生意下滑，可借机对 其整体统一托管，拿回经营主动权
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应对挑战
n 没有现有商建的有效改造，商业氛围的营 造无从谈起
n 没有自上而下对北广场功能定位的充分松 绑，没有北广场整体休闲氛围的兴起，商 业的火爆近乎无源之水
7、竞争
n 现象 从慈恩镇、秦汉唐和芙蓉坊、大唐芙蓉园新天地， 大家争相从北广场和曲江的发展中成功借力、借势
n 反思 雁塔北广场如何找到差异化竞争、领舞北广场和曲 江商业板块的切入点？
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