盘，5月底开始按照营销计划执行。
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案例二：城央·360°集中式开盘前“限量内部认购”
监控：
广告出街后意向客户、前台来电的数量大幅增长 积累大批量客户；
5月底，凤馨苑洋房尾货清货迅速 在竞争了。
时间紧急的情况下，设计可考虑使用已成熟的其他盘 方案、或者模板，保证广告按时出街；
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案例二：城央·360°集中式开盘前“限量内部认购”
背景：
广州房地产市场自春节以来快速升温，价量齐升； “城央360”（凤妍苑）洋房新组团定于6月13日首度开
风景博物馆 生活艺术馆
背景：已成交的客户及意向客户都对凤凰城认知不足
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案例三：6000套洋房广告的更新换代
两苑区洋房不存
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案例二：城央·360°集中式开盘前“限量内部认购”
操作：
与销售顾问沟通后，摸清了蓄客的情况，比我们预想 中好很多。
在开盘前2周开始，每周根据客户需求推售1-3栋产品， 并视销售情况，当天或者第二天随机加推1栋，以快速 出货为目的，减轻开盘当天压力。
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案例一 主推组团的更改
操作：
紧急营销策略调整建议； 线上投放因目标客户群的相同而不需更改； 紧急对“爱尚3期”进行主题、卖点上的创作； 在已审批的凤妍苑新组团设计方向稿的基础上修改，
直接作为“爱尚3期”的广告； 暗地积累、通知凤妍苑客户，低调散卖凤妍苑。
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案例二：城央·360°集中式开盘前“限量内部认购”
意义：集中式开盘的目的是为了最大限度内扩大 成交，若能达到同样的效果，方式上并不必拘泥 于传统的开盘模式。
筹客、意向客户的数量，增长速度；及电访、访客数量、增长速 度都是直接能反映开盘能否成功的重要信息；
在适当时间、适当的环境下可参考开盘前提前出货的方式，更利 于快速出货、缓解后续压力。
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案例三：6000套洋房广告的更新换代
90m2洋房带精装修4800元/m2
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背景:市区房价高涨，仅约市区房价的1/3 无实景图片可用
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案例三：6000套洋房广告的更新换代
营销策略执行的监控及调整
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刘震宇
课程时间：3小时
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❖制定和调整的不断循环
分工
执行
策略制定 调整
循环
监控
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开盘前提前销售必须立足于对市场、意向客户的准确分析，把控 不当极有可能导致正式开盘当天人气不足直接影响集中式开盘的 人气效果及销量。
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案例二：城央·360°集中式开盘前“限量内部认购”
适量推售造成部分客户购买不到等待的心理，间接协 助营造了开盘当天的火爆氛围。
为避免客户投诉“提前开盘”，仅在发给意向客户的 短信中以“限量内部认购”的方式输出避免户质疑、 投诉。
着手准备删除开盘后广告。
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后续监控及调整：
监控：开盘前推售销售了近1/2货量，开盘当天推出即 售罄
判断：出货压力已减轻大部分，后续货量消化问题不 大
策略：立刻删除6月中下旬广告，仅保留部分短信投放， 维持余温；保留的短信调整成为凤凰岛销售信息。
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案例一 主推组团的更改
监控：
凤妍苑位于交通中心附近，引起大批客户关注并询问： 电访及来访的主要问题都关于凤妍苑；
凤馨苑的“爱尚2期“组团销售陷入疲惫期，销售速度 减缓；已推未售及未推未售货量远大于凤妍苑；
凤妍苑此批单位推出后，后续货量最快需6月跟上。
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案例一 主推组团的更改
判断及策略：
重新包装凤馨苑洋房的“爱尚3期”组团，以全新的形 象刺激市场；
凤妍苑洋房不作组团包装，直接以“凤妍苑”的行政 命名开放式销售，
原投放计划针对90方洋房制定，现主推组团同为90方 洋房，客户群也相同，ll rights reserved.
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案例一 主推组团的更改
背景
两个洋房组团同时出货，其中一个为全新苑区、产品； 原计划3月推新组团，已制定好推广计划费用，并开始设计方向稿； 两个组团的产品均为90方左右的洋房，存在直接竞争关系。
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案例一 主推组团的更改
意义：有长远的目光，并非有新货就推新组团。 一切从实际出发，所有策略、方案执行过程中必 须根据实际情况更改。
更改主推产品或者组团时，第一时间检查投放是否能 到达同一目标客户群；