大理市场调研报告
【调研目的】了解大理楼市状况;
了解大理市经济状况;
通过楼盘调查为项目产品定位、价格定位及营销推广提供市场依据;
【调查方式】楼盘走访调查网络信息搜集人员访谈
【调查范围】大理市经济现状调查大理市在售楼盘基本情况调查大理市在售楼盘销售情况调查大理市在售楼盘物业形态、产品构成调查
【调查成
果】
、项目状况:
项目位于大理经济开发区满江片区，占地106亩，北靠龙山，南邻滇源路，地块由规划的龙山公路一分为二，西面地块较为方正，东面地块狭长由西向东呈三角形延伸；
项目周边专业市场居多，主营汽车4S店，中小型机械卖场，建材木材市场, 刚才贸易市场；
项目距市中心建设路3.8公里，距火车站2.6公里，机场9.7公里，凤仪货场7.3公里；
二、大理市经济状况
2008年，大理市生产总值（GDP）达371.70亿元, 增长13.2%，全州经
济总量排列全省第五位，五年年均递增12.1% ；
其中第一产业增加值97.00亿元;
第二产业增加值136.54亿元;
第三产业增加值138.16亿元;
2008 年末全州总人口347.48万人，大理市人口63万;
城镇居民人均可支配收入11,616元，五年年均递增7.9%
；
社会消费品零售总额84.1亿元，比2006年增长17%，年均递增14.2% ；
近五年完成固定资产投资426亿元
大理旅游人数每年800万人次
四季温差小，气候四季不明显
小结:
大理城市人口数量不多，消费市场规模不大;
受山地交通影响，对外交流及商务活动不够活跃;
拥有丰富旅游资源，旅游经济消费旺盛;
休闲娱乐无特色，游客停留大理时间较短;
国内关注程度日益提咼，游客日趋咼端。
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三、商业地产特点
商业地产项目供应量相对较大，现以商铺销售主; 投资者对独立街铺更为认同;
目前市场上产品主要为100万以上，中小商铺供应较少，而大众投资者更 倾向于50万以内商铺;
零售业市场特点:
受收入水准限制，市场类商业发达 连锁零售业发展较慢，品牌进度较少 街铺发达，百货生意并不乐观 服装品牌专卖店集中在街铺
租金较高类业态为小面积的市场类商铺
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大理商业地产营销手段大多是以“硬广强推” 为主，高水平的营销活动出现
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并不多见;
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小结:
大理商业以小型专业市场居多，分布较为分散，但都不能形成规模效应;
由于当地消费水平不高，商业市场呈不温不火局面;
当地人长期形成的消费习惯，短时期内难以改变;
当地写字楼租金价位20元/ 出租率较高，写字楼项目有一定市场需求，但
没有大型商务写字楼项目;
四、大理消费特征
大理城市居民经济收入水平大理作为云南的重要旅游城市，近年经济增长较
快。
人们收入水平逐年提高，近五年年均递增7.9% , 2008年城镇居民人均可
支配收入12865元。
在收入不断增长以及未来经济预期继续看好之前提下，人
们消费支出更加积极，近五年零售额的年均递增14.2%，高于收入增长。
在目
标人群对生活品质越来越重视的前提下，项目在定位时要充分考虑人群需求的变化。
在大理，购房人群大致分为2类，一类为投资客户，外来人居多，主要投资大理古城和洱海周边物业；另一类为下关本地客户，购买物业多是为了自住, 面积需求在120 左右二房为主，他们并不排斥跃层产品。
商业物业投资额在50-80万元之间，总价超出100万元的物业销售速度缓慢。
当地人日常消费主要为餐饮、娱乐，其中高端餐饮主要集中在西洱河沿岸和
洱海公园附近，高端餐饮人均消费约100元，普通大众餐饮人均消费不超过50 元;
现有餐饮品牌：伊天园、花藉厨等，其余为当地知名餐饮，如沙坝鱼等；本次调查中尚未发现当地有商务型会所出现;
娱乐消费主要以KTV、酒吧、温泉为主, KTV人均正常消费100元以内且,
酒吧区域相对集中，但规模不大，单店面积200山2以内，且消费水平不高；温
泉项目目前大理最为知名的是凤凰温泉，占地90余亩，距下关市区3公里，四
星标准建设，是当地人休闲娱乐的首选之地, 人均消费在20 —400 （含酒店住
五、大理市楼盘开发情况
2008年大理房地产开发投资204.276亿元；商品房销售面积41.87平方米，商品房销售额144.45亿元；城市人均住宅建筑面积34.94平方米。
下关众多旧城改造项目已启动，预计近几年内将有大量的物业
投放市场;
重点项目情况如下：
住宅
租金情况:
小结:
目前，下关零售商业主要集中在建设路、泰安路和人民路两
侧;
当地二手房市场处于萌芽阶段，二手房中介规模不大，且所能提供的
房源有限，由此可见，当地人投资房地产的热情不高，需要市场引
导;
传统商业区商业租金及物业价格水平较高，但数量有限;
近五年来，大理房价涨幅不大，是导致当地人对房地产投资积极性不
高的一个重要原因;
未来2 —3年将有大量物业投放市场，市场竞争日趋激烈。
六、【结论】
大理市房产开发长期处于不温不火状态，但近年来发展上升势头明显;
大理市楼盘开发总体面积不大，专业市场规模较小，本项目存在良好的市场机遇;
项目所处大理经济开发区满江片区，区域内多为汽车、建材交易市场，车流量大，人流量小，片区暂无密集型居住区, 短时期内无法支撑起本项目大体量商业;
项目所处区位作为下关重要门户之一，交通便利，有一条公交线路直达项目地，其交通优势明显;
基于本项目所处区位条件及周边商业现状，本项目应定位成专业市场;
从下关当地的消费能力及当地人的消费习惯来看，本项目所辐射的范围应扩大至大理州乃至整个滇西片区;
目前下关正加快旧城改造力度，预计未来 1 —3年内将会有
大量优质楼盘涌现，项目存在潜在竞争威胁。
营销策划部
2010-6-30。