房地产估价
1998
1999 2917
2871 2826 2794 2732 2716 2742 2758 2772 2774 2820 2920
2000 2916
2866 2827 2801 2757 2739 2748 2755 2765 2783 2825 2910
2001 2952
2920 2856 2803 2736 2717 2749 2769 2778 2753 2804 2924
第
章
趋势法及其应用
Байду номын сангаас第八章
趋势法及其应用
房地产估价
第一节
基本原理
•目的和要求：掌握简易平均趋势法、移动 平均趋势法和季节指数趋势法。 •内容：长期趋势法的概念与理论依据、特 征及适用范围；简易平均趋势法、移动平 均趋势法和季节指数趋势法的应用。 •重点与难点：简易平均趋势法、移动平均 趋势法和季节指数趋势法的应用
第八章 趋势法及其应用
房地产估价
第一节
二、适用条件
基本原理
长时间、真实的历史价格资料
三、特点 1.估价结果具有预测性； 2.依据时间序列排列的房地产价格不存在单 一的规律性； 3.趋势法不考虑价格变动的因果关系。
第八章
趋势法及其应用
房地产估价
四.长期趋势法的评价 1）优点： •适用范围广； •避免争论； •估价成本较低； •所需资料较易获取； •可以撇开价格变动的因果关系。
房地产估价
第二节 简易平均趋势法
简易平均趋势法是以房地产价格资料的平均数为基础,确定房 地产价格的一种估价方法,属于趋势法中最简单的一种数学方法. 一. 算术平均法 是将房地产价格这各除以期数,求得平均数,以此作为待估房地 产价格的一种方法. 以P1,P2,P3,‥‥‥,Pn为已知的过去各期的房地产价格数据, 则待估房地产价格P为: ∑Pi P=---------n 根据房地产价格资料Pi变化的规律不同,以此平均数作为估价 额有两种不同形式:
P=24960/12=2080(元/m2)
若以平均值2080元/m2作为待估价商品房2002年 1月的价格,显然偏离实际.因为它比2001年1月份 1450元/m2高出630元/m2,高出43.4%,又低于8月 份3140元/m2 1060元/m2,即低于33.80%.此时需 要采用以房地产价格的月平均价格作为待估价房 地产相应月份的价格的方法.
房地产估价
例8—3:某类商品房在1998-2002年每月的 单方价格如下表所示,试估算与该类商品房 相似的待估价商品房在2003年1月、2月的 单方价格. 解:由表计算可知,2003年1月份,2月份的该 商品房的单方价格可由1998—2002年间相 应月份单方价格的平均值,即2930元/m2和 2898元/m2为基准确定.
2003年
2099 2104 2109 2118 2110 2108 2116 2114 2117 2106 2112 2119
3年平均
2106.0 2107.3 2115.0 2114.7 2109.7 2106.7 2116.7 2116.3 2114.3 2104.0 2109.3 2117.7
房地产估价
(一)以最后一年和数年的月平均值为依据
在房地产价格没有明显的长期升降趋势变动和 季节性变动时,可以用最后一年的每月平均数或数 年的每月平均值,作为待估价房地产的价格. 例8—1:假定与待估价商品房相似的商品房最 近3年的每月每平方米的价格如下表所示,那么 2004年1月该商品房价格的确定有两种形式:
房地产估价
例8—2:2001年某商品房月平均单方销售价格依次为:1450 元、1750元、1960元、2020元、2040元、2400元、2800 元、3140元、2060元、1980元、1740元、1620元.从这些 价格数据可以看出,该类商品房有明显的季节性变动现象,具 体见下图.
房地产估价
按例8-1的方法,其价格平均值为:
房地产估价
2001年
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2109 2110 2120 2106 2108 2098 2114 2116 2119 2107 2110 2116
2002年
2110 2108 2116 2120 2109 2114 2120 2119 2107 2099 2106 2118
房地产估价
2）缺点： •忽视价格变化的因果关系，估价结果具有 预测性； •房地产市场不完善的地区无法使用这一方 法； •估价结果准确程度取决于价格数据选取的 时间； •准确性易受人为因素影响。
房地产估价
第一节
五、操作步骤
1、搜集资料 2、排列成序 3、分析建模 4、推测价格
基本原理
第八章
趋势法及其应用
2002 2958
2938 2961 2797 2731 2712 2770 2799 2789 2749 2932 2942
合计 14650
14490 14207 13986 13676 13581 13735 13852 13885 13826 14088 14610
平均值 2930
2898 2841 2797 2735 2716 2747 2770 2777 2765 2818 2922
年合计 平均
25333 2111.1
25346 2112.2
25332 2111.0
25337.7 2111.5 房地产估价
1.以3 年的算术平均值为准 待估价商品房价格=25337.7/12=2111.5(元/m2)
2.以2003年的月平均数为准
待估价商品房价格=25332/12=2111(元/m2)
1
2 3
2907
2895 2837 2791 2720 2697 2726 2771 2781 2767 2807 2914
4
5 6 7 8 9 10 11 12
房地产估价
第一节
基本原理
一、概念 长期趋势法又称外推法、延伸法等，是指依据 某类房地产价格的历史资料和数据将其按时间顺序 排列成时间序列，运用一定的数学方法，预测其价 格的变化趋势，从而进行类推或延伸，作出对这类 房地产价格在估价时点的推测与判断，估算出这类 房地产的价格的方法。
将预测科学的基本理论和方法运用到房地产估价上而产 生的一种估价方法。