人民南路及延长线
创新时代广场
高盛金融中心 华润熙悦广场
7
7 1.2
八宝街-骡马寺
成都乐天世界
大有智慧广场
20.9（总商业体量)
7.6
其他商圈
商业 现状
购物中心不断增多下，传统百货、超市受到冲击，面临调 整
天虹商场2014年年报显示，包括成都莱蒙置地广场 项目在内的共计18个项目在2014年营业业绩均未达标。 尽管在2014年成都部分商业项目销售统计数据中，
海洋主题——成都海滨城 文化艺术主题——上海K11 音乐主题——虎门1387音乐mall
动漫主题——广州动漫星城
儿童主题——重庆童兜天地TICO店
街区休闲主题——成都太古里
主题化
文化艺术主题：可以提升商业形象、增强购物体验，但对 商业选址、开发商经济实力、运营能力考验较大
在购物中心饱受“同质化”诟病下，艺术主题购物中心的出现使业界眼前一亮。
成都万象城以16.2亿元的销售成绩位于第2名，但其中
尚泰百货的人气并不旺盛。
随着电商的快速发展，以及购物中 心的不断增多，传统百货、超 市受到较大冲击，销售额下滑为主 要关店原因。
原因 分析
电商持续增长、购物中心的不断增多，传统百货缺乏核心 竞争力
2008-2014年网络零售交易Байду номын сангаас社会消费品零售总额比值
艺术主题购物中心投入大，对商业选址、开发商经济实力、运营能力都是较大的考验，并不适合每个开发商。
主题化
评价：
主题活动：核心在于唤起心理共鸣，达到吸引人流带动消 费的目的
文化主题活动可以以传统节日、知名电影、经典动漫、音乐、艺术等为主题切入，针对不同客群，形式
多样化；
文化主题活动的核心在于唤起人们心理共鸣，达到吸引人流带动消费的目的； 主题活动只是配角，与活动相关联的商品销售才是主角。
名，春熙店连续第四年蝉联成都百货销售榜首；另外，伊藤双楠店也凭借16.4亿元的业绩挤进前三。
表：成都王府井百货、伊藤洋华堂运营较好的核心因素分析
商场 业态组合 王府井百 货
业态规划 品牌档次 中高端为主(周边商场以高 端和中端为主，形成差异化)
客群定位
客户特征
其他原因
业态规划告别单一百货业态，并根据市场变化 调整品牌及业态
表：成都市区部分在建或即将呈现的购物中心体量（万平米） 商业名称 大悦城 银泰城 THE ONE 龙湖金楠天街 首座MAX 商业体量（万平米） 16 12 10 15 3.1
盐市口-春熙路商圈
目前，成都市区主要商圈已经运营的购物中心（含百货）体量达540多万平米。
成都青羊万达广场 28（总商业体量 ) 成都市区在建或即将呈现的主要购物中心体量超过 210 万平米。
主题化
购物中心主题化是市场不断细分下的发展趋势，主题 必须与商业相结合，否则将沦为形式
主题体验式购物中心，指根据消费者的兴趣、爱好、年龄、知识和教育背景以及社会角色等因
素，将购物中心细分成与之相对应的主题鲜明、个性独特的多元化消费场所，借业态及品牌组 合，通过建筑设计、室内装饰、商品服务等细节配合体现统一的主题。 主题式体验正成为购物中心跳出同质化、吸引客流、增强客群记忆、引导客群消费的重要手段。
线上线 下结合
未来购物中心将更加智能化，O2O模式下利用大数据对客 户深度挖掘，从而提供个性化服务、实现精准营销成大势 所趋
12大功能： 来店签到功能 二维码生成、发布、订阅查询功能 预定排队抢号的功能 微博分享功能、微博大刷屏 优惠券、活动推广及信息发布功能 商户的客户管理功能 会员积分管理功能 手机支付功能 购物中心指南功能 车位占位与引导功能
成都购物中心现状及未来探索
商业 现状
成都购物中心井喷式发展，市场竞争激烈
据有关数据显示，2013年，成都以106.6万平方米的新建购物中心面积位居全球榜首；2014年，成 都分别以新建98万平方米、在建300万平米的购物中心面积位列全球第二名、第三名。 购物中心的高速度开发与整体消费能力的有限性形成巨大反差。
商业 现状
目前部分购物中心业态虽有所调整，但仍难逃同质化怪圈
凯丹广场各业态占比 万象城各业态占比
零售占比：60~75%左右
休闲娱乐占比：7%~10% 餐饮占比：10~20% 环球中心各业态占比 其他占比：2%~10%
服饰、百货类比例逐渐减少，餐饮、休闲娱乐占比提升，其他新型业态逐渐出现， 但大多购物中心同质化严重。
星际里百货
奢侈品卖场
星际里儿童购 物中心
一般
儿童、亲子、家庭休闲娱乐已成 为每个购物中心标配，同时临近 居住区的儿童购物中心更有优势， 未来竞争堪忧 项目达到性、昭示性弱、商业口 岸较差，虽该片区内汽车销售产 业较为聚集，具有较好的基础， 但是就单个项目来讲，是否能成 功运营，与本项目引入的汽车品 牌、后期经营策略等相关。
消费快捷方便 不受地域限制
政府监管及物流支付环境 日益成熟
网购消费方式 已融入人们的生活
案例—王府井网上商城
案例—银泰城线上线下整合架构图
案例—伊藤洋华堂网上商城
评价： 目前不少购物中心建立了自己的购物网站，大多以产品和活动展示为主，拓展了其营销渠道，但对销售额的提升有限； 同时，部分购物中心（如银泰城、王府井）已尝试推出自己的APP，打造O2O平台。
消费者可以随时随地 在移动客户端下单
消费者
商家获得精准的信息之后，便可组织供应链资源， 同时提供个性化服务，实现精准营销
商户
移动互联网
移动互联网利用消费者在移动客户端上留 下的痕迹对消费者信息进行整合
大数据再将这些数据做深度挖掘，得知
每一个消费者的需求
大数据
云计算
云计算将这些碎片化的数据和行为， 加以搜集汇总到云端
案例——北京侨福.芳草地：大量运用小品、雕塑（艺术大师达利的雕塑真品）进行景观化处理，增加趣味性娱乐性 形成差异化；（与直接对建筑结构包装不同，小品雕塑可以经常更换）
案例——上海K11：将人文、艺术、自然融入建筑、运营等方面，给人全新的体验。
评价： 购物中心增加文艺元素是差异化竞争的不错选择，可以提升商业形象，增强消费者购物体验； 在初期消费者出于好奇心理，人流量会比较大，但如何让主题与商业结合刺激消费才是关键；
中产及以 上
中年人为 主
内部动线清晰简单
伊藤洋华 堂
1.业态品类多：覆盖全客层消费，高中低齐全 2.差异化业态：超市和家居馆为其亮点业态， 有不少自营品牌，品质好，为其带来较大人气
中低端为主（与同档次商场 相比，有其独有品牌，如部 分日系品牌）
中产
年轻人为 主
1.营造购物氛围：对 商品摆放、店内布局 装饰有严格要求， 2.注重引导消费：比 如儿童区就是孩子的 游戏区，卖书的地方 就是阅读区，卖食品 的地方就是免费品尝 区…… 3.注重细节和服务
表：成都市区在运营的主要购物中心体量（万平米）
核心商圈 项目名称 富力广场 财富中心广场 IFS 太古里 晶融汇 王府井 银石广场 伊势丹 伊藤 新世纪广场 茂业百货（盐市口） 茂业天地 北京华联 第一城 EGO 仁和春天 摩尔百盛 远东百货 群光百货 茂业百货（总府路） 仁恒广场 美美力诚 地一大道 雄飞中心 伊藤 龙湖三千集 成都华联 SM广场 来福士 凯德天府 苏宁广场 凯丹广场 九方 环球中心 奥克斯广场 茂业中心 世豪广场 伊藤 复城国际 新城市广场 远东百货 金牛万达广场 锦华万达广场 鹏瑞利青羊广场 龙湖北城天街 龙湖时代天街 万象城 阳光新业中心 凯德金牛 339欢乐颂 凯德广场沙湾店 财富又一城 商业体量（万平米） 25 6 21 10 4.3 4.2 2.6 6.3 1.5 2.95 6 7 6 2 2.4 2 4 6 10
成都好一城儿 童购物广场
儿童购物、娱 乐
汽车销售
未知
评价： 在商业体量巨大、同质化竞争下，转型或许是一条出路，但转型必须根据地理 区位、交通、当地人文环境、消费习惯和需求等多方面综合考量。
商业 演变
随着消费习惯的改变，未来的购物中心将发展成满足消费 者精神层面的生活平台
当消费方式变得多样，消费习惯正在发生改变，购物中心的消费行为已不再 是单纯的购物，而是向精神层面的满足感延伸，购物中心逐渐由商品集合向营 造生活方式转变。
购物中心是什么，承载怎样的功能
未来的购物中 心是生活平台
社交 空间
消费 空间
文化 渗透
商业 突破
购物中心作为生活平台，展现的是生活方式，而消费者的 体验感决定其成败，未来的购物中心需从多方面寻求突破 生活平台
营造生活方式 信息传播 文化渗透 社交空间 休闲空间 消费空间
从客户需求、增强体验感出发，寻求突破……
居民消费行为持续改变下，电商高速增长，对实体零售冲击较大
传统百货从业态、品牌、硬件条件、及运营模式等多方面均无法与购物中心抗衡
分类 客群定位 业态、和功能 空间作用 品牌 经营方式 统一管理、统一经营 业态：单一；服装服饰、鞋帽箱包、化妆护 是百货的联营和自营 是商品的展示空间，同时 品牌同质化，缺乏创 模式 ； 肤品零售为主 也是容纳消费者购物的空 功能：将同一品类的商品聚集在一起进行关 间 新 百货的联营扣点让百 联销售，百货以供给方划分功能 货对定价、现金流具 有一定的自主权 统一管理、分散经营 购物中心的空间设计出发 是购物中心租赁模 业态：丰富，零售比例下调，餐饮，娱乐等 品牌更加多样化，国 比例增加 点是从消费者，为了能吸 式； 外的快时尚品牌在购 功能：购物中心按照消费者需求划分购物中 引并留住消费者，购物中 购物中心的租金形式 物中心快速兴起 心按需求方划分功能 心努力经营自身的空间 让品牌店铺有更大的 经营空间
商业 转型
在同质化竞争下，部分商业项目谋求转型，但商业转型需 谨慎，综合分析各方面因素后”对症下药”。