郑州某国际公寓市场调研报告(doc 38页)兴亚国际公寓第三类空间，第三种生活项目市场调研报告德邻房地产咨询有限公司2005-10-25德邻地产兴亚国际公寓市场调研报告目录：第一篇郑州概况第一章郑州简介第二章郑州经济发展状况第三章城市规划及发展趋势第二篇郑州房地产整体市场概述第一章 2002年郑州房地产回顾第二章 2003年郑州房地产市场分析第三章 2003年郑州房地产政策分析第三篇项目区域房地产市场分析第一章区域划分第二章区域市场分析第三章项目片区市场分析第四章项目区域在售楼盘及竞争对手分析第五章项目区域畅销与滞销分析经济和社会发展的主要预期目标是：全市生产总值增长13％；地方财政收入增长14％；全社会固定资产投资增长25％；社会消费品零售总额增长13％；外贸出口增长25％，实际利用外资增长30％；居民消费品价格总水平上涨控制在4％左右；城镇居民人均可支配收入增长8％，农民人均纯收入增长7％；人口自然增长率控制在6‰以内；城镇登记失业率控制在4％以下。

三、郑州市与全国省会城市发展对比情况1、国内生产总值（GDP）：郑州市2004年GDP达到1375亿元，在全国26个省会城市中排名第12位；财政收入114.8亿元，在全国26个省会城市中，排名第6位，超过了武汉。

2、财政、金融：2004年，全市国民生产总值达到1375亿元，地方财政收入114.8亿元，而后者被郑州一再强调“在中部地区省会城市中位居第一位”。

3、综合排名：2004年，中国社科院联合有关高等院校连续3年对中国城市综合竞争力进行了排名，郑州都在40名之后。

在2005年的排名中，郑州排第50位。

4、人民生活：2004年，城镇居民人均可支配收入达到9667元，增长11.8％；农民人均纯收入达到4183元，增长15.2％，首次超过城镇居民收入增速；城市居民人均住房面积达到22.6平方米，农村人均住房面积达到42.7平方米。

通过简要对比分析，可以看出郑州市四年来保持了持续、稳定、健康发展态势，经济实力逐年增强，人民生活水平日益提高，经济总量在全国省会城市中位居中游靠上，但发展速度相对较低，主要经济指标除财政一般预算收入、城市居民人均可支配收入及金融方面以外，各指标2004年增长速度的位次均低于该指标总量的位次。

第三章城市规划及发展趋势1、城市规划“郑州,郑州天天挖沟，一天不挖不是郑州”。

连郑州的小孩子都知道这句抱怨。

这个黑色幽默，在暴露了以往城市缺少规划的不足的同时，更大程度地反映了这个城市的飞速发展……”郑州的新城市规划是从郑东新区开始的。

以国际竞标方式完成的这个郑州规划史上大规划从此拉开了郑州市高起点规划、高标准建设、高效能管理和高水平经营城市的序幕。

根据郑州市总体规划，远期郑州市的建成区面积将达到５００平方公里，而其所需要的城市腹地面积将会在这个基础上扩大５至６倍，换句话说，未来郑州市的总体规划中郑州市区面积可达到３０００平方公里。

近两年，郑州城市布局将调整为“多中心组团式”。

未来若干年，郑州将以公路港、铁路港、航空港三个港和三环以内的中心组团、北部花园口组团、西部须水组团、东部圃田组团、东南部航空港组团五个区为基本发展框架，以中心组团为核心，以东部组团为建设重点，各组团之间留有绿色地带分割，形成相对独立的城市发展区。

近期目标是到２００５年，在报请国家批准的前提下，城市建成区面积扩大到１８９平方公里，人口增加到２３０万～２５０万，城市化水平达到４５％；中期目标是到２０１０年，建成区面积扩大到绕城高等级公路以内２５０平方公里，人口达到３００万，城市化水平达到５５％；远期目标是到２０５０年，市中心区人口达到５００万，城市化水平达到８０％，确立郑州区域性中心城市的地位。

2、发展趋势城市化是现代化必然要实现的目标，也是现代化的基本标志。

２０世纪５０年代以后，很多国家明显加快了城市化进程。

据资料显示，１８００年～１９８０年，世界人口增长了３．５倍，而城市人口却增长３５倍。

迄今，一般发达国家城市化率在８０％以上。

经查《２００１年中国城市统计年鉴》，２０００年中国３５个省会和计划单列城市实有人口１０．８７２９亿，占全国人口的８５．２％，其中城区人口２．８５８３亿，依此计算，中国城市化率为２６．５％。

若以管辖范围内的非农业人口２．９６２２亿来计算，城市化率为２７．３％。

在河南省《关于加快城镇化进程实施意见和关于加快２５个重点县市城镇化进程意见》中指出，未来５年河南省城镇化发展和建设的重点是：一、把郑州市建成国家区域性中心城市。

２００５年，郑州市建成区面积扩大到２００平方公里，全市城镇化水平为４５％左右。

二、加快包括洛阳、开封、新乡、焦作、许昌、平顶山等城市在内的中原城市群发展步伐，形成一个环郑州的、崛起的中原腹地城市群。

三、把安阳、信阳、南阳、三门峡等建成带动豫北、豫南、豫东、豫西南区域经济发展的地区性中心城市。

四、把漯河、濮阳、鹤壁、驻马店、周口、济源等中小城市发展成为各具特色的大中城市。

到２００５年，全省城镇化水平提高到３０％左右，城镇人口达３０００万，５年新增城镇人口约８００万。

与沿海等发达地区相比，河南省经济发展中的一个明显缺陷是城市规模偏小，影响力偏弱，缺乏一个辐射力强的特大中心城市，如长江三角洲的上海、珠江三角洲的广州以及中西部的武汉、西安等。

作为带动区域经济发展的龙头，郑州市虽有良好的自然和经济区位条件，但就目前国内外经济竞争态势和现代化建设任务的迫切要求来讲，都不允许用较长时间去建造一个单独的大核心。

关于中原城市群的问题，相关部门曾进行了历时两年的调查研究，就目前郑州市的发展水平来说，还难以对河南省各省辖市起到经济辐射作用，只有组团发展，以郑州为中心，结合周围中等城市，以整体向外辐射，才能使全省的工业化、城市化水平迅速提高。

因为较单个城市相比，团队的辐射竞争力将大大加强，影响的地域和市场也将更加广阔。

城市新区的规划建设、城市的“再造运动”，都将给城市的经济发展注入新的活力，但是有些问题我们必须面对。

事实上，河南省城市规模普遍偏小，人口布局分散，城市之间缺乏明确分工，各自为政，发展较为盲目，城市之间联系也不够密切。

这些问题如果得不到解决，将严重影响中原城市群经济圈的发展进程。

河南在有意识地打造组合型城市。

郑州作为核心城市，在大力发展郑东新区的基础上，充分发挥区位优势，使郑州成为现代制造业基地、农业示范园区和全国性的商贸物流中心，把郑州真正建设成为国家级区域性中心城市。

在河南，城市群个体城市普遍缺乏联系，现有高速公路网的建设还仅局限于核心城市和周围城市间，这也是城市间缺乏经济联系的主要原因。

而网络发展不应局限在周围城市与核心城市的联络上，各个城市之间也应该有便利的交通连接。

只有形成一个真正意义上的网络，才能形成“一小时经济圈”。

中原城市群承东启西，连南贯北，有着优越的区位环境。

而各城市均有自身的比较优势，又有国外和沿海发达地区的大量经验可供学习借鉴，借助西部大开发的大好机遇，中原城市群有望在未来１０年内迅速崛起。

正如著名经济学家、社会学家费孝通先生所说，从整体中国经济格局着眼，中原地区不仅能成为河南经济的心脏，甚至还能成为亚欧大陆桥经济走廊的中心枢纽。

第二篇郑州房地产整体市场概述第一章 2004年郑州房地产回顾商品房情况：2000年以来，郑州市房地产开发综合指标以年均30%左右的速度快速增长。

2004年，商品房投放面积达到546.74万平方米；商品房销售面积达到504.28万平方米；商品房销售额达到131.91亿元；商品房开工面积达到1317万平方米；商品房竣工面积达到348万平方米。

新开工面积554万平方米，同期商品房销售面积大于商品房开工面积和商品房竣工面积，市场需求旺盛。

2003年郑州市商品房投放面积、销售面积等指标在全国28个主要城市中排名17位左右，处于中等偏下水平。

商品房销售价格方面，近三年郑州市商品房平均价格波动不大，走势平稳。

2004年住宅类均价2297元/平方米，较上年上涨了9.3％。

其中多层住宅：实际销售均价为1934元/平方米（不含经济适用房），同比上升了9.2％。

经济适用房价格为1370元/平方米，与上年相比上涨4.3％；高层：价格为2874元/平方米，同比上涨1.8％；别墅：价格为3626元/平方米，同比上涨了16％。

写字楼价格为3492元/平方米，同比上涨9.2％各类型住宅价格变化趋势年份2001年2002年2003年2004年多层均价（元/M2）1796 1697 1770 1934与上年度相比升降幅度—-5.6％+4.3％+9.2％高层均价（元/M2）3195 2935 2823 2874与上年度相比升降幅度—-8.1％-3.8％+1.8％别墅均价（元/M2）3287 2992 3121 3626 与上年度相比升降幅度—-9.0％+4.3％16％写字楼均价（元/M2）3235 3023 3177 3492与上年度相比升降幅度—-6.3％+5.0％+9.9％2005年一季度，郑州市房地产的销售均价为2600元/平方米，其中多层均价为2100元/平方米，高层均价为3216元/平方米，别墅均价为4129元/平方米。

随着市政府北移东扩的方针的确定和实施，郑州良好的发展机会吸引了大批全国知名的地产开发企业如：浙江绿城、上海绿地、天津顺驰、浙江中义等的进驻，郑州房地产市场风起云涌，竞争空前激烈。

外地地产大佬的加入，提高了我们的竞争水平，抬高了市场准入门槛，对郑州乃至整个河南房地产市场的发展、房价的提升、竞争力的提升都会起到积极作用。

二手房成交情况2004年二手房成交套数为5363套，完成了市政府下达的5000套的任务，二手房成交面积达到43.40万㎡，同比增长了144.9%，二手房成交均价为1021元/㎡，同比上涨3.1%。

其中：私房交易（含安居房交易）3386套，是上年的1.12倍，房改房上市1979套，是上年的2.02倍。

第二章 2004年郑州房地产市场分析（1）2004年销售增长情况2004年郑州市房地产完成开工352万平方米，竣工300.2万平方米，全年商品房投放量546.73万平方米。

较上年增长26.7%，销售额92.68亿，较上年增长30.4%。

近三年来，商品房销售平均增幅达26.4%，市场需求日趋活跃。

尤其是2003年销售增长达40%以上，供销结构、产业结构合理。

（2）2005年1季度销售增长情况据郑州市房地产交易中心最新资料统计，今年一季度共销售商品房9624套，同比上涨21.22％，销售面积118.23万平米，同比上涨21.8％，均价2359元/平米，同比上涨了6.6％，住宅销售面积占总销售面积的93.5％。

如下表：05年一季度去年同期增幅住宅77.53 54.45 42.39%其中：多层55.03 28.92 90.28%高层19.41 23.33 -16.8%别墅 3.09 2.20 40.45%其中：办公用房 3.10 3.82 -1.8%商业用房 5.78 9.45 -3.8%合计86.32 67.33 28.2%05年一季度与去年同期之比住宅其中：多层71.08 29.8％别墅 2.28 100％高层34.43 28.57％经济适用房10.45 92.1％非住宅其中：办公用房 2.82 27.3％商业用房 4.93 -10.53％3、销售户型趋向功能齐全型。