威海市人民政府文件威政发〔2009〕26号威海市人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见各市、区人民政府，高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管委会，市政府各部门、单位：为深入贯彻党中央、国务院和省委、省政府关于扩大内需、改善民生、促进经济增长、推动城乡经济社会一体化发展的一系列决策部署，根据《山东省人民政府关于推进农村住房建设与危房改造的意见》（鲁政发〔2009〕17号）和《中共威海市委关于推进农村改革发展的实施意见》（威发〔2009〕1号）要求，现就推进农村住房建设和危房改造提出以下意见：一、指导思想和目标原则（一）指导思想以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观为统领，以加快城镇化进程、推动新农村建设、促进城乡一体化为目标，坚持统筹领导、政策推动、因地制宜，尊重农民意愿，发挥农民主体作用，实施农村新居建设工程，有序开展农村危房改造，节约集约用地，协同推进城市和小城镇建设、农村基础设施和环境建设、农村新型社区建设、农村社会保障体系建设、农村扶贫开发，力争用3—5年的时间，在改善农村居住条件和生活环境方面实现历史性突破。

（二）工作目标1.农村住房建设。

2009—2011年，3年新建农房7.5万户，直接拉动投资35亿元。

2.农村危房改造。

力争用3年时间基本完成全市1.9万户农村危房改造任务。

3.农村基础设施和公共服务设施建设。

3年投资3.5亿元，加快推进城市基础设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖。

（三）指导原则1.统筹领导。

充分发挥各级政府的统筹协调作用，整合并捆绑使用各项扶持“三农”的资金和优惠政策，统筹安排农村住房、基础设施与公共服务设施及环境建设。

把节地、节能、环保、抗震要求贯穿农房建设与危房改造全过程，坚持一户一宅、建新拆旧的原则，鼓励农民拆除危旧房、交还宅基地，鼓励盘活利用空闲房，鼓励采用新型建材和新能源，解决好农村污水和垃圾问题，— 2 —促进资源节约型、环境友好型社会建设。

2.政策推动。

按照统一规划、集约用地、规模开发、配套建设的要求，制定实施引导农村住房建设与危房改造的相关政策，推动农民居住由分散向集中转变、平房向楼房转变、村庄向社区转变，促进人口向城镇集中、产业向园区集中、耕地向规模经营集中。

3.因地制宜。

要以“改造城中村（不含中心市区）、整合城边村、强化中心村、兼并弱小村、治理空心村、搬迁不宜居村”为目标，因地制宜，分类指导。

在规划布局上，可以园区、镇为单位，组团式集中开发建设；也可以村为单位，一村一区进行建设。

在建筑设计上，既要体现各自特色，又要考虑农村特点，方便农民生产和生活。

4.农民主体。

农民是农村住房建设的主体，必须尊重民意，充分调动农民建设美好家园的积极性和主动性。

在鼓励集中建设改造农村住房的同时，支持农户在符合规划的前提下改善居住条件。

工作中要坚持实事求是，量力而行，不搞强迫命令，不搞“一刀切”，真正把好事办好、实事办实。

二、实施步骤和工作要求坚持“建”、“改”并举，以“建”为主。

“建”就是集中建设住宅楼，缩小农村与城市居住条件的差距；“改”就是对农村旧房进行改造，消除危房，减少空置房。

（一）科学规划，合理安排。

各市区、开发区、工业新区要— 3 —在抓好小城镇总体规划、土地利用总体规划修编的同时，按照“村庄逐步减少、人口适度集中”的原则，以各类园区、镇驻地、中心村为重点，编制镇、居住社区、村建设规划，制定实施方案，稳步推进农村住房建设与危房改造。

要在2009年5月底前，编制完成县域村镇体系规划、农村住房建设与危房改造规划及年度计划，报市政府审批，并报省建设厅备案。

（二）完善设施，搞好配套。

凡是进行集中开发建设的项目，必须要按照方便农民生产生活的原则，搞好居住社区配套基础设施和公共服务设施建设，统筹安排、配套建设村庄道路、供水、排水、污水和垃圾处理、沼气和供气、集中供热及科教文卫体等设施。

要建管并重，通过强村强企补一块、业主缴一块、物业服务企业经营赚一块的方式筹集物业管理经费，对居住社区实行物业管理。

（三）因地制宜，分类建设。

按照“因地制宜、分类指导，量力而行、积极稳妥，先易后难、有序推进”的要求，大力开展农村住房建设，引导能够集中成片改造或建设的地方先行启动，让经济条件较好、建房积极性较高的农户率先启动，分期分批展开。

对城中村（不含中心市区）和城边村，积极进行整体拆迁、整合改造。

对镇驻地村，按照小城镇建设规划，逐步集中建设改造成为城镇社区，并将周边村庄有条件的农户吸纳进来，促进小城镇做大做强。

国家重点镇、省级中心镇和经济强镇要率先启动。

对中心村、经济强村和大企业驻地及周边村庄，按照农村新型社— 4 —区的标准，统一组织建设集中居住区。

鼓励经济强村兼并周边弱村，通过集中建房改善农民居住条件，拓展发展空间。

对县域村镇体系规划保留的村庄，结合村庄整治开展农房建设，同步配套建设基础设施。

其中，空心村要实施旧村改造，最大限度地减少闲置土地。

对县域村镇体系规划确定要搬迁合并的弱小村、偏远村，一律停批宅基地，通过提供优惠条件引导农户到小城镇、中心村购房、建房；或按规划整村搬迁，原村址复垦。

（四）多措并举，灵活改造。

要认真组织开展农村危房改造，区分轻重缓急，分期分批实施，从住房最困难、最急需的群众入手，充分利用现有空闲房，优先安置无房户和整体危房户，重点扶助农村低收入危房户特别是优抚对象和农村低保户。

镇、村集体有闲置房屋的，可用于安置危房住户。

村内有空闲房屋的，可由村集体出面租赁，安置危房住户。

对结构尚好的危房，可更换部分构件，采取工程方法修缮加固，确保居住安全。

扶持农村优抚对象、低保户、分散供养的五保户修缮房屋，改善低收入群体住房条件。

进行村庄整体改造或迁建的，应在农民集中居住区内配套建设部分周转房或老年公寓，用于解决农村低保、五保家庭住房问题。

（五）加强监管，规范运作。

农村住房建设与危房改造、基础设施和公共服务设施建设，应依法按程序进行，并纳入建设行政主管部门监管。

要建立完善公示制度，充分尊重和保证群众的知情权和参与权；建立完善群众意见征集制度，尽可能满足大多— 5 —数群众的合理要求；建立严密的审核制度和透明的资金拨付制度，对相关资金实行专帐专户、专款专用。

对政府组织集中连片建设或改造的农村住房及配套设施，必须进行建设工程招标。

要加强质量安全监管，对农户自建房要加强施工队伍管理和村镇建筑工匠培训，确保新建农房质量安全不出问题。

（六）确权发证，维护权益。

村庄整合改造建设农民住房，涉及占用国有土地的，向产权人颁发国有土地使用权和房屋所有权证；涉及占用集体土地的，向产权人颁发集体土地使用权证和房屋所有权证（注明集体土地）。

要按照《房屋登记办法》（建设部第168号令）的规定，确定房屋权属，建立房屋登记簿，依法进行登记。

对腾退、调整和改建前后的土地，在村民协商、处理好利益关系的基础上，依法确定土地权属。

三、政策支持（一）资金扶持1.财政设立专项资金。

市级财政从2009年至2011年，每年安排1000万元资金，各市区、开发区、工业新区按不低于1：1.5的比例配套，对农村住房建设和危房改造给予积极支持。

鼓励扶持政策仅适用于除中心城市规划控制区和各市城市规划控制区以外的区域。

（1）符合建房条件的农户，购买集中建设的住宅楼，给予每户10000元补助。

补助资金在办理房产证时凭宅基地批复件兑现。

（2）对一户一宅的农民自愿拆除旧宅，并把宅基地退交给村— 6 —集体的，购买集中建设的住宅楼，每户给予10000元的补助，同时给予1500元的奖励。

补助和奖励资金在办理房产证时凭镇村两级退交宅基地证明兑现。

不退旧宅基地的农户，不允许购买集中建设的楼房。

（3）对农村优抚对象、低保户、分散供养的五保户修缮用于个人正在居住使用的危房，给予修缮费用80%的补助，每户补助最高不超过1000元，修缮费用补助凭镇级民政部门证明领取。

如农村优抚对象、低保户、分散供养的五保户，放弃修缮、另行在村内购置房屋，并拆除旧宅、把宅基地交给村集体的，经对调剂购置房屋评估，给予每户最高不超过1500元的补助。

（4）旧村改造节约的土地，通过整理复垦成耕地，经验收合格纳入国土资源部挂钩试点的，给予旧村改造主体单位全额耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费补助；未纳入国土资源部挂钩试点的，给予旧村改造主体单位耕地开垦费全额和新增建设用地有偿使用费地方留成部分的补助。

2.安排土地出让收益统筹用于农村住房建设和危房改造。

各市区、开发区、工业新区要按上级有关规定，将土地出让金平均纯收益的20%用于农业土地开发部分和部分新增建设用地土地有偿使用费，统筹用于村庄“腾空地”开发整理和复垦。

3.城市规划区内城中村、城边村和建制镇驻地村庄进行统一建设改造，用于安置农村居民的住房，按规定减免有关行政事业性收费；城市规划区外旧村改造、整体迁建和农民自建住房，不收任何费用，严禁搭车收费，更不允许自立项目乱收费。

— 7 —（二）用地支持1.农村住房建设选址要尽量利用原有建设用地，确需新增建设用地的，要利用未利用地和劣等地，尽量不占或少占耕地。

2.对农村住房建设和危房改造涉及新增的建设用地，在年度土地利用计划安排上，拿出适当比例用地指标予以保障，依法办理集体建设用地手续。

3.村集体集中建设住宅楼出售，如安置符合建房条件的本村村民，可使用集体建设用地，严禁向非本集体经济组织成员以外人员出售集体土地住房。

4.在城市和建制镇规划区内集中建设出售给本村村民的住宅楼，应根据当地经济发展水平、村庄地理区位、村民意愿等因素，确定建设用地供应方式。

由村民集资、政府或村集体统一组织建设的，可划拨供应，其住宅参照经济适用住房办法管理；采取商业运作、连片开发的，可实行招标、拍卖、挂牌方式供应，其住宅按商品住房管理。

5.农村居民严格实行一户一宅制，对一户多宅的，集体土地所有者可利用经济杠杆建立宅基地退出机制。

农民自愿将农村危旧房或废弃宅基地交回村集体，经评估给予每户500—1500元的奖励。

对超占宅基地的农户实行有偿使用，具体标准由各市区政府和开发区、工业新区管委制定。

6.村集体组织进行村庄改造节省出来的土地，经复垦可由村集体统一管理。

复垦增加的耕地用于置换成建设用地指标的，可在全市范围内调剂使用。

— 8 —（三）信贷支持1.积极开办按揭贷款、小额信贷等业务，支持农民购房。

对符合条件、土地证和房产证齐全、申请按揭贷款的，给予一定的利率优惠。

2.对参与农村住房建设、资信优良的房地产开发企业和建筑安装企业，优先提供贷款，并简化业务审批流程，提高贷款审批速度。

3.对经办涉农信贷业务的金融机构，在资金头寸不足时，人民银行将给予资金支持。

4.突出重点，优化结构，从资金、结算、外汇管理等方面全力支持农业产业化龙头企业参与农村住房建设。