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商品房销售的财务与税务处理-会计实务精选文档首发
房地产开发企业生产制造的产品是商品房（包括住宅和商铺），具有商品的一般特性，因此，房地产销售收入的确认应依据《企业会计准则收入》的有关规定。

根据《企业会计准则收入》的规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，又没有对已售出的商品实施有效控制；（3）收入的金额能够可靠地计量；（4）相关的经济利益很可能流入企业；（5）相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

对于一般产品，生产企业需要在产品完工后才能进行销售，而房地产企业在商品房竣工验收前后均可以签订销售合同。

国家税务总局在《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）中规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

根据国家有关法律法规，房地产开发企业按规定取得房地产预售许可证后，就可以上市预售房地产。

所谓房地产预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。

在日常生活中可以发现，不少商品房在没有正式完工、达到竣工验收交付的条件时就已销售完毕。

在商品房尚未竣工验收时，不符合会计上收入确认的条件，即使收到购房款，也不能确认为主营业务收入，而只能通过预收账款核算。

例如，某房地产开发企业进行某项目开发，本月收到购房户购房订金3000万元（其中普通住宅2500万元、商铺500万元）。