商品房买卖合同纠纷中违约金过高的认定标准
前言：《合同法》第107条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。我国法律将违约金作为一种违约救济措施和惩罚机制，既保护守约者的利益，又遏制违约行为的蔓延，维护正常的交易秩序，鼓励当事人积极大胆从事商业活动和市场流转。
一、违约金的性质
《合同法》第114条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”首先，违约金的数额是“根据违约情况”确定的，即应当根据违约情况所造成的损失，约定相称的违约金数额。其次，如果当事人约定的违约金的数额低于或高于违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当增加或调减，以使违约金与实际损失大体相当，这正体现了违约金的补偿性原则。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情
况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。如果在合同中约定了违约金条款，基于利益平衡，违约方就会衡量其违约可能造成的后果。如果约定了明显具有惩罚性质的违约金，尤其是在违约金超过了因违约而带来的利益时，更能保证合同的顺利履行。因此，违约金具有担保属性，且惩罚性越强，担保效力越强。但是基于公平原则，守约方最高能获得的损失赔偿是损失的１3０％，这也体现了违约金具有有限度的惩罚性。
二、案例检索
通过检索商品房买卖合同纠纷、违约金过高、房地产业等关键词，获取了2019年5月22日前共49529篇民事裁判文书，整体情况如下：
从上方的年份分布可以看到，随着近年来房地产行业的蓬勃发展，商品房交易数量逐年增长，商品房买卖合同纠纷中关于违约金过高的争议案件数量，基本呈逐年增长的趋势。该类民事案件中被援引的高频法条：
三、认定违约金过高的法律依据
1.《合同法》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。
3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
4. 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的
金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
5.最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复
广东省高级人民法院：
你院〔1998〕粤法经一行字第17号《关于逾期贷款如何计算利息问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。参照中国人民银行1996年４月30日发布的银发〔1996〕156号《关于降低金融机构存、贷款利率的通知》的规定，目前，逾期付款违约金标准可以按每日万分之四计算。本批复公布后，人民法院尚未审结的案件中有关计算逾期付款违约金的问题，按照本批复办理。本批复公布前，已经按我院1996年5月16日作出的法复〔1996〕7号《关于逾期付款违约金应当依据何种标准计算问题的批复》审结的案件不再变动。
四、违约金过高的举证责任
在商品房买卖合同纠纷中，一方当事人以约定的违约金过高，提出调整违约金的请求后，人民法院或者仲裁机构应该基于该请求及相关证据材料分配举证责任。在实践中，应该由谁承担违约金过高的举证责任，有以下两种不同的观点。
观点一：民事举证责任的一般原则是谁主张谁举证，根据这一原则，主张违约金过分高于实际损失的一方负有举证责任。
【案例】（2017）湘0406民初508号：本案原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，有关违约金的条款也是双方当事人真实意思的表示。被告要求调整违约金是基于《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款中的规定，即约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，如约定的违约金超过造成的损失的百分之三十，可以行当减少。被告逾期交房造成原告的损失可以参照同地段房屋租金损失来确定，被告虽辩称合同约定的违约金过高，但未提供证据予以证明，由此导致的举证不能的法律后果应由被告承担。故对本案中合同约定的违约金，本院不予调整。
观点二：由守约方举证证明实际损失的大小，进而判断违约金是否需要调整。
【案例】（2015）黔高民初字第67号：本案中约定逾期交房按照每日已交付房价款万分之十支付违约金的标准过高，应予调整。理由如下：首先，一审法院认定违约金过高，双方均无异议，本院予以